房企圈钱探秘
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房企融资的真实意图是决定楼市供给的重要因素。如果融资投入开发,那么将改善供求平抑房价;如果用于囤地,那无疑将推高资产泡沫。
据香港市场消息,龙湖地产10月22日原则性通过港交所聆讯,上市进程又向前迈进了一步。按照规程,接下来将进入预路演阶段,预计一个多月后即可挂牌上市。
此前有消息称,龙湖地产此次融资额度大约在8亿-10亿美元之间,保荐人一共3家,分别是摩根士丹利、花旗银行、瑞银。
就在同一天,恒大地产正式招股,如以招股价上限定价,其此次上市融资将最多为64.6亿港元,比此前市场传出的78亿-117亿港元的融资规模有较大幅度的收缩。
内地房企扎堆上市
自7月29日北京金隅在香港IPO以来,从9月底到10月14日短短半个月内,已有深圳华南城、上海恒盛地产以及厦门宝龙地产先后完成赴港上市。而总部位于广州的恒大地产,两家福建地产商禹洲地产、明发集团,以及深圳卓越置业、花样年,加上龙湖地产,都已通过了港交所聆讯。
中原地产的数据显示,有上市计划的房地产公司中,不乏中信地产、绿地集团、恒大地产、龙湖地产这样的全国性大型房企。据了解,目前已经启动或有上市计划的地产商近20家。除上述的大型房企外,中骏置业、佳兆业等区域性的房产公司也有各自的上市计划。
除了在H股进行IPO,复地集团、富力地产、首创置业、城建地产等已经在香港上市的公司,也希望通过回归A股进行再融资。
瑞银集团投资银行亚洲区主席蔡洪平透露,2009年第四季度将迎来内地房企赴港上市高峰,下半年融资额度或超过2007年全年,达到80亿至100亿美元规模。
上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭在接受本刊采访时表示,今年资本市场和楼市状况向好,是房企掀起上市潮的客观环境。通过上市这种直接融资方式,成本低于银行信贷的间接融资,能够上市肯定是优先选择。至于更多房企选择在港上市,是因为内地上市名额有限,A股上市房地产公司也不是很受欢迎。
业内人士并指,去年A股IPO暂停以来,积压了很多企业,如今重启势必会造成扎堆现象。且由于今年进入7月后,信贷宽松的政策微调,房企的资金状况由静态平衡趋向微紧状态,因此,上市融资将成为其解决资金问题的重要途径。而更深层次原因,则是上市后的财富效应和“地王”频出时代的资金需求。
今年以来“地王”频出。据统计,仅9月份全国各地接连出现了50个地王,平均每天都有近1.7个新“地王”诞生。9月30日,绿地集团以72.45亿元成功竞得上海市中心城区徐汇区一幅大型综合性地块,刷新了20天前中海地产在长风地块刚刚写下的“地王”纪录。这对房企的资金链形成了巨大的考验,上市也是出于充实自身资金的需求。目前能在土地市场叱诧风云的,多是央企和上市企业,这对其他未上市企业是很大的刺激和诱惑。
在最新公布的胡润百富榜上,前10位富豪中7位来自地产界,其中许荣茂、杨惠妍、朱孟依等代表的企业无一不是在香港股市中赫赫有名的房产巨鳄。而刚上市的恒盛地产张志熔将极有可能凭借恒盛的资本布局成为上海新首富。恒大地产上市后,恒大掌门人许家印也将因此跻身百亿级富豪行列。
此外,与机构投资者签订对赌协议的一些内地房企,在重重债务施压之下,只能选择尽快上市以摆脱困境。如果不能及时募资还款,企业创始人有失去控制权之虞。比如有报道称,此前上市几经周折的恒大地产,其与私募的对赌协议在今年10月份到期,如果不能偿还,私募就要求增加一倍股权,前后两次相加大概能占到恒大股权的2/3。
不过,杨红旭也表示,今年市场热度与2007年相比还是有差距,进入9月份以后股市和楼市都有所降温。最近一段时间,房地产市场出现价滞量跌。市场最热的时候应当是在六七月份,很多房企上市可能已经错过了市场的最高潮。
