对小产权房问题的思考

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摘要：小产权房是指在农民集体土地上，由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。本文试从小产权房产生的原因、弊端及解决途径等方面，阐述对小产权房的认识问题。

关键词：小产权房弊端房价收入比解决途径

一、小产权房的概念及产生原因

本文所指的“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，未经规划、未缴纳土地出让金等费用，向本集体经济组织之外的居民销售的房屋，所谓小产权，实质就是没有产权。

从供给层面来说，房地产市场的发展、繁荣，土地资源的经济价值越来越得到充分的显现。从很多城市政府的财政收入来源来看，被形象地称为“土地财政”的土地使用权出让收入始终占据着十分重要的位置。然而，拥有农村集体土地所有权的农村集体经济的组织和农民却并没有与此同时享受到土地增值带来的好处。因此，在农村集体土地用途的抉择上，有条件的地区都不约而同地抛弃农业用途。这应该是全国很多地区小产权房产生的直接原因。另一方面，地方政府在新形势感召下，积极鼓励开展城中村改造、新农村建设、农民新居工程等一系列活动，然而财政资助力度又很有限，于是支持或默许农村集体经济组织开发集体土地以筹集资金，这应该算是小产权房产生的又一原因。

二、小产权房的弊端

1．我国目前的法律法规禁止在集体所有的土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，所以购买的小产权房没有产权证，一旦国家征用土地，没有权属证明保护购房者的权益，无法获得法律的保护，也不能进行自由的交易。

2．由于小产权房没有国家建设部门颁发的产权证，其不能上市交易，更无法办理继承和抵押，这就为小产权房以后的处理埋下隐患。

3．小产权房违反了国家相关政策，干扰了国家法律法规的正常运作，小产权房使得国家的相关法律法规在社会经济运行中无法正常发挥作用。

4．小产权房造成业主与当地村民因为社会财富等不同，易产生不安定因素，从而引发新的社会矛盾。

5．小产权房扰乱了房地产秩序，使得一些不法房地产开发商通过非法途径拿地，从而非法牟利，干扰了国家正常的房地产秩序。

三、小产权房的解决途径

面对小产权房存在的一系列弊端，我们必须谨慎对待，妥善处理。对此，当然不能像地产大鳄任志强所说一炸了之，但是更不能大开小产权房的闸门，任其自由发展下去。因此，可从以下方面着手解决小产权房问题。

1．分别对待，分类处理。首先，分清小产权房是建设在规划圈内还是建设在规划圈外。对于在规划圈内并且符合土地利用规划的房屋类型为普通住宅的小产权房，可通过补办手续的方式、缴纳土地出让金使后赋予其合法身份，可以经济适用房等政策给以适当的优惠；而对于不符合规划的则要坚决制止，并予以拆除，以维护商品房市场的稳定、有序、健康发展。

2．改革集体土地利用使用权。目前，《中华人民共和国土地管理法》还没有根据《宪法》原则建立完整的集体所有土地法规体系，集体土地使用权也没有根据《宪法》的原则进入市场流转。集体土地管理法规的缺位，使我国集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等问题获得了巨大的灰色运转空间。新出台的《物权法》也回避也这一敏感问题。鉴于小产权房问题已经远远超越了单纯的经济和法律层面而上升为社会问题，对其治理的根本并不仅在于惩罚购买小产权房的人。因此，小产权房的一个的治本之策就是重新审视我国农村集体土地所有制，改革集体土地所有制，推进集体土地使用权改革，承认农村集体土地所有者的权利，修改农村集体土地所有权转让中的不合理规定，让农民真正成为土地的主人，实现农村集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”。

3．加大住房改革力度。人们购买小产权房是为了解决住房问题，如果房地产市场可以正常满足人们有承受能力的商品房时，我想人们不会甘冒风险去购买小产权房。小产权房的廉价在于其土地成本，根据国研中心宏观部的一份研究报告显示，’2000―2004年土地成本上涨50％才是房价上涨的主要动因。因此，必须加大我国住房改革力度，建立多重的住房保障体系，真正实现居者有其屋。政府可以拿出一些土地，有计划的建造经济适用房或廉租房或鼓励合作建房，减免相关税费，压缩开发商利润，结束房地产业暴利时代，那么产权房与“小产权房”的房价就不会有太大出入。因此，治理小产权房问题，必须加大住房改革力度，将相关利益主体从房市中剥离开来，将其收益调控在一个合理范围内，结束我国房地产业的暴利时代，让利民生，建立惠及全民的住房体系。

参考文献：

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