换大房子 攒教育金三口小康之家如何让梦想照进现实

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理财真人秀:

本期主角:张小姐

张小姐家具体情况如下:本人月工资8000元,先生12000元。三环内有房一套60平方米无贷,亚运村有房95平方米/有贷款60万元,月还款4500元,郊区有房一套,无贷。平均家庭月消费5千-6千元。需求:想把亚运村的房子换到二环内,再把现在的住房出租。本人1997年买过养老递增保险和重大疾病保险。目前有小额的股票\基金投资。无积蓄,小孩今年上预初。请教以上情况该如何进行理财。

家庭基本情况分析:

需要增加现金储蓄

张小姐拥有一个非常美满的三口之家,工作稳定,家庭收入情况处于小康水平。从拥有的房产情况看,张小姐是一个很有先见之明的投资者,并且13年前就购买了养老保险,为退休后的生活提供了很好的保障。目前,张小姐家庭没有什么现金的积蓄,孩子也马上要上初中了,这将是张小姐家庭最迫切需要解决的问题。

家庭理财现状分析:

家庭处于成长期

张小姐的家庭是正处于家庭成长期阶段,最大的开支应该是医疗费用、教育费用和孩子的智力开发费用。薪金仍然是最主要的家庭收入,而且我们相信,随着事业的蒸蒸日上,收入在日后会保持稳定并有所增加,但是为了达到财务自由的理财目的,还需要对张小姐的家庭资产情况作一个详细的分析。

首先,我们发现,张小姐的家庭资产配置绝大部分集中在固定资产上,没有盘活的房产利用率大大降低了家庭资产的变现能力。针对目前孩子的教育和养老规划应该是最重要的两个部分,我们建议通过出对房产置换,更多款4500的利用信贷工具来活开销5000调节投资类资产的配置,使之可以更9500灵活主动地把握家庭资产的保值升值。

其次,工薪收入状态且没有积蓄,如果突然失去了收入来源,那么变现能力很低的房产将很难保障家庭的生活。为了保障家庭正常的开销不受到突如其来的意外事件影响,无积蓄的现状是急需改善的,一般来说,我们建议张小姐要准备4-6个月的开支(36000元)作为家庭备用金,以备不时之需。

在保险保障方面,张小姐很早就为自己购买了养老保险,且一直坚持缴费到现在,这点对于家庭理财很有利。但是,张小姐的丈夫是这个家庭的顶梁柱,如果还没有一定保障的话,应该是马上需要规划的地方。

家庭理财目标分析:

实现三大目标

(1)把亚运村的房子置换一套位于市区二环内的房产自用,同时把现在的住房用于出租。

(2)为即将上初中的孩子准备一定的教育费用以及为日后读大学或者深造打下经济基础。

(3)增加保险保障,为张小姐的先生选择一份合适的保险,但不增加家庭的基本负担。

2010年投资计划:

一、购房置业规划

在张小姐的理财目标中,希望置换一套住房。经过对于目前北京房产市场的调查和公布的房产价格数据,亚运村房产的价值在200万元左右,那么除去贷款的60万元和基本的税费,可以变现约135万元。那么在二环内购置一套100平方米左右的房产,约需要250万元。考虑到目前银行利率处于历史低点,建议张小姐可以最大限度的使用信贷工具,提高资产的利用率。我给出的方案如下:房产总价250万首付100万,贷款(20年)150万,现有资金135万,可余资金35万。

在这样计划之下,张小姐家庭每月还贷需要支付9500元,但是张小姐是打算将原来的自住房出租,按照房产市场数据,租金可以达到4000-4500元左右。那么其实张小姐每月只是多付出了5000元左右的贷款开支却得到了35万元的灵活配置的资金,就可以为孩子的教育基金的筹备打下了很好的基础了。

另外,我注意到张小姐在郊区的房产利用价值不高。建议或者考虑出租,减轻贷款的压力;或者直接将升值能力不强的房产直接变现,寻求更好的投资回报。

二、子女教育规划

张小姐的孩子明年就要上初中了,意味着九年制的义务教育即将结束,之后的教育费用将新增一笔不小的家庭开支。所幸我们还有7年的时间可以给张小姐准备孩子上大学、甚至出国留学的资金。之前,通过置业规划得到的35万元灵活配置资金将发挥巨大的作用:鉴于张小姐家庭有股票和基金的投资经验,我们建议将资产作合理的投资配置如下:

银行低风险稳定收益的理财产品:可以选择不超过一年期的产品,收益好的产品一般都可以高于贷款的利息了,虽然牺牲了一些流动性,但是用于资产的保值增值还是很好的选择。

2-3只混合配置型开放式基金:建议请银行的理财经理帮助精选好的配置型的开放式基金,可以更好地帮助张小姐的家庭资产享受中国整个资本市场的发展。但考虑到风险偏大,资产配置可以不大于40%。

坚持一份每月2000元的基金定投:有利于更好地分散基金投资的风险,是目前较为有效的强制储蓄和“懒人型}投资的方式。

三、家庭保障规划

张小姐在1997年就为自己购买了养老保险,按照一般情况测算,缴费期也差不多结束了,同时自己还拥有一份重大疾病保险,应该说是比较完善的了。那么我们就建议为张小姐的先生也购置一份以重大疾病险为主险的保障计划,其中可以附加养老保险金的条款和意外保险保障条款,年缴费不超过30000元。这样,在张小姐和先生退休之后,除了基本的社保之外,在考虑了通胀率的前提下,还可以保证退休后的生活水平不会低于现在的生活开支。