这从部分房企上市遇冷、融资缩水和上市后股价下跌,似乎有所反映。华南城和恒盛地产在上市首日即遭遇“破发”,9月30日挂牌的华南城全日报收1.62港元,较其招股价2.1港元跌22.9%;10月2日挂牌的恒盛地产报收3.76港元,较其招股价4.4港元跌14.5%。随着华南城和恒盛地产开盘遇冷,此后上市的宝龙地产将招股价由每股3.30-4.90港元降至2.75港元,IPO筹资规模也从6.28亿美元降低至3.53亿美元,缩水近一半。
中国指数研究院认为,众多内地房企扎堆赴港上市,投资者选择机会的增多是其遇冷的主要原因之一。还有香港投行人士认为,内地房企资产估值“水分”较高。
房企融资通道
除IPO之外,房企的股权融资方式还有增发配股,其他圈钱通道还包括银行信贷、企业债和信托等债权融资方式。此外,还有房地产投资信托基金(REITs)等,该基金在国际上一直是房地产开发企业最主要的资金来源,今年3月中国已启动试点。
8月27日,万科A112亿元的增发公告引得满城风雨。这是继2007年8月公开增发100亿元之后,万科的第二次公开增发融资超百亿元资金。在万科之前,保利地产和金地集团已经完成了非公开发行,募集资金总额分别达到80亿元和42亿元。另外还有招商地产非公开发行预案中计划募集的50亿元,不过这只是今年增发案的冰山一角。
爱建证券的一份数据显示,截至8月底,2009年共有33家上市公司公布增发预案,其中已有9家完成增发,共募资达332亿元。除此以外,荣盛发展已经获得证监会批准,招商地产、苏宁环球领衔的12家房企也获得股东大会通过,与此同时万科A、浙江广厦等10家房企正接受董事会预案。
上海易居的杨红旭告诉本刊,公司债和企业债也是今年房企融资的热点之一。
有研究者表示,虽然公司债的融资规模无法与增发等股权融资方式相比。但是,发债的方式更加灵活,其发行程序简单。相较银行贷款,公司债具有周期长、利率锁定的特点,在通胀情况下其成本更低且灵活。
早在2008年,金地集团首先拉开房地产企业发行公司债的序幕:发行8年期债券,融资12亿元,票面利率为5.50%。随后,万科、保利地产等公司也接连顺利完成公司债发行。远洋地产则是2007年以来首家发行人民币债券的内地在港上市房企。2009年6月23日,远洋地产发行总额为26亿元企业债,债券期限6年,前三年票面年利率4.4%-5%。今年获批发行公司债的还包括龙湖地产(14亿元)、复地集团(19亿元)、泛海建设(32亿元)。
除了资本市场的融资支持,今年以来,房企从银行方面频获大额授信,此前据统计,中行、工行、农行、建行等国内多家银行近期向房企发放的银行授信总额逾1500亿元。其中,品牌房企如金地集团、SOHO中国、世茂房地产等均获得较多的银行支持,而万科8月刚获得建行500亿元授信,更是今年房企拿到的最大一笔银行授信。据央行二季度公布的《中国货币政策执行报告》,金融机构中长期贷款有超过一半流向了基础设施领域。此外,绿地集团9月1日宣布,与国家开发银行签署一项总额高达300亿元的授信协议。最近的则是刚刚通过上市聆讯的龙湖地产10月26日获得农行180亿元授信。
信托、私募等创新融资方式也是选项。8月6日,金地集团与平安信托开展股权类信托合作,这是继2008年初与瑞银开展房地产基金合作后再度的创新融资。相关研究数据显示,2009年前7月,房地产信托计划资金规模近167亿多元,共发行地产信托产品101款,并且1-7月投资于房地产领域的信托产品分呈现递增态势。有观点称,下半年随着银行信贷投放的收紧,资金来源有限的中小房地产公司将更加倚重信托渠道融资,而随着信托行业影响力的增加,越来越多的大型房企开始青睐信托融资。
相形之下,随着二季度国内房地产成交的持续活跃,开发商自身的资金压力得到进一步缓解,通过私募股权基金融资的交易触及历史冰点。10月21日,清科研究中心的一项研究报告称,二季度以来,仅有1起针对中国房地产企业的私募股权投资案例发生,涉及投资金额为2928.26万美元。
