股市&楼市,一对欢喜冤家

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“股市”和“楼市”，已成为很多中国老百姓天天唠叨的两个词汇。如今，沪深两市超过一个亿的开户数，让人惊罕不已，4月30日一天100万的开户数更是超过了2005全年总量。孰料，正当举国皆股神之时，忽然杀出个千分之三的印花税，于是股指开始上演大跳水，连续四天跌停板的股票多达几百家。提起楼市，也不是个“省油灯”，中央自2003年开始宏观调控，可是房价越调越高，至今仍有北京、深圳、广州等大城市的房价同比增幅保持在10%左右的高位，是买还是不买――是千千万万国人正面临的难题。

股市和楼市，既有区别又有联系，从市场属性分析，股市是纯粹的投资和投机市场，楼市首先是一个以住宅为主的消费市场，然后才能算作投资市场。显而易见，投资属性是这两个市场的共同点。对普通民众而言，从世界范围看，股市和楼市是公认的最重要的两大投资市场，而对于投资产品比较缺乏的中国来说，股市和楼市成为很多投资者非彼即此的选择。在此，笔者不妨先比较一下这两大投资市场的特征。

首先，二者的投资风险度高低有别。在市场经济条件下，是投资皆有风险。但同样是风险，股市和楼市的性质却有些区别。股市属于高风险高回报，适于短线炒作。若以长期而论，成熟的股市是国民经济的晴雨表，只要GDP在增长，股指总的趋势必然是上升的，其实股市的最大风险来自于所选个股，正如众多散户5月份狂炒ST股和概念股，结果“黑色5•30”的下跌中，多数股民因此被深套。房产虽然极具保值功能，但其风险主要在于价格并非只涨不跌，一次楼市泡沫破灭后，可能导致几年内都呈跌势，亚洲金融危机后的香港、泰国，以及今年的美国都是如此。

其次，二者投资收益稳定性不同。股市属于高风险、高收益的市场，但若以长期眼光考量，还是具有相当回报空间的。比如根据有关统计，1940年到1990年50年间，美国股市年平均回报率约为7.6％，如果能够长期稳定获取15%以上者，便可称为“股神”（巴菲特即是），正由于此，退休金和保险金也才敢于入市。而楼市投资，让人更多称道的是其保值和增值功能，因为土地的稀缺性和城市的持续发展全世界同理，而且中国现阶段的快速城市化更强化了这一点。当然，短期而言，投资楼市一样可以获取暴利，比如2004年第四季度，上海房价大涨约30%。

再次，二者在市场运行节奏上性格迥异。在市场经济环境中，股市和楼市往往在一定程度上随着国民经济周期性发展而潮起潮落，上世纪九十年代初日本经济、股市、楼市一起跳水就是明证。既然存在周期性波动，那么投资的时机选择就非常重要。在周期性特点上，两个市场明显不同。在牛市中，股市是波浪式前进，每次大的冲高后都要回调，熊市则反之，所以不管是牛市还是熊市，都存着丰富的短线炒作机会。而楼市的上升期和下行期，基本上拉出的分别是一条平滑的大阳线和大阴线，这就意味着在上升通道中，只要投资就能获利，而在下行通道中，基本上可以说没有任何短线炒作价值。

从历史上观察，大多时候股市和楼市存在“跷跷板”效应：即股市涨时楼市跌，楼市牛时股市熊，比如中国2001-2005年楼市繁荣时，正值股市低靡不振。其原因在于，有限的资金在一定时间内汇聚于一个投资市场，相较而言，另外一个市场显得冷清。从投资者的心理分析，一般人都有从众心理，很容易形成“羊群效应”，越是这样，越是形成火者更火，冷者更冷。但在特殊历史时期，股市和楼市也会同进退， 比如1929年美国发生经济危机时两市皆崩；再如1985年之后，日本股市和楼市的资产价格同步飙升。

就目前我国股市和楼市而言，也出现同步繁荣的迹象。股市持续暴涨，获利资金回流楼市现象明显。具体又可分为两种情况，一种属自住欲望大于赚钱需求，一旦财力达标就要买房；另一种属于畏惧越来越高的股指，出于分散风险的原因而重入楼市。在猪肉价格飙升的年代，存款利率实际是负值，经历这轮股票、基金等赚钱教育的民众，已很难把钱重新放回银行。所以，股市的繁荣，一方面导致楼市资金流入股市，尤其是原来的投资客卖房入市，扩大了二手房供给，另一方面，股市的造富运动又快速增强了楼市的消费力，购房需求抬头。

如若深究，则两个市场一起繁荣的根源主要是流动性过剩，在人民币持续升值、贸易顺差规模较大、外资不断涌入、内需迟迟难以大振、通货膨胀加速的诸多因素的综合作用下，十几万亿的居民储蓄不可避免地正在进行“搬家运动”。国外发达国家经验表明，现阶段我国宏观经济的持续快速增长，注定了眼下股市和楼市比翼齐飞的格局。

(作者为上海易居房地产研究院首席评论员)