略论城市综合开发与城市综合体
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摘 要：城市建设拣合开发是城市建设体制改革城市发展的一项重大成果。本文对城市建设的综合开发、城市综合体进行详细的阐述与分析，并提出了解决问题措施。
关键词：城市综合开发；城市综合体；开发模式
城市建设综合开发是城市建设体制改革、城市发展的一项重大成果.发展是人类共同的和普遍的权利，城市建设实行“统一规划、合理布局、综合开发、因地制宜、配套建设”的原则，较好地解决了规划与建设脱节的问题，把分散单纯的房屋建设，变为集中统一的基础设施与城市环境的综合开发。
一、城市建设综合开发的定义
城市建设综合开发这一概念的核心在于。综合”二字。它是针对过去各类建设项目由各个建设主体分散进行建设的状态而言的.它要求将各类建设集中起来，统一进行综合配套的有序建设，从而合理地利用土地、合理地利用资金、合理地安排项目、合理地控制工期.最终建成一个合理的居住环境和生存空间。概括地说，城市建设综合开发.是指在城市总体规划和经济社会发展计划的指导下.在一定区域内，为创造一个良好的生产、生活、生态环境，为提高经济、社会、环境的综合效益所进行的具有开拓性、配套性、统一性和相当规模的城市建设活动。
在新旧两种区域的开发或再开发中，对所有房屋建筑、基础设施、园林绿化等进行统筹安排，配套地进行建设。同步交付使用。组织一个合理有效的城建综合开发，必须具备四个前提条件：一是要有可供开发的地域。二是要筹集必要的资金，包括开发区域中各类建筑的投资.在投资多元化的情况下，有效地集中起来使用。三是要有符合城市总体规划的、科学的详细规划.这是综合开发有效实施的保证。四是要有市政府的决策和各有关方面的重视、支持和充分协作配合。
二、城市建设综合开发的途径
城市建设综合开发的最终目的.是给市民提供一个配套齐 全、功能完善的生活环境。要做到这一点，最大程度地满足用户使用功能要求是至关重要的。它直接影响到开发与销售的关系，在某种程度七也决定了综合开发的成败。因此，努力提高单体建筑的设计水平.在功能使用上多动动脑筋、下下工夫，对促进经济效益、社会效益、环境效益的统一，起着相当大作用。
城市的综合开发.已从单纯的城市住宅建设发展到一般配套的小规模建设.进一步发展到工业、商业、金融等较大规模的配套建设；同时在建设资金和使用上。从单纯依赖地方财政拨款，到实行土地和基础设施的有偿使用.发行建设债券等，继而利用外资、贷款搞建设.这些变化和发展。既是思想观念的更新，也是城市综合开发内涵和外延的不断加深与扩大。社会主义市场经济体制的确立.给城市建设综合开发提出了新的要求。在新形势下，我们除重视加强住宅，改善城市居民的居住条件外.还必须运用社会主义市场经济的观念去指导和发展城市建设综合开发。
三、城市综合开发的新型模式―城市综合体
城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式，简言之，就是开发企业不再满足于住宅或者商业的单一功能的开发建设，而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。笔者认为，城市综合体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投资等传统房地产开发模式的优势以外，至少还有以下三方面的优势：
（一）城市综合体开发使城市规划、设计更加合理，有助于提升城市形象，增加城市竞争力。传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单一，需要若干个项目相互配合才能满足城市发展的需要，然而若干个项目又不可能同时规划设计、同时开发建设，因此在传统开发模式中不可避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱，而城市综合体开发中，在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后，才做出整体、系统的规划与设计，故恰好能弥补传统开发模式的不足。
（二）城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心，形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看，城市综合体开发一般采取商业房产为基础，带动住宅、公寓、商务办公，辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式，往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色，细分了市场客户群体。因此，城市综合体开发完成之后很容易就迅速成为城市的新地标。例如，广州的万达广场、深圳的华润万象城等，一投入使用就迅速成为了该城市的新地标。
（三）城市综合体开发还有利于缓解城市的交通压力。众所周知，很多大城市几乎每天上下班高峰主要交通干线都会出现不同程度的交通拥堵现象，究其根本原因乃是城市居民区和工作区相距较远造成的。由于城市综合体在开发商业、商务办公的同时也开发相应的公寓、住宅和酒店作为配套，这样就为在综合体工作的人们提供了就近居住的可能性。
四、城市综合体的开发模式
我国现阶段城市综合体开发的基本模式为，商业先行配套（包括但不限于住宅、酒店、商务办公等产业）跟进，辐射相关产业的发展模式。城市综合体开发的具体开发模式如下。
