养老地产用地解疑
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不同性质的土地上建造的养老地产项目需要细分，开发商的后期处理方式也需区别对待
2013年养老地产用地“破冰”的消息不断。4月初，北京市国土局公布了2013年度国有建设用地供应计划。在5650公顷的总量中，首次单列养老设施用地计划指标，今年的养老设施用地为100公顷。除北京市制定的首份养老综合用地的供应计划外，其他城市如上海、深圳、广州、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。根据成都市相关规划，到2020年将规划建设395个养老设施项目，总占地11709亩。
将养老设施纳入用地计划，使土地性质更加明确化，这对于养老项目的开发建设非常有利。但在目前养老地产的供地计划中，养老项目的比例仍然缺失。对于开发商而言，目前手中土地基本不是专门定位“养老”性质的，那在具体操作时应该注意哪些方面呢？为此《新商务周刊》专门采访了中国人民大学公共管理学院土地管理系主任叶剑平。
何种土地性质可用于养老地产开发？
目前国内专门用于养老地产供应的土地尚少，就土地性质而言可分为国有出让土地、国有划拨土地和集体建设用地，您认为哪一类型的土地较适合养老地产的开发？
养老项目从性质上要加以划分。一是具有福利色彩和保障性质的，更类似保障房，比如敬老院和养老院，针对的是“三无”老人和五保户，主要是出于对特定群体老人的关怀，由政府公共部门提供，不进入市场流通。
说到养老地产，如果针对的是开发商的行为，也要进行细分。一类是完全的市场行为，开发的是中高档的养老住宅和老年公寓，可用以销售也可租赁。完全的市场行为，当然要以市场方式去供地。另一类是准市场的行为，有些类似公租房的性质，不一定完全可以采取市场方式供地，可能会采用定向供应土地的方式。如果要从土地制度上有所调整，是不是可以借鉴保障性住房的做法，对养老地产进行研究，看看它是否与普通住宅一样、有无差别。没有差别的话，市场行为当然应该用市场方式去解决；有差别的话，我们还要留意到，由于针对的是老年人这一特定群体，养老项目在选址、公共设施的配套上有其特殊性。
养老地产和普通住宅应该还是有差别的？
我个人也认为两者之间肯定是有差别，这就涉及到养老地产的数量问题，应该建多少、和普通住宅之间的比例是怎样的。养老地产也分居家型、住宅小区中的配套及独立供老人使用的项目，我们应该研究这些类型项目的占比，以及随着老龄化程度的加剧，其比例会发生怎样的变化。
我们倒是可以探讨能否借鉴保障性住房的供地模式，在地块出让时实行打包，即在普通地块供应时规定按一定比例配建养老项目。但在我国现行的体制下，养老地产的土地供应不多，供地计划中养老项目的比例也是不足的。
政府部门如何与市场主体联合开发养老项目？
您提到打包出让土地的方式，由于目前养老项目的开发并未像保障性住房那样有强制的政策去保障，这就涉及到地方政府是否愿意减少其土地收益，以促成养老地产的开发？
地方政府应该有这样的意愿。老龄化社会的趋势是各地方政府都要面对的挑战。具有福利性质的养老项目，毋庸置疑应当由地方财政来支持。市场化的行为则是由市场自身去解决，开发商可能会考虑将养老作为项目的卖点。当然，在开发商拿地之后，他是否要打造养老项目，是由他自己去衡量。
而如果是准市场的部分，地方政府就必须提供一定的支持，让市场主体介入为老年人提供服务，无论这样的支持是土地出让金的降低还是税费方面的优惠，地方政府总要有部分让利。
在集体建设用地上开发养老项目应注意哪些问题？
如果将养老地产定位于准市场的性质，是否可以利用集体建设用地开发这样的项目？
在集体建设用地上建设养老项目，并配套养老的服务设施是完全可以的。
但从开发商和投资人的角度出发，他可能会担心地上物的权属是否明晰的问题？
地上物的权属是明晰的，遵循“谁投资，谁拥有”的原则，这就好比将财产储存起来，只不过是存放在银行还是土地上而已。
如果开发商要在集体建设用地上开发养老项目，应当注意哪些问题？
集体建设用地产权的稳定性可能是个问题，开发这样的项目类似小产权房的开发，可能存在政策风险。如果要探索在集体建设用地上开发养老项目，必须是在一线城市。如果是在三、四线城市，由于出让用地的溢价不高，意义不太大。
此外，利用集体建设用地开发养老项目，融资可能会有困难。我倒觉得探索利用集体建设用地开发养老项目，可以借鉴公租房的模式，但要对养老地产进行定义，必须明确满足哪些要素才是养老地产、项目面向的人群有哪些。如果说市场化的养老项目面向的是高端人群，可能准市场化的养老项目面向的就是普通的退休人员。这样，养老基金和社保基金也可以介入。
在目前没有明确法规和政策支持的情况下，突破点在哪里？
个人认为还是应该先进行试点，由地方政府相关部门牵头，给企业介入的空间，但这取决于地方政府的决心。