楼顶花园的尴尬

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在楼顶上筑建袖珍花园，本想可以陶冶情趣，修养身心，却不料惹上了一桩恼人的官司，2007年10月25日，江苏省首例因楼顶花园引发的纠纷案，在江苏省镇江市京口区人民法院一审审结。该案的判决不在于案件的本身，而是在于在全国一些城市在大力倡导楼顶花园的同时。楼顶花园所面临的尴尬。

袖珍花园　建在他人楼顶上

2001年，江苏省镇江市城乡建设发展总公司(以下简称城乡公司)在镇江市闹市区地段开发、预售一批商品房。当年，市民周海滔与城乡公司商谈购买该地段15号8幢301室住宅房一套，并交付了定金。2002年9月，城乡公司将该房屋交付周海滔使用。2002年9月，城乡公司又将该地段15号8幢6号二层商业用房房屋交付给市民秦玲秀使用。对于商业用房的楼顶屋面，在建设时，是按照不上人的额定荷载进行设计施工的，因此，商业用房的楼顶屋面强度较低，为了安全起见，城乡公司在商业用房的四周围有铁栅栏，禁止任何人进入楼顶屋面，只是在该商业用房的楼顶屋面与其相邻的8幢住宅楼之间留下一条通道以便于日后对楼顶屋面的维修，这个通道，正好将周海滔家的阳台与秦玲秀家的楼顶连接在一起。

2002年10月，喜欢树木花草的周海滔见门前的6号房屋屋面比较宽阔，平坦，而且有通道通向该屋面，是建设一个袖珍花园的好地方，于是，他请来了建筑工人，在该屋面铺设大理石地面，建起了花坛、鱼池，种植了花草，养殖了观赏鱼。每天清晨，他都来到小花园精心打理一番。看着自己精心构造的小花园精巧、别致，心情十分的开朗，这个小花园成了他生命中的一部分。而这一切，秦玲秀却是浑然不知。

2004年4月14日，秦玲秀与城乡公司正式签订商品房买卖合同。正是基于安全问题，对于楼顶屋面的归属，双方特别约定：城乡公司将8幢6号房屋出卖给秦玲秀：该商品房所在楼宇的屋面使用权归城乡公司。两个星期后，秦玲秀领取了该房产权证，同年4月，城乡公司与周海滔也签订了房屋买卖合同。嗣后，周海滔领取了房产权证。

2006年4月，秦玲秀发现房屋屋顶的东北角及相邻的7号房屋横梁中段有渗漏水现象。自入住该房屋已有三年多了。从来没有发生过渗漏水现象，而且此楼仅两层，楼上无其他住户，怎么会突然渗漏水呢?心存疑惑的秦玲秀便找来专业人员查找原因，当他们架梯上楼时，却发觉该楼顶屋面建有一个十分漂亮的微型花园，经了解，花园为周海滔所建，这让秦玲秀十分的愕然，随后，秦玲秀将房屋渗漏水的情况告知了城乡公司及周海滔。接到秦玲秀反映的情况后，城乡公司十分重视，于2006年5、6月份，多次相约周海滔。共同到秦玲秀房屋中查看渗漏水情况。由于渗漏水情况一直没有能查明原因，周海滔与秦玲秀各执一词，虽经多次交涉，却一直没有结果。

房屋渗漏　根源究竟是什么

好好的房子，突然渗漏水，而且情况越来越糟糕，肯定是楼上的花园引起的。事实面前，周海滔竟然矢口否认，无理狡辩，秦玲秀气不打一处来，在多次交涉无果的情况下，秦玲秀决定通过法律的途径来为自己讨一个说法，于是，2006年6月28日，秦玲秀来到了京口区法院，一纸民事诉状，将城乡公司和周海滔告上了法庭，要求城乡公司和周海滔排除妨碍、恢复原状并赔偿损失223元。

对这起首例因楼顶花园引发的纠纷案，京口法院十分的重视，指派民庭副庭长亲自主审本案，于2006年9月13日、2007年9月4日两次公开开庭审理了本案。庭审中，秦玲秀、城乡公司及周海滔唇枪舌剑，互不相让。