清科研究中心分析认为,目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄,以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化。其中,银行贷款、定金及预付款(其中很大一部分是个人通过银行抵押贷款来支付的)、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的约60%-70%,银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,中国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响金融安全。
拿地还是新开工
种种迹象表明,随着房企IPO等融资渠道的开通,今年以来,地产行业集中度正逐步提高。克而瑞(中国)的监测数据显示,2008年全年仅有20家左右房企销售金额超过60亿元。而在今年前三季度20强房企销售排行榜中,入榜房企的最低销售金额就已达90亿元。其中,万科更以超过460亿元的销售金额位居首位,有望继2007年后再次突破500亿元的年销售额大关。
而对于房企通过IPO等途径融资后的主要投向,上海易居中国研究院杨红旭表示,拿地和新开工都应包括其中,上市融资以后首先是增加开工量,很多企业上市前都会大量储备土地,上市以后主要是进行开发,当然一边开发一边需要增加新的土地储备。基本是这样一个模式,而拿地最多的时候一般是上市之前。
但地产独立撰稿人顾海波在接受本刊采访时认为,圈钱主要是用于囤地。现在大量土地囤积在一级市场,时间长达8年、10年甚至更长,同《土地法》和《城市房地产管理法》规定“土地闲置两年以上无偿收回”的法律相违背,由于“有法不依、执法不严、违法不纠”,造成囤地愈演愈烈,“地王”现象层出不穷。
这一担忧似乎亦有迹象可佐证。恒大地产募资的逾六成将用于地款。10月21日,恒大地产执行董事兼首席财务官谢惠华在记者会上指出,本次上市集资所得款项中63%,用以支付未付土地出让金及拨付现行项目所需资金,约31%用以偿还部分结构担保贷款,其余6%则拨作一般营运资金。据恒大招股书披露,该集团拥有土地储备高达5120万平方米,超过中国海外、碧桂园等位列第一,并且将来也会延续如此规模的储备,力争在土地市场上一直占据优势。
龙湖地产9月29日刚刚以21.03亿元拿下成都五块石地块。而此前的26日,其通过旗下子公司嘉逊地产以22.8亿元(溢价159%)拿下重庆江北大石坝地块,短短3天龙湖在西南拿地资金就超过43亿元。因此,一旦进入资本市场,充足的资金供给无疑将使房企在土地市场更加放开手脚。10月14日刚登陆港交所恒盛地产,近日就宣布了以8.5亿元购入天津两幅地块。
房企融资的真实意图是决定楼市供给的重要因素。如果融资投入开发,那么将改善供求平抑房价;如果用于囤地,那无疑将推高资产泡沫。
在资本市场疯狂的2007年,“买地――圈钱――再买地”,这样的资本运作模式让不少地产企业获益匪浅,也引发了房地产业的泡沫。正因此,今年3月证监会有关负责人曾在公开场合表示,对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,不予核准。
当前显现的一个积极信号则是,据国家统计局最新的数据,今年9月,房地产新开工面积同比大增56%,1-9月累计新开工面积同比下降0.4%,降幅比1-6月缩小5.5个百分点,显示企业投资意愿增强。
业内人士认为,新开工面积增速的急速回升是当前开发商积极回补库存的真实写照,房地产行业已经开始稳步从“去库存”向“再扩张”阶段迈进。同时,新开工面积已基本止跌回升,预计1-10月累计新开工将恢复正增长。相应住房供应也将显著增加,而前期市场供不应求的状况将在未来几个月得到缓解。
顾海波最后表示,房企目前尽管“不差钱”,但根本还在于来自消费者的认可(预收款),在于提高住房的质量和科技含量,在于合理计划、统筹资金、生产和销售,而非盲目的囤房囤地。