离婚时婚前一方按揭购买房屋之处理
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摘 要：在房价飞涨的今日，按揭买房已经成为越来越多的家庭不得以而为之的选择。尤其是无房不嫁的的观念甚嚣尘上，婚前男方支付首付款按揭买房，房屋登记在男方名下，婚后夫妻一起还贷成为了许多家庭的普遍选择，然而在离婚时对该类房屋的处理极易产生争议，其中争议最大为离婚时房屋属一方所有或双方所有，以及对于增值部分该如何分割？本文结合《婚姻法解释（三）》的相关规定，对这种情形如何处理做了系统的研究，以期有所裨益。
关键词：按揭买房；增值；离婚财产分割
一、《婚姻法解释（三）》的新规定
在《婚姻法解释（三）》出台之前，关于婚前一方按揭购买房屋在离婚中的处理缺乏统一的规定，各地法院的处理不一而足，造成了相同情形在不同的法院有不同的判决的情况，在实务中引起了较大的争议。
《婚姻法解释（三）》第十条规定："夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。"该条规定起了定纷止争的重大意义，也较好地处理了当事人的意思自治和法律的强制性规定的关系。在离婚时，先由双发协议解决，尊重双方的意思自治，只有在达不成协议时才判定归房产登记一方所有，体现了法律的强制性。然而针对这条规定本身是否合理又产生了很大的争议，下面就该条规定是否合理作一分析。
二、法理性质分析
1、房屋产权证书取得时间与财产性质的关系
判断《婚姻法解释（三）》该条规定的合理性，首先要解决的就是房屋产证取得时间与财产性质的关系，主要争议点在于婚后取得房屋产权证书究竟该认为房屋是夫妻共同财产抑或是登记人一方的财产？
许多学者认为既然按揭房屋的产权证书是在婚后取得，那么该房屋所有权就是在婚后取得，虽然房屋登记在一方名下，但是按照我国《婚姻法》婚后所得共有的原则下，该房屋应属于夫妻共同财产。[1]然而，笔者认为不能这样僵硬的适用法律。在我国物权变动采取的是债权形式主义，不动产物权变动基于当事人的债权合意，登记作为一种公示方法而存在。登记的作用在于维护交易安全，保护善意的交易相对人。然而在按揭房屋的归属中，处理的是房屋在夫妻二人之间的归属问题，不涉及房产交易和善意第三人的保护问题。因此，在真正的权利人与登记记载的权利人之间发生权利争执，不动产的公示公信制度将很难适用。[2]在按揭房屋的问题上，一方在婚后取得房屋产权证书是由于其婚前与房地产商签订的房屋买卖合同以及用个人财产和银行贷款支付的行为作为原因行为，其对房地产商关于房屋买卖的所有义务都已经履行，只是由于房屋产权证书并非短时间内可以办下来，这属于房地产商的对待给付问题。在价值判断上，婚前取得房屋产权证书与婚后取得，作为买方一方的义务履行状态都是一样的，所以在法律效果上不应有区别，所以应认定为买受方一人的房产。
最高人民法院的司法解释显然采取的是同一见解，最高人民法院在通报《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》的有关情况的新闻会上发言人发言认为："离婚案件中，按揭房屋的分割是焦点问题之一。如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。根据《婚姻法解释（三）》第十条的规定，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。"最高人民法院的这一见解实值赞同。
2、夫妻共同还贷的性质认定
需要明确一个讨论的背景，本文讨论是基于夫妻法定财产制的基础之上，排除了约定财产制的情形。在法定财产制下，夫妻共同还贷性质成为了一个有争议的问题。有学者认为婚前一方对银行所负债务完全为个人婚前债务，而在婚后夫妻以共同财产偿还贷款，应视为一方对另一方个人债务承担。[3]然而本人认为该观点甚为不妥，兹分析如下：
（1）一方婚前所负个人债务用于婚后家庭共同生活的属于夫妻共同债务，然而该观点未加区分一律认为是个人债务，显失妥当。且在夫妻法定财产制下，由于夫妻财产在婚姻存续期间不可分，夫妻对财产属于共同共有（特殊的归一方所有的财产除外），用共同共有的财产对债务人为给付，似难解释为夫妻一方对另一方为债务承担。
（2）债务承担得为当事人所意定，即债务承担人有权自主决定是否愿意承担债务，债权人也有权决定是否同意债务承担。然而在夫妻法定财产制下，一方用共同共有的财产去清偿贷款，即使另一方没有清偿的意愿，也发生清偿的后果，即另一方无是否愿意承担债务的自由。
