武汉市商品住宅价格的影响因素及预测

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摘要：房地产业是我国国民经济重要的组成部分，近年来房价问题成了人们热议的话题。本文通过建立灰色关联度模型对武汉市商品住宅房价的影响因素进行了分析，并建立房价与这些因素的多元线性回归模型了。

关键词：灰色预测 MATLAB 线性回归 SPSS

房价问题是近几年人们热议的话题，“买房贵，买房难”成为当今社会的一大问题，已经严重的影响到了社会的和谐发展。政府在也在不断的出台政策进行宏观调控，这些举措在一定程度上防止了房地产市场的大起大落，维护了房地产市场的可持续发展。本文通过建立灰关联度模型对影响房价的因素进行分析，然后建立灰色预测模型，运用Matlab对2013年武汉市房价进行预测。

1.灰色关联度模型与求解：

收集的有效数据，建立房地产价格灰色关联度模型，并分析确定影响商品房销售价格的重要因素。

1.1模型假设：

为了方便讨论假设世界政局近几年不会出现非常大的波动且不存在其他影响商品房价格的主要因素，同时所提供的数据都是准确无误的，还有世界经济在短期内没有大的波动。

1.2模型的建立

2.灰色预测模型的建立与求解：

3.目前房价虚高原因

由研究结果可以发现地价过高是使得房价过高的最重要原因。日益增加的人口在不断的蚕食原本就稀缺的土地资源。地价是房屋成本的重要组成部分，房屋的成本过高，必然会导致售价的增加。同时，人均可支配收入和人均GDP体现了人民总体生活水平的提高。人民购买能力的增加将提高房屋的购买需求，从而一定程度上也抬高了房价。

另外，房地产的收入已经成为每一个地方政府的绝大部分收入。在这种情况下，地方政府要维持高昂的行政成本；同时又要以各种优惠（也就是减少地税）政策吸引投资，这就使地方政府不得不想办法节流并增收。增收的办法就是提高土地成本，也就提高了房价。

4.处理房价问题手段探索：

4.1政府土地政策的调控作用

土地是房地产生产建设过程中最重要的投入要素，在我国城市土地国有制度背景下，土地政策作为房地产经济的外部冲击因素，往往通过调整土地市场的供应方式、供应数量、供应结构对土地市场产生影响，进而作用于房地产市场。

由于收入变动、经济发展等方面的原因引起房地产需求增加， 土地的需求量将加大。假设土地供给量可以不受限制， 随着时间的延长， 土地的供给就会变得富有弹性， 从而改善供求之间的矛盾， 平抑较高的地价。但是， 土地供给量的无限增加又极易导致土地市场上的投机行为发生，土地需求的膨胀， 受土地供给刚性的影响， 土地价格必然快速上涨并可能产生地价泡沫。如果土地政策对土地供给量进行限制， 就可以通过抑制房地产企业过度开发的能力来控制土地的开发规模， 从而使得土地价格保持在一个较低的水平上。

4.2建房成本的控制

材料费是建房成本的重要组成部分之一。尤其是钢材、混凝土等材料的价格将大大影响建房成本。因此，材料的价格，也需要政府的干预，使建筑材料的价格控制在一定范围之内，甚至要通过改进技术等措施来降低建材的价格。

4.3倡导购房者理性消费

目前很多购房者都是盲目的在跟风，并没有深入的考虑自身的实际情况。购房者应该分析楼盘的实际价值，分析自我消费能力与消费群体类别，使消费能力与消费档次相匹配。政府应该倡导更多不完全具备买房能力的人选择租房的形式来保障自己的居住需求。减小对于房屋的需求，房价也自然能够有所回落。

参考文献

[1]姜启源，谢金星，叶俊，数学模型（第三版），高等教育出版社，2003年8月第3版

[2]中国知网http：///kns55/navi/NaviSearch.aspx？code=L&type=trade&t=T

[3]新国十条http：///view/3500965.htm？fromenter=%D0%C2%B9%FA%CA%AE%CC%F5

[4]百度百科 保障性住房 http：///view/1481486.htm

[5] 政策调控http：///gzdt/2010-10/01/content_1714284.htm

作者简介：石洁琨（1989-）女 汉族 籍贯：河南省偃师市 武汉理工大学理学院在读研究生 系统控制与优化