市经济发展调研报告

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为深入学习实践科学发展观，推进土地资源的节约集约利用，进一步提高土地的利用效益，促进全市经济社会的可持续发展。5月中旬，我带领市国土局等相关部门先后到六里坪镇、浪河镇、新港经济开发管理处、右岸新城区等处进行调研和座谈，听取乡镇和企业对节约集约用地的意见和建议。通过调研，我们认为，我市土地节约和集约利用工作虽然已取得一定的成效，但还存在一些的问题，还需在今后的工作中做出不断的努力。根据调研情况，现提出本人思考的一些想法和看法，供大家参考。

一、突破土地瓶颈存在的问题和矛盾

（一）现行土地利用总体规划与土地利用矛盾突出。现行规划在*年至20*年期间得到了较好的贯彻实施，在耕地保护、建设用地规划管理、土地用途管制等方面发挥了积极作用。但随着行政区域调整工作的完成，土地利用结构和布局的变化、经济的快速发展、工业化、城镇化进程的加快，农业结构和城镇体系战略的调整等因素的影响，现行土地利用总体规划在建设用地和基本农田空间布局、建设用地总量等方面逐渐暴露出一些与新形势不相适应的问题，势必造成浪费土地违法用地的现象时常发生。

（二）用地空间组织形式相对落后，结构不够合理。我市工业项目用地基本上以传统独立式院落为主，且面积较大。工业集聚区内标准厂房及多层厂房等先进的空间组织形式所占的比例很低，有的工业集聚区甚至没有标准厂房，土地空间未得到充分利用，土地资源浪费严重。同时工业用地除生产及生产辅助设施用地外，其内部行政办公和生活服务设施用地等非生产性用地所占比例过大。

（三）农村居民点用地整理难度大。根据20*年土地利用现状变更调查数据与20*年土地利用现状变更调查数据比较，城镇用地扩大了2821亩，农村居民点用地基本没变，农村居民点粗放型用地依然没有改变。我市地处山区，土地后备资源严重缺乏，土地开发、整理较困难，尤其农村居民点用地整理难度大，山区的自然村庄，零星分散，生产资料集中在村庄附近，农民一般不愿意迁移到不便于生产、生活的地方去住，因而可用于整理的农村居民点用地屈指可数。

（四）工业用地投资度偏低。通过对六里坪工业园53家企业的调查，53家企业总用地1530亩，投资强度不低于75万元/亩以上的由15家，占地632亩，投资强度在40——75万元/亩的有21家，占地面积425亩，投资强度在40万元/亩以下的有17家，占地面积473亩，六里坪工业园内的企业以汽配业为主，按照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》的规定，汽配业投资强度应大于75万元/亩。

二、充分认识加强节约集约用地的重要性和必要性

（一）国家宏观政策要求我们必须加强节约集约用地。从20*年年初开始，中央加大了耕地保护和土地调控力度，出台了一系列的政策和措施进行土地市场治理整顿。去年4月29日国务院办公厅紧急通知，将土地市场秩序整顿工作又延迟了半年，而且在治理整顿期间要全面贯彻“六个清理”、“三个暂停”的要求，对土地采取了更为严格的管理政策，控制了土地供应总量。要贯彻中央宏观调控政策，只有把立足点放在内部挖潜上，加强节约集约用地，积极盘活存量土地，不断推进土地利用方式的转变，提高土地利用率，以缓解建设用地紧张的状况。

（二）我市的实际情况要求必须加强节约集约用地。从我市的土地实际情况来看，我市经济社会要保持可持续发展，加强节约集约用地势在必行。当前，我市可开垦的耕地后备资源极其有限。通过土地整理增加耕地有效面积的潜力已日趋枯竭。而农村宅基地整理复垦由于受传统思想、各方利益、规划等因素的影响，宅基地整理复垦工作举步维艰。今后几年，靠通过土地整理获取折抵指标来满足建设项目用地需求的可能性非常小，而且实现耕地占补平衡的难度也很大，我市经济的可持续发展受到了严峻的考验。因此，切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我市市情的土地利用新路子，是关系子孙后代生存根基和全市长远发展的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我市必须长期坚持的一条根本方针。我们必须要采取更加有效的措施，科学规划、合理布局、节约土地、集约发展，坚决克服盲目投资、贪大求全和低水平重复建设浪费土地资源等短视行为，把最严格的土地管理制度落到实处，促进全市经济社会步入科学发展的轨道。

