别墅市场或将进入调整期

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上半年高端别墅频频成交

在房地产市场回暖的过程中,别墅市场表现强劲。第一别墅调研数据显示,上半年别墅共成交5170套,124万平方米,比去年分别增长81%和71%,基本已经恢复到2007年同期的交易量。与公寓相比,别墅表现出了更大的需求弹性,去年全年上海别墅市场交易量下滑50%,超过同期整体住宅市场40%的下滑;而今年市场好转后,别墅交易量上扬71%,同样高过整体住宅市场40%的上扬。

在通胀前景不明朗的情况下,高端别墅凸显保值增值性。房屋通过对土地的占有而具有实物资产的保值功能,这一功能不仅体现在自身的本币价格上,也体现在它相对于其他货币、其他投资品(如石油等)、其他消费品(如CPI代表的一揽子消费品价格)的比较价格上。在当前货币普遍贬值的情况,国内房地产的相对价值出现了实质性的提升,而高端别墅由于对土地的占有量更大、品质更高,因此具有更好的保值增值功能。近期上海优质地段的高端别墅如御翠园等的频频成交即是体现。

在别墅市场中,改善性需求和投资性需求是主要的两类购房者,由于两类需求的差异性,其所偏好的产品也存在巨大差异。改善性需求的客户偏好经济型别墅,以满足自住条件改善;投资性需求的客户则偏好高总价的高端别墅,通过别墅的稀缺来达到保值升值的投资目的。今年1―5月上海总价300万元以下的别墅和900万元以上别墅成交,占别墅产品总成交的六成以上,可见两者在别墅市场的地位。

而顶级别墅作为别墅市场中的最高端产品,有着不同于普通别墅的特定受众。他们看重尊贵和荣耀,认为这是一种身份的象征,加之此类别墅对土地的占有量更大、品质更高,未来供应更加稀缺,因而对财富的吸聚能力更强。如今年上半年热销的合生东郊别墅、绿城玫瑰园等别墅,总价都在3000万元以上,单套面积则超过400平方米,而从地域分布来看,有关数据显示,上半年松江别墅市场一枝独秀,交易占比超过全市总量的1/3。这主要和松江的区域定位有关。松江凭借佘山这一自然资源,经过近年来高端别墅、星级酒店以及高端商务、休闲娱乐设施等的开发与逐步完善,别墅居住氛围日趋浓厚。松江既有总价几千万级别的顶级别墅,也有与市中心公寓价格相当的经济型别墅,供应也相对充足。从热销的长泰西郊别墅、合生国际花园,到顶级别墅佘山世茂庄园、佘山东紫园、紫都上海晶园等,产品线丰富,选择余地很大。

阶段性调整近期或将来临

7月以来,京沪穗等地的商品住宅成交均有所萎缩,可能预示着阶段性调整的来临。

在业内看来,房价上涨过快和政策趋向微调,是成交局面有所变化的主要因素。一方面,楼市交易回暖推动价格冲高,使部分需求再次在市场外踌躇徘徊;另一方面,二套房贷政策开始从紧等,也被视作是政府一种试探性的政策微调。

“作为国民经济回暖主力的房地产业,政府对楼市的基调还是稳定。但是面对部分城市房价攀高、‘地王’频现等,政府还是很关注的,如果判断为过热,就会产生对政策方向的一种反向积累。”中国指数研究院副院长陈晟如是说。

为了稳住房价,不少城市开始从供应入手。如北京公布了新规,从8月1日起要求开发商在预售、销售商品房时,必须在售楼场所显著位置公示所售楼盘的销控信息表、拟售均价,及未开盘楼栋的拟开盘时间等;深圳也表示开发商拿预售证后10日内必须卖房,违规则将面临被“锁定、约谈以及限期整改”的处罚;上海为了打击捂盘惜售,重申商品住宅项目每次申请预售面积不得少于3万平方米等。

“近期所有的政策导向都以保市场健康发展为目的。在近半年的量价齐升期后,楼市成交在近期可能进入阶段性调整。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟这样认为。