秦玲秀诉称，本人系8幢6号房屋的所有权人，该房为两层门面房。购房时。本人与城乡公司约定，该房屋面的使用权归城乡公司所有。2006年4月，本人发现该房屋顶有渗漏现象。经了解，该后果系周海滔对屋面进行破坏性改造，并用于种植花草及建造鱼池所致，城乡公司对其拥有使用权的屋面未尽管理义务，致使周海滔不合理使用，侵犯了本人的合法权利。

城乡公司辩称，秦玲秀诉称的房屋屋面在建设时，是按照不上人的额定荷载进行设计施工的，本公司为了保证秦玲秀的人身、财产安全，通过对屋面使用权的约定，以防止秦玲秀对屋面进行不合理使用，而导致房屋安全性的破坏。虽然约定屋面的使用权归本公司，但事实上，本公司无法对该屋面行使使用权，更没有法定的管理义务，本案中，本公司亦未实施侵权行为。察玲秀的损失是由他人对里面不合理改造使用造成的，故应由实际侵权人承担民事责任，本公司不应承担民事责任，据此，城乡公司请求驳回秦玲秀的诉讼请求。

周海滔辩称，本人与城乡公司在商谈房屋买卖时，城乡公司就口头承诺可以使用6号房屋屋面。事实上，城乡公司为兑现承诺，在建设301室房屋时就预留了到6号房屋屋面的通道，嗣后，城乡公司明知本人改造并使用6号房屋屋面，却未阻止，因此，本人对6号房屋屋面享有使用权，另外，6号房屋屋顶渗漏的原因，可能是该房存在质量问题。且建花坛、鱼池是在2002年，而秦玲秀屋顶渗漏是发生在2006年。秦玲秀无证据证明渗漏的发生与本人的建花坛、鱼池行为有关。同样，周海滔请求驳回秦玲秀的诉讼请求。

原因不明　花园建设者担责任

由于双方矛盾较大，相互争执不下，2006年7月5日，秦玲秀向法院提出申请，要求对6号房屋屋面渗漏水造成的损失进行鉴定。同年8月22日，鉴定中心作出鉴定结论书，载明：鉴定标的因漏水造成的损失的价值。经现场勘察该户因漏水造成墙面，石膏板等处有不同程度的霉斑，鉴定标的的鉴定值为人民币223元。

2006年12月31日，周海滔又向法院提出申请，要求对6号房屋屋面渗漏水原因进行鉴定。经鉴定机构实地勘查后，书面回复法院，载明：现场实地勘查无法确定渗漏点的确切部位，故无法确定检测部位，业主提供的屋面渗漏区范围较大，检测破损后防水修复困难，修复不善会产生新的渗漏点，鉴定单位无此方面专业人员，故撤销本委托。

法院经审理后认为：秦玲秀的屋面发生渗漏水，一种可能是该屋面本身存在质量问题造成，另一种可能是周海滔不当的改造行为即铺设大理石，建花坛、鱼池并种植花草造成，周海滔未经许可，擅自对秦玲秀的屋面进行改造。且客观上，秦玲秀的屋顶发生了渗漏水。根据证据规则的规定，周海滔作为讼争屋面实际使用人，应就其不当的改造行为与屋顶渗漏水后果之间不存在因果关系的事实承担举证责任，否则应承担举证不能的后果。本案中，周海滔未提供相关证据证明，故周海滔应对渗漏水的后果承担民事责任。

本案中，周海滔未经许可，擅自对秦玲秀屋面进行改造，并导致秦玲秀屋顶发生渗漏水的后果。同时，周海滔的改造行为额外增加了6号房屋的载荷，致6号房屋存在安全隐患。故周海滔应当承担停止侵害，排除妨碍，并赔偿损失的民事责任。城乡公司作为6号房屋屋面的管理者，其疏于管理，默示周海滔对屋面进行不当改造，故城乡公司的这种消极的不作为行为对本案损害后果的发生存在过错，应承担连带责任。

2007年10月25日，京口法院作出一审判决，判决被告周海滔自行拆除其在6号房屋屋面上铺设的大理石，建造的花坛，鱼池及种植的花草：并在拆除上述大理石、花坛、鱼池及花草后对6号房屋屋面重新做防水层；且赔偿原告秦玲秀损失223元；被告城乡公司对被告周海滔的上述三项义务承担连带责任。

一审判决后，周海滔不服，向镇江市中级人民法院提出上诉。目前，该案仍在进一步的审理之中。