房企多元IPO

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这一边，A股再融资开闸在即，多家房企排队接受审核。招商地产、迪马股份、海印股份等纷纷抛出再融资方案，知名房企蓝光地产更是表现出借壳上市的渴望。

另一头，赴港IPO融资再掀潮流。12月20日，广东龙光地产登陆港股，成为今年最后一家赴港上市的内地房企。就在9天前，另一家广东房企时代地产也刚成为港股新军。

在中小房企左冲右突，渴望在国内进行多手段融资之时。招商，万科，绿地等纷纷完成了“A+H”双平台融资，更有甚者，万达院线在美国已经完成上市，在香港也将商业地产打包注入恒力，至今，万达仍然觊觎A股。

在楼市野蛮生长的2007年前后，IPO是圈钱的代名词。但如今，在IPO的主战场――香港，低市盈率，大幅的净资产折让、捉襟见肘的融资额，让人唏嘘感慨。与此同时，美联储量化宽松货币政策的退出终于“靴子落地”。这也意味着，今后房企融资将更加艰难。

扎堆A股再融资

所谓再融资，是指上市公司通过配股、增发和发行可转换债券等方式在证券市场上进行直接融资。但2010年以来，由于调控，房企再融资和重大资产重组等一直处于停滞状态。

近日，多家涉房企业再融资方案接受证监会受理的消息频频传出。 12月5日，万方发展宣布涉房再融资获证监会受理，此前的11月29日，招商地产公告称，中国证监会决定受理其再融资方案。

这其中，不乏借壳上市者。11月19日，迪康药业公告称，成都蓝光地产欲借壳公司登陆A股市场。蓝光拟将预估值达90.22亿元的优质地产资产，整体注入到上市公司迪康药业中。

如重组成功，这将成为自2010年房地产再融资大门关闭以来，首个房地产公司达到“重组上市”标准的案例。资料显示，蓝光集团地产业务于2012年首次突破百亿规模，全年实现销售金额125亿元。截至今年前三季度，已超过去年全年，实现139亿元的销售金额。

此外，新湖中宝、北京城建、金科股份等一批上市公司陆续抛出了再融资方案，其投资标的也进一步扩展至地产项目。截至目前，年内已经有超过30家房地产上市公司计划再融资，计划募集资金总额已经超过千亿元。

不过，接受审理这仅仅是流程上的一步，再融资方案还需要经过证监会核准，尚存在不确定性，但多数业内人士对此都持乐观态度。安永大中华区高增长市场主管合伙人何兆烽近日表示，2014年第一季内地有望重启IPO，第一批有50多家企业将获得监管机构批准，但主要是工业，科技、传媒和通信等领域。

业内人士指出，即便“涉房”再融资放开的多属于非住宅业务，其中涉及一级开发业务或从事保障房、旧城改造、棚户区改造等业务的公司，以及以商业地产、旅游地产等非住宅业务开发为主的项目。

“尽管有传言房企在A股上市融资即将开闸，但难马上实现。即使房企在A股上市可实现，普通民营房企也难首先享受到融资的便利。”知名财经评论员余丰慧表示。

折价冲刺港股

虽然当前A股IPO开闸在即，但大型房企仍然寻求“A+H”双平台突破，普通中小房企历尽艰难，不惜折价，也要赴港IPO。

截至12月20日，有金轮天地、五洲国际、当代置业、毅德国际、景瑞控股、时代地产和龙光地产七家内地房企赴港上市。联交所目前已经拥有超过40家内地房企。

然而，今年赴港上市的七家房企募集的资金量都不尽如人意。五洲国际公开发售部分仅获得57%认购，而当代置业公开发售部分的认购仅仅12%，最终发行价只能定在下限，七家房企募集资金均在16亿港元之下。

“目前冲刺上市的都是三四线城市的中小型房企，相对于几年前的全国性房企，业绩不明朗、风险系数高。”盛富资本与协纵国际总裁黄立冲表示，再加上海外投资者近年来看空内地楼市，估值进一步下滑已经是大势所趋。

尽管内房企“贱卖”的评论不绝于耳，但仍有国瑞地产、力高地产、重庆协信、金山地产等十余家内地房企正在港交所排队IPO，准备明年上市。

而近期上市房企中，也能隐约见到大型房企控股的身影。如时代地产吸引4名基础投资者总共斥资4.489亿港元入股，包括由富力地产主席李思廉及其妻持有的FusionCapital、广州海印实业集团、熊海涛及越秀集团。

对此，黄立冲表示，虽然现在通过IPO募集的资金有限，但未来可以通过优先债券或者票据的方式持续融资，港股对于内地房企仍有较大吸引力。

搭建多元化融资平台

搭建双上市平台已经是房地产业内越来越时髦的一件事，万科、招商等房企均已实现这一模式的布局。

11月28日东力实业正式宣布更名为“招商局置地有限公司”，这意味着招商用18个月终于搭建起“A+H”融资模式。

绿地等内房企也是这一模式的热衷者，在收购盛高置地在香港上市后，绿地将与同城的上海地产集团进行重组，借壳上海地产集团旗下金丰投资实现在A股整体上市。

11月12日，绿地集团董事长张玉良接受媒体采访时表示，中国证监会很支持绿地上市，在上海市国资委推进下，绿地在中国所有项目的审计及评估工作都已完成。目前正在最后确定的是申报方案，年内基本上要完成申报。

值得一提的是，房企不再满足于国内融资平台，未来实力型房企有望搭建两个以上的多平台融资。今年11月，万达集团董事长王健林就告诉记者，尽管短期内A股重启 ipo不太可能，但重组有可能，所以万达不排除考虑A股上市，其称：“未来一年里万达三家上市公司应该是有的”。

果不其然，12月18日晚间，万达集团旗下AMC院线公司正式登陆纽约证券交易所上市交易。

上市后，AMC公司股权总市值达到18.68亿美元，其中万达集团持有股权市场价值约14.60亿美元。

继万达将商业地产注入香港恒力地产之后，王健林在今年两度得偿上市夙愿，万达搭建起了香港和美国的双融资平台。

王健林近期公开表示，万达已经具备按照国际市场规则来收购和整合企业的能力，AMC上市是万达进入国际资本市场的新起点，未来万达还将有更多企业在全球各大证券交易所持续上市。

尽管如此，房企融资仍将面临更多的不确定性。12月中旬，美联储宣布退出长达五年的量化宽松货币政策。

余丰慧认为，近期银行间拆借市场利率已经开始攀升，随着美国加息影响，房企估值将更低，也增加了融资市场的不确定性。明年上半年，或将是不少中小型内地房企赴港上市的最后机会。