新疆住房信贷发展研究

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摘要：新疆住房信贷发展中的问题主要来自消费者、银行和社会环境三个方面，解决相关问题也要从这三个方面下手。首先，改变消费观念，帮助银行有效控制信贷风险，尽快建立个人住房贷款的法律；其次，成立独立的住房储蓄与信贷及评估机构；第三，降低房价，为住房信贷的进一步发展提供良好的发展空间。

关键词：住房信贷；信贷风险；消费观念

中图分类号：F832.42 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2010）-11-0223-2

新疆商业银行在开展个人住房信贷业务的过程中，各种风险日益积聚，严重威胁银行信贷资产的安全，对银行体系的稳健运行造成不利影响。因此，在促进住房信贷健康发展的同时，规避和防范住房信贷风险，是值得关注的问题之一。

1 新疆住房信贷发展概况

1.1 新疆住房信贷发展回顾

中国的房地产市场是从1998年才真正开始的。1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”的深化城镇住房制度改革的目标。住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，而住房公积金制度的建立,则是住房制度改革的一项重要举措。自2002年国务院颁布了经补充修改后的《住房公积金管理条例》以来,新疆住房公积金的使用得到了长足的发展。不仅有力地提高了职工购买住房的支付能力,而且为政策性住房融资提供了雄厚的资金来源。

统计数据显示：1978年，新疆城镇居民人均住房面积为6.7m2；2007年底，城镇居民人均住房面积为28 m2，增长了4倍多。住房的市场化改革，大大释放了城市居民长期被压抑的住房需求，加快了我国房地产业的发展步伐，同时，群众的居住条件得到了明显的改善。

1.2 新疆住房信贷发展现状

新疆某房地产研究中心在其房地产分析报告中称，2010年1月“国十一条”出台是政策显著收紧的开始，“从资金面分析，2010 年货币政策慢慢转向适度紧缩；存款准备金率多次提高，加息亦成必然之举。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市受到负面影响”。

交通银行率先对外公布了“自住房”的定义，即贷款人购买的首套住房，并且建筑面积在90m2以内。对于自住房，交行给予最高8成、30年的贷款，利率可下浮10%，此外，房贷险、评估费、公证费等均可获减免。

2 新疆住房信贷发展中的问题及原因

2.1 消费者的问题

消费者的问题归根结底是观念问题。一是目前的房租较低，部分低收入居民选择租房不愿买房，更不愿意分期买房；二是部分职工对国家的住房政策心存依赖，住房的解决和改善寄希望于经适房或廉租房制度，形成了等、靠、要的观念。

2.2 银行的问题

2.2.1 贷款手续过于繁杂，令消费者望而却步 根据个人住房贷款的操作程序，办理过程涉及银行、房地产商、房地产交易所、房地产评估所、担保公司、公证处、甚至本人工作单位等多个部门，要签的合同最少也要五六本，多的甚至有近十本。购房者在支付利息之外还要承担相关的费用如保险费、评估费、抵押物登记费、公证费、担保费等，相关费用的增加，关系人的多头，贷款手续的繁杂程度可想而知，增加了购房人的负担，影响了购房的积极性。

2.2.2 实际贷款期限较短 目前个人住房贷款期限规定最长为30年，但在实际操作中，由于种种原因贷款期限多在10年左右，很少有20年以上的，实际期限的缩短使部分消费者还贷压力增大。

2.2.3 难以有效控制信贷风险 （1）难以准确评估借款人的资信状况，借款人的未来收入具有不确定性。由于我国居民收入中包含“灰色收入”，国营企事业单位开出的收入证明往往偏低，私营企业开出的收入证明往往偏高，银行难以准确查证贷款申请人的实际收入水平。加之个人信用评估、个人资信调查及个人破产制度等制度的缺失和不完善，银行信贷风险的事前控制就很难，迫使银行谨慎放贷。再加上事前的抵押和借款人资信评估、事后建档监测催缴和不良处置都增加了银行的成本，影响了个人住房贷款的发展。

（2）抵押物处置令银行倍感头疼。虽然借款人违约银行有权处置抵押物，但往往需要通过法院强制执行，银行耗费大量人、财、物，有时甚至得不偿失。加之现阶段我国房地产二级市场还不完善，收回的住房变现较难。

（3）第三方担保形同虚设。由于我国担保业的发展处于初期阶段，担保人自身的负债率较高，其长时间的担保能力出现波动的可能性极大。再加上房地产政策等因素的变化，第三方担保对银行贷款风险的防范与控制效果就可想而知了。

（4）首期付款虚假风险难以消除。银行工作人员在放贷时往往注重借款人的还款能力，而忽视了对首期付款的审查，如果借款人的首期付款不是自有资金，肯定会严重影响借款人的还款能力，结果导致风险增大。

（5）不能确定中长期违约率。住房信贷的期限长、周转慢，平均违约率要经过一两个经济周期才能有充分的数据加以估算，而目前我国个人住房贷款的发展时间还较短，难以测算中长期平均违约率，增加了银行长期运营的风险。

2.2.4 流动性风险较高、成本高利润低 住房贷款的资金来源以流动负债为主，而住房贷款的期限较长，平均在15年左右，最长为30年，变现能力差。随着住房贷款的迅速发展，银行将面临较高的流动性风险。另一方面，银行的住房贷款业务是零售业务，成本高、利润低、手续繁杂，银行获利微薄。

2.3 社会环境问题

2.3.1 法制环境 住房贷款要发展，必须要有一整套消费者个人的信用评估和调查制度。目前，我国的个人信用评估监测制度还处于发展的初期，还远未形成银行放款的决定性参考依据；同时，由于缺乏政府保险和相关的保障制度，居民个人还有后顾之忧，限制了住房贷款规模的扩大。

2.3.2 经济环境 高房价与低收入的矛盾，成为制约我国住房信贷发展的主要因素。

3 新疆住房信贷发展的建议

3.1 努力改变消费观念

计划经济时期遗留下来的“低收入，低消费”的思想和“有多少钱办多少事”、“量入为出”等的传统消费观念应该有所改变，否则将成为制约消费信贷发展的瓶颈。住房信贷政策应引导既具有较好发展潜力和负债住房心理又急需住房的青年消费群体，有针对性地、加大力度地制定一些优惠政策，根据不同消费群体制定不同的政策，如利率补贴，减免税费、免收相关费用等。

3.2 分散住房信贷风险

3.2.1 大力发展住房保险业务，转嫁风险

3.2.2 建立和完善担保制度，充分发挥担保对住房信贷的支持作用

3.2.3 积极开展住房抵押贷款证券化业务，增强银行资产的流动性

3.3 建立和完善相关制度

3.3.1 尽快建立个人住房贷款的法律 特别是要在建立区域性个人信用服务体系的基础上，尽快建立全国性的个人信用服务体系；要结合我国资本市场发育的现状培育诸如住房基金、住房债券等融资工具，为住房信贷提供更为广泛的资金来源。

3.3.2 成立独立的住房储蓄与信贷及评估机构 把银行的住房信贷部剥离出来，把住房公积金管理中心分划出来，合并成立独立的住房储蓄与信贷及评估机构，最终发展为全国性的住房金融机构。

3.4 降低房价

降低并控制经济适用住房的开发成本；健全完善房地产交易市场，规范交易行为；不断扩大廉租住房保障覆盖面，合理确定廉租住房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，阻止房价走高的根源，从真正意义上降低房价。

作者简介：刘清娟(1970-)，女，新疆财经大学金融学院副教授，研究方向:投融资理论与实务。