（3）如果解释为债务承担，则无法解释为什么在离婚时未分得房产一方可以请求按照夫妻共同财产的规定支付共同还贷部分相应的增值。债务承担可以是无偿的也可以是有偿的，这要视原因行为而定。如果把夫妻共同还贷解释为债务承担，原因行为究竟为何存有疑问。在离婚时，按照民法的"填平原则"，取得房屋所有权一方只需要补偿另一方共同还贷部分的一半即可，至于增值部分不用补偿。如果这样，显失公平，不符合立法价值。
笔者认为，夫妻在婚后用共同财产还贷的行为，应该有所区分。一方婚前按揭所欠债务属于婚前一方债务应属无疑，然而婚后究竟是一方债务或者是夫妻双方债务应视情况不同而有所区别。根据《婚姻法》相关规定，一方婚前所负个人债务用于婚后家庭共同生活的属于夫妻共同债务。所以根据按揭房屋究竟是否属于家庭共同生活，婚前个人债务在婚后分为个人债务和夫妻共同债务，即房屋用于家庭共同生活的，为夫妻共同债务，如未用于夫妻共同生活的，则属个人债务。相应的可以分为用夫妻共同财产偿还夫妻共同债务和用夫妻共同财产偿还个人债务。需要注意的是用夫妻共同财产偿还夫妻共同债务不能得出房屋因归属夫妻共同共有的结论。因为前面已经论及，在婚前一方按揭买房中，在婚前已经向房地产商支付了首付款和银行贷款，对房地产商的给付义务已经履行完毕，婚后仅是向银行还贷，房屋所有权应归属婚前按揭一方，对于另一方进行补偿即可，至于补偿的范围下文会论及。
3、离婚时无房产一方请求有房产一方进行补偿的性质
《婚姻法解释（三）》规定在婚前一方按揭，且房产登记在按揭买房一方名下，婚后用夫妻共同财产还贷的情形规定了离婚房屋所有权归按揭一方所有后，对另一方应进行补偿。也即另一方对产权登记一方具有获得补偿的请求，关于该请求权的性质实有考究之必要。笔者认为该请求权为不当得利请求权，即未取得房屋产权方请求产权登记方返还其受有的无法律上原因的利益。不当得利指无法律上原因而受利益，致他人受损害，应负返还的义务。在本文讨论的情形中，由登记一方取得房屋，实际上包含了用夫妻婚后共同财产还贷中另一方的财产，其受有利益没有疑问，另外一方因此受有损害也没有疑问，有疑问的是受利益一方受有利益是否为无法律上原因。有人也许认为登记一方获得房屋产权是《婚姻法解释（三）》所规定的，是基于法律规定取得，受有利益有法律上的原因。实际上这种观点是错误的，按揭买房一方之所以可以用夫妻共同财产去还贷是基于夫妻关系的存在，在婚姻关系解除时法律上的原因已经不存在了，所以属于法律上的原因嗣后不存在，其受有的利益应予返还。根据不当得利理论，不当得利的受领人，除返还其所受之利益外，如本于该利益更有所取得者，并应返还。所以离婚时获得房产一方应返还的范围包括婚后共同还贷的价款属于另一方的部分以及该部分的增值。
三、实务中须注意的问题
1、个人财产支付首付款的认定
《婚姻法解释（三）》第十条要求是婚前按揭一方用自己财产支付首付款，在实务中可能会遇到问题，有解释之必要。
（1）按揭一方父母出资应视为按揭一方用个人财产支付首付款。虽然按揭一方父母的财产不同于按揭方的个人财产，然而推究本条规定的"个人财产"本意在于和结婚的的双方用双方的财产支付首付款相区别。所以按揭一方父母出资视为按揭一方用个人财产支付首付款。
（2）另一方也支付首付款时的处理。原则上，《婚姻法解释（三）》第十条的适用要求必须是按揭一方用个人财产支付首付款，否则无该款的适用。然而，笔者认为对于另一方也支付首付款的情形应采用实质性标准，这就排除了不构成实质性的情形，例如，首付款为50万，按揭一方支付了49.5万，另一方支付了5千元，这时候应认为仍属于按揭一方用个人财产支付首付款。这里实质性标准需要法官一定的自由裁量。
（3）另一方借款给按揭方的情形。在日常生活中，通常发生由女方家长借款给男方按揭支付首付款，在这种情形下认为属于按揭一方用个人财产支付首付款应属无疑。然而，有可能发生之后由发生约定借款变为另一方支付的首付款，这时候该如何处理存有疑问。笔者认为应视后一约定发生的时间而有所不同。具体而言，如果变更为支付首付款的约定发生在结婚之前，这相当于结婚双方在婚前共同支付首付款，应无《婚姻法解释（三）》第十条适用之余地。如果变更为支付首付款的约定发生在结婚之后，仍应认为婚前按揭一方用个人财产支付首付款。因为是否用一方财产支付首付款应在婚前确定，且婚后的变更有损害婚前按揭一方之嫌，与《婚姻法解释（三）》的本意相违背。
2、关于登记于首付款支付方名下的处理
《婚姻法解释（三）》第十条规定了须是登记于首付款支付方名下，对此有解释的必要。