三、突破土地瓶颈的对策和措施

从我市目前的土地管理现状看，可以通过强化五项管理措施，来进一步加大节约集约用地的管理力度，缓解用地紧张矛盾。

（一）强化土地规划管理，引导节约集约用地。目前我市正在进行新一轮土地利用总体规划修编工作，要抓住这一机遇，充分论证，科学划定土地用途区域，使用地空间布局更为合理，引导合理、集约利用土地，促进区域经济、社会和环境的协调发展。要发挥规划的积极引导作用，在规划修编中应努力做到：明确规划修编重点，将本轮规划修编的重点定位于探索妥善处理好耕地保护与发展经济关系、建立合理用地和集约用地的引导机制上。搞好各项规划衔接，要协调好土地利用总体规划与其它专项规划的关系，严格控制新增建设用地和城市向外延展。合理规划产业布局，调整产业结构。要根据我市现有工业经济结构、发展水平以及社会资源分布特点，在充分尊重市场经济规律的前提下，科学规划我市的产业布局，划定若干个不同工业行业类型的产业带，并通过规划引导工业项目向工业集聚区集中，努力提高区域性社会资源共享程度，确保有限的土地资源得到充分合理利用。

（二）强化用地预审管理，选择节约集约用地。加强用地预审，要提高建设项目用地准入“门槛”，对引进的项目，要设好准入关，合理设置用地“门槛”，变“招商引资”为“选商引资”，有选择地引进科技含量高、经济效益好、污染程度低的项目；要提高用地投资强度和产出密度标准，优先发展单位用地产出率高的产业。严格用地审批，对要求新增建设用地的用地单位，必须已经充分消化使用了现有批准的土地，才能安排新的用地指标。对存在闲置土地倾向的用地单位，不报批新的建设用地项目。严格审查用地规模，按照“建设用地双控指标”的要求，严格控制建设项目用地规模。对投资强度、建筑容积率、非生产用地比例达不到要求的，要相应核减用地面积，并由项目单位重新进行总平图设计。如六里坪工业园内投资强度不足的38家用地企业，一是按投资强度核减用地面积，据初步测算，可核减用地393亩，二是要求用地单位追加投资，新增项目，扩大生产规模。计划、规划和国土部门在项目审批、总平图审查、用地计划安排、具体建设项目供地各个环节中，都要对建设项目的用地规模进行严格的审核。

（三）强化土地市场管理，激励节约集约用地。强化土地市场管理，重点是要全面落实经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度，提高土地资源的市场化配置程度，增强市场主体用地成本意识，提高全社会珍惜土地、节约用地的自觉性。进一步规范协议出让土地使用权行为。对具有竞争性的工业用地引入竞争机制，以招标、拍卖、挂牌方式出让，防止企业因用地成本低而“多占少用”、“宽打宽用”、“低效利用”。增加土地储备，保障资源供应。对有增值潜力和区位较好的闲置半闲置土地、依法收回的违法用地、企业破产撤销等腾出的划拨用地以及土地使用者申请政府收购的土地都统一纳入土地储备中心进行储备，提高对集约用地项目的土地供应和保障能力，确保土地一级市场有一定量的土地能优先、及时地安排给符合国家产业政策、急需和高效的建设项目使用。

（四）强化存量土地管理，推进节约集约用地。加快城乡一体化建设进程，加大空心村改造力度，用足用好现有的存量建设用地。对旧城改造、旧村改造中的安置用房建设，要鼓励、支持集中建造多层、高层公寓，禁止建造别墅和低容积率住宅，提高农村建设用地效率。鼓励和引导企业依法转让或出租闲置厂房，实施厂房加层、改造老厂、内部整理和余缺调剂，引进先进设备，节约生产空间等途径将存量变增量，提高土地利用效率。在符合城市规划的条件下，鼓励用地单位充分利用现有厂区存量土地扩建、新建、翻建标准式多层厂房，盘活闲置厂房、仓储等用地。对单位用地产出率特别低的项目，通过采取关、停、并、转等措施，提升现有项目用地的集聚度，提高单位用地产出率。通过合理补偿等途径，建立企业用地退出机制。对尚未达到法定收回期限的闲置土地，通过协商和合理补偿，动员土地使用者退出土地。对因规划不合理造成闲置的土地，可以合同剩余使用年限计算土地价款，退还给土地使用者，由政府收回闲置土地，安排给急需建设的项目使用。

（五）强化用地批后管理，督促节约集约用地。加强建设项目复核验收管理。对在复核验收中发现的在规定时间内未完成投资总额或如数出资的，取消已享受（可享受）的各项优惠政策，且不再给项目单位安排今后发展用地；在规定时间内未建成规定建筑面积、达不到规定容积率的，通过暂缓土地使用权登记证书等措施促使其按规定建设。加强出让合同跟踪管理，防止虚报投资圈地行为。对违反土地使用权出让合同约定，逾期不开发建设，甚至长期闲置的土地，通过收取闲置费、协议收回、无偿收回、公开出让等方式予以处置，使好项目有地可用，老项目集约用地，促进新、老项目的节约、集约用地。