资本土地两面受挫碧桂园模式遭遇挑战

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今年以来在二、三线大规模圈地的碧桂园不仅面临着土地政策的风险，另一方面，碧桂园在资本市场上也遭遇到了挫折

近日，碧桂园连续在土地市场和资本市场遭遇的挫折，让其又一次成为了焦点。

近日，碧桂园涉嫌违规取得土地的报道见诸报端，这使得碧桂园再次成为焦点。首先有报道指碧桂园涉嫌在重庆长湖低价圈地6300亩，遭到国土资源部的调查。接着，又有报道指碧桂园在张家界零地价拿地。

碧桂园一直以“低成本土地、规模化生产、快速销售”的商业模式发展。而近日国土资源部出台的合理控制单宗土地出让规模的规定，使碧桂园独有的商业模式遭到了挑战。

涉嫌违规拿地

碧桂园在11月20日发表公告澄清称，公司获得重庆长寿区桃花新城地块，土地面积约为622 亩，总土地款约为人民币2.3 亿元，并已交纳了该宗土地的全部土地价款。而且公司未与任何政府部门签署任何文件。

而对于在张家界涉嫌零地价拿地的问题，国土资源部则表示还没有采取措施，因为碧桂园属于房地产企业，土地开发有相应的主管部门，国土资源部只能从土地供应方面来采取些措施。

碧桂园表示，公司从未曾收受过，并也无任何依据证明公司收受张家界永定区政府任何有关该项目的返还款。张家界地块则由公司全资子公司张家界碧桂园凤凰酒店有限公司通过公开合法程序获得，土地面积约为约1039 亩，总土地款约为人民币1.18 亿元，并已按照合同约定付清该宗土地的全部土地价款。

先后两个地方的政府也相继发表公告对碧桂园违规拿地予以否认。

目前国土资源部官员对于碧桂园事件表示“尚无法做出表态”。

国泰君安香港研究部分析师姚说：“二、三线城市的政府为了提高GDP，非常欢迎开发商来投资。开发商的建设相当于为当地造了一座新城。”

碧桂园的土地都集中在其它开发商兴趣较低的在二、三线城市，此次涉嫌违规的土地正是集中在这些城市。

今年以来，新拍土地出现“天价”成交的现象频频出现。但是反观碧桂园虽然土地储备面积位列第一，却从来没有出现在天价拿地的行列中。这正是源于碧桂园独有的模式。碧桂园的土地都集中在城市郊区，以及二、三线城市，也就是一些县城。这被业界形容为“农村包围城市”。

“中西部的二、三线城市存在土地的灰色交易，违规的土地交易与国家政策也是背道而驰的。” 上海易居房地产研究院的研究员杨红旭说。

百亿票据发行搁浅

另一方面，碧桂园在资本市场上也遭遇到了挫折。

11月15日，碧桂园公告称，公司建议的票据发行已推迟进行。10月29日，碧桂园计划发售一次性还款的优先票据，并拟将所得款项用作新项目资金，及偿还中国银行（香港）的15亿港元贷款。

据了解，碧桂园计划最初的发行票据的规模为15亿美元（约合117亿港元）。但由于市场反应冷淡，碧桂园将规模缩减至10亿美元，并将5年期和10年期的优先票据息率分别由9%和9.75%分别上调至9.25%和10%，但最后仍然难以吸引境外投资者。

对于票据发行推迟的原因，碧桂园主席助理刘嘉毅对记者说：“票据发行的推迟与国家政策以及公司自身层面都没有关系。原因在于国际金融市场不稳定。”

姚认为：“票据推迟发行的原因是政府对企业在境外融资持谨慎态度。另一方面是，由于国家近期不断出台对房地产行业的宏观调控措施，使得境外资金对中资企业持有一种观望的态度。”

“票据发行推迟不会对公司财务状况和经营方面造成影响。” 刘嘉毅表示。

姚分析：“碧桂园的土地已经足够未来三年的开发，因此公司盈利不会因此受到影响。但从长远来看，可能会对公司未来三到五年间的土地储备有所影响。”

碧桂园今年4月在香港上市，在不到一年的时间里，土地储备已高达5400万平方米，位居全国开发商之首。最新数据显示，截至9月30日，碧桂园已取得使用权证的建筑面积为3700万平方米。

模式遭质疑

但是，国土资源部近期下发了一份“关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，进一步加强土地供应调控的通知”（236号文）。

文件明确指出：考虑到大宗土地出让不利于市场竞争及市场调控，要合理控制单宗土地出让规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止形成“垄断”。

单宗土地大规模出让的现象当然不可能出现在土地稀缺的一线城市，更多的会出现在二、三线城市。因此业界认为一直在二、三线城市开发的碧桂园必然会受到这一政策的影响。

碧桂园把自己定位为“快速、大量生产社会需要的物美价廉住宅的工厂”。它的开发模式在全国地产商中可谓独树一帜。业界概括为“低成本土地、规模化生产、快速销售”。

数据显示，碧桂园上半年土地成本仅占其平均售价的7.4％。今年7～8月，碧桂园新增的2000多万平方土地，总价不到30亿元，平均楼面地价只有145元。

而且，碧桂园采用了“一条龙”的开发模式，它甚至还有自己的砖厂和水泥厂。开工后平均一至两年内就可以达到交付条件，这造就了碧桂园房子的低成本。

数据显示，碧桂园过去三年的精装修洋房每平米都不超过人民币3500元。

碧桂园从开发到销售都注重速度。2008年碧桂园新报建及开工的可建建筑面积为1600万平米。而今后碧桂园的开发速度都将达到每年1000万平方米以上。

姚说：“碧桂园都是选别人不要的地，在那里建别墅。这种模式要靠不断的资金投入，不断地增加土地储备。而且还必须依靠当地持续的购房需求的支持。”

杨红旭认为：“碧桂园一向以大规模土地开发为主，这种开发模式与国家的宏观调控是背道而驰的。”

事实上，今年以来在二、三线大规模圈地的碧桂园不仅面临着土地政策的风险，也不能忽视二、三线不发达地区的购买力的风险。

但是刘嘉毅仍表示：“碧桂园仍将保持现有的快速开发的商业模式，并且对二、三线城市的购买需求很有信心。”