“限购令”下购物中心的机遇涌动

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随着二三线城市房价上涨，调控正逐步升级，“二三线城市限购”已成了近期楼市的热门话题。二三线热点城市的住宅开发风险增大，回款周期变长，发展商们便开始蠢蠢欲动，向商业地产领域、持有型物业方向寻求更广阔的出路。商业地产的开发正成为发展商的“香饽饽”。

二三线城市房价的较快上涨，其主要动力来自城镇化快速推进中居民住宅需求的较快释放，更重要的是一线城市“限购”后炒房投资需求的转移助推。对于一线城市已经开始逐渐遏制住的房价而言，房产调控走向房价上涨过快的二三线城市是无可厚非的，而从整体上抑制住全国楼市的上涨局面，似乎已经是调控新的指向。住宅限购令在二三线城市的实施，带来的直接后果是住宅销售市场的回落，最终导致住宅开发风险变大、回款周期拉长、利润率下降，迫使发展商寻找其他市场。

大量出现的城市热点新区迫切需要购物中心填补生活配套的空白，同时带动区域中心人气，有效地拉动住宅等其他业态的销售，缩短发展商的回款期。购物中心对于当地政府来说，商业项目的开发将给地方政府带来诸如提升区域商业氛围、促进税收及拉动就业等多方面的好处，尤其是当引入知名的大型发展商、地产项目时，将极大地提升城市的发展程度及吸引力。

而随着当地城镇居民的消费能力、消费观念的提升，显然目前占据城市主导商业模式的传统百货业态模式已经远远不能满足消费者对消费、生活更多的需求。以西安为例，从2006年到2010年，GDP以每年超过13％的速度增长。2010年人均GDP更达到3.8万元，增长达到16.9％。根据欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，人均GDP超过4400美元时，城市正向综合商业业态方向发展。由此可见，二三线城市存在着巨大的消费潜力。现在的二三线城镇居民，更向往在自己的城市里拥有在一线城市才有的“一站式消费”、餐饮、购物、休闲、生活为一体的现代化购物中心。

同时，越来越多的零售商、商和餐饮娱乐运营商等购物中心的主要租户大部分在一线城市已经取得非常显著的成就，他们也正在积极寻求在二三线城市拓展的机会；伴随着二三线城市的居民对品牌的需求日益增长，市场需求巨大，造就了品牌积极拓展二三线城市市场并逐渐成为趋势，可见二三线城市的品牌资源的丰富度也使得购物中心势必挺进二三线城市的可行性增强。

总而言之，无论是基于“限购令”引起的政策环境迁移，或是消费群体需求的升级以及品牌资源的增长，“求”大于“供”的市场现状已经日益显著，这都为购物中心的建造以及发展商们转战商业地产的开发机遇创造了更多的市场机遇。转型至商业地产开发成为了发展商拓宽业务的一个主要渠道。

“组合业态”的经营模式

二、三线城市的购物中心多以“组合业态”的经营模式为主，即百货店+综合超市+电器专业店。在这三种业态中，百货店是公司的主力业态，超市和电器销售则是其有力补充。“组合业态”模式的优势在于：尽管从单一业态来看，公司的竞争优势(门店规模、盈利能力及品牌价值等)或许并不明显，但在与其他竞争对手相抗衡的过程中，公司利用这三种业态之间的相互协调、相互推进能够充分发挥其整体的竞争力，即以百货店的人气带动超市和电器的客流或以超市和电器的客流推进百货店的人气，业态之间的这种协同作战能够保证公司在坪效、单店销售及盈利能力等方面远远领先于其他竞争对手。