（一）科学选址是城市综合体项目成功的关键。与传统的房地产开发不同的是城市综合体项目对选址的要求特别严格，因为城市综合体开发是以商业地产开发为龙头带动相关配套建设的，而交通、人口密度、客户群体等方面的条件又直接决定了商业项目的市场定位，所以从这个意义上讲，选址是日后城市综合体项目成功运营的前提。一般来说，城市综合体项目会优先选址在交通便利、人口相对集中的城市核心区和商业相对集中的次中心区。以广州万达广场的选址为例，它位于广州旧白云机场的南端，周边有三元里、广园新村、柯子岭和机场生活区等几个大型的生活社区，人口相对集中；同时，它西邻机场路、解放路，东接广园路，南依白云大道，更有地铁二号线从其项目经过，可以说交通条件十分便利。另外，附近还有中国音像城、化妆品批发城、三元里五福针织城、挂花岗皮具城等数家大型的商业中心，商业氛围浓厚，配套成熟。
（二）分期开发、商业先行是城市综合体开发的基本途径。综合目前我国成功的城市综合体项目可以看出，综合体的建筑面积一般都在30万平方米以上，很显然，如此庞大的投资工程一次性完成是不现实的，因此，城市综合体项目基本上都是走分期开发的道路。此外，分期开发中为何又要商业先行呢？笔者认为，优先开发商业地产有以下优点：一是，通过商业部分的开发能迅速提升周边房地产的价格，为后期配套住宅开发做好铺垫。成熟的商业配套是提高住宅销售价格的重要因素，因此，优先开发商业部分是确保后期开发利润提高的重要方式。广州万达广场开发后，旧白云机场地价高企、地王频出就是很好的例证。二是，商业项目的成功运作有利于后期楼盘的销售推广。通过商业项目的运作可以增加项目本身的美誉度和影响力，同时，也有利于吸引来此购物的客户关注本项目的后期产品开发。
（三）迅速成功运营商业地产是城市综合体开发的核心。成功运营城市综合体中的商业部分，不仅有利于迅速收回前期商业地产投资成本，而且为提高后期房地产开发利润提供了重要保障。目前，城市综合体项目商业部分的运作模式主要为万达广场创立的“订单式开发模式”，即房地产开发企业先与有影响力的知名商业单位签订长期战略合作协议建立战略联盟，商业部分建成后将50%左右的商铺以相对优惠的价格优先出租给战略联盟商，剩余商铺再出租给其他非战略联盟商。这样做的好处在于，战略联盟商以较低的租金优先入驻，能迅速提升本项目的商业影响力，以吸引广大消费者前来消费，进而可以顺理成章地抬高其他商铺租金。万达广场与商业巨头沃尔玛、新加坡大食代餐饮集团、肯德基等结成商业联盟，就是很好的证明。
五、城市综合体开发模式的不足
城市综合体开发模式同样是一把“双刃剑”，除了上述优势外，还存在不足，值得进一步思考与改进。
（一）投资巨大、技术含量较高，对开发商的实力要求比较严格。城市综合体开发建筑面积动辄几十万平方米，甚至上百万平方米，并且前期商业运作具有资金需求大、回笼慢的特点。此外，由于城市综合体开发不同于单纯的传统房地产开发，它往往涉及到规划设计、交通、信息通讯和综合性物管服务等多个新领域，对开发企业的技术及管理都提出了更高的要求。因此，若没有雄厚的资金和技术实力为后盾根本无法完成整个项目的开发建设，这也是目前仅有万达、华润置地、凯德置地等少数房地产大鳄才进行城市综合体开发的主要原因。无形之中就为大多数中、小开发企业进行城市综合体开发设置了较高的市场准入门槛，不利于市场竞争，容易导致垄断。
（二）订单式开发的商业模式不利于各商家的公平竞争。在订单式开发模式中城市综合体开发企业一般采取“只租不售”的方式经营商业地产，为了引进战略联盟商（通常为大型知名企业）入驻城市综合体，往往将位置较好的商铺以微利甚至亏本的价格租给其战略联盟商，商业部分的利润是靠后来进驻的非战略联盟商（通常为中、小商户）的租金支撑。这样势必导致实力雄厚的战略联盟商经营成本显著低于后来进驻的非战略联盟商，对于本来就实力相对较小的非战略联盟商来说，无疑是雪上加霜！若长此以往，并且管理不善，最终势必影响开发企业的经营利润及资金回笼。
（三）城市综合体开发容易受到苛刻的选址条件的制约。如本文前面所述，正确的选址是城市综合体开发成功运作的第一步，因此，选址是否科学直接决定了城市综合体开发的成功与否。城市综合体开发不仅受到人口数量、交通条件、周边商业氛围的影响，还要受到诸如人们收入水平、消费习惯、文化等多种综合因素的影响。由于当前我国经济发展不平衡，不同区域的文化、消费习惯差别较大，因此城市综合体开发未必适合于每个城市。例如，因为所在城市不同，重庆万达广场的影响力就不如广州万达广场。
六、城市综合开发的问题的解决措施
（一）要运用市场经济的方式.多渠道的筹集建设资金。城市各项建设设施的维护费和建设资金的来源可概括为专项资金和不固定资金两类。
（二）继续完善和实行国有土地有偿使用制度，运用级差地租理论优化城市用地结构和用地布局。
（三）要进一步规范房地产市场，把实行综合开发推动城市建设与加快城市现代化建设步伐结合起来。
（四）要超前思维，高标准规划，博采众长。居住区是城市的有机组成部分，它为居民提供生活居住空间和各类服务设施.是造就人们优良品格与素质的重要场所。
（五）要积极引进外资，加快城市综合开发建设。城市综合开发必须与扩大对外开放，参与国际市场竞争这一发展战略相协调。城市建设综合开发应从区域合作和加速外向型经济发展的方向出发。
综上所述，城市建设综合开发的实践。已显示出了它对建设现代化城市所不可取代的作用.已成为开发与建设的基本形式。然而，由于综合开发使政府行为与经济行为交织。它既有有利于集中统一、加快城市开发建设的一面。又存在运行机制被强化的问题。应及时总结经验.认真和解决出现的和可能出现的问题，以利于更好的推动这项事业的发展.创造优美、清新、健康、舒适的人居环境。