（1）至离婚之时尚未完成房产登记。在按揭购房当中，完成房屋产权登记并非一朝一夕的事情，从买房到办理产权登记需要好几年的情形也比较常见。所以当婚姻关系存续期间较短时，离婚时尚未办理房产登记也是可能发生，这时候如何处理，颇有疑问。笔者认为对"登记于首付款支付方名下"应解释为，如果办理了登记，登记于首付款支付方名下，那么对于尚未办理登记的就不能强求必须要有这一要件，须视当事人对登记于谁名下有无相关约定，有约定按照约定处理，无约定应视为将来会登记于首付款支付方名下，适用本条司法解释。
（2）登记于第三人名下的处理。现实生活中由于按揭买房的条件以及某些城市的购房政策等原因，房产并不是登记在按揭买房一方名义之下，而是登记于第三人名义之下。例如，甲打算买房，但是甲由于信用记录关系并不符合银行按揭贷款的条件，于是甲以父亲乙的名义按揭买房，但首付款由甲自己支付，婚后甲和妻子丙，共同还贷，房屋登记于乙的名下。离婚时，关于房屋发生争议该如何处理？如果房屋认定为归乙所有，则不属于夫妻共同财产的范围，丙能获得的补偿仅为在婚姻关系存续期间共同还贷的价款中属于自己的部分。这与《婚姻法解释（三）》第十条规定的情形的补偿相比少了增值部分，然而在实质上两种情形，甲和丙夫妻间关于房屋履行的义务均为相同，如有这样大的区别显失公平。在这种情况下，应允许丙请求将房屋变更登记为甲所有，然后按照《婚姻法解释（三）》第十条的规定处理。
3、按揭房屋增值的分割方法
《婚姻法解释（三）》规定了未取得房屋产权一方可以获得共同还贷款项应归属于自己的以及该部分的增值。关于共同还贷的款项本身的分割不存在问题，关键在于增值部分的分割。增值部分包括婚前一方用个人财产支付部分的增值和婚后用共同财产还贷部分的增值，应予以分割的婚后用共同财产还贷部分的增值。为了说明的方便，假设一个案例，甲于2005年通过按揭贷款方式购买商品房一套，购房合同价款为100万元，甲在结婚前支付首付款和银行贷款50万元，甲和乙于2006年1月1日登记结婚，结婚时房屋价值150万元，婚后夫妻共还贷80万元，付清了所有贷款，于2009年初甲取得房屋的所有权证书，2012年甲乙通过诉讼离婚，离婚时房屋价格为250万元。应予分割的房屋增值为多少？关于房屋增值如何分割，有学者提出以下的公式：双方婚后共同还贷数额魇导手Ц蹲芊靠睿ū窘？利息）谆楹蠓课菰鲋挡糠郑ɡ牖槭狈课菁壑？结婚时房屋价值）=双方应当共同分割的婚后增值。[4]这个公式将婚后共同还贷额对按揭房屋婚后增值的贡献计算得较为清楚。将该公式运用到上述案例中，则双方应当共同分割的婚后增值为80鳎？0+50）祝？50-150）=61.54万元。所以乙方在离婚时可以获得的补偿为婚后房屋增值的一半30.77万+婚后偿还贷款的一半40万=70.77万元。
然而，笔者认为上述公式仅适用于婚后已经付完全部房贷的情形，对于离婚时尚未付清房贷的情形并不适用，而后者在现实生活中则更为常见。于后一种情形笔者提出一个计算公式为：（离婚时还贷比例-结婚时还贷比例）谆楹蠓课菰鲋挡糠郑ɡ牖槭狈课菁壑？结婚时房屋价值）=双方应当共同分割的婚后增值。为便说明，试举一例：甲于2005年通过按揭贷款方式购买商品房一套，购房合同价款为100万元，依据甲的按揭合同约定的还款，甲共须还款150万元，甲在结婚前支付首付款和银行贷款50万元，甲和乙于2006年1月1日登记结婚，结婚时房屋价值150万元，婚后夫妻共还贷80万元，于2009年初甲取得房屋的所有权证书，2011年甲乙通过诉讼离婚，离婚时尚未付清所有房贷，离婚时房屋价格为250万元。应予分割的房屋增值为多少？依据上述公式，则双方应当共同分割的婚后增值为（130？50-50？50）祝？50-150）=53.33万元。所以乙方在离婚时可以获得的补偿为婚后房屋增值的一般26.67万+婚后偿还贷款的一半40万=66.67万元。
参考文献：
[1]贾明军.婚姻家庭纠纷案件律师业务[M].北京：法律出版社，2008：304.
[2]王利明.物权法研究[M].中国人民大学出版，2005：210.
[3] 贾肖虎.论离婚时婚前按揭房屋的归属与分割[D].华东政法大学，2011.
[4]陈凌云.离婚诉讼中按揭房屋的属[EB/OL].http：//.cn/article/default.asp？id=49135，中国民商法律网，[2012-06-20].
作者简介：彭杨彬（1988-），浙江衢州人，华东政法大学2010级民商法专业硕士研究生，研究方向：民商法。