投保物业险为物业服务上把“安全锁”

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摘要：物业管理是一个微利、高风险行业，如何降低或转移风险是摆在物业管理企业面前的难题，投保物业险是规避物业管理企业风险的有效方法之一，但当前沈阳市物业险投保率低，整体发展速度缓慢。本文通过分析物业险投保情况及原因，提出促进其合理发展的几点建议。

关键词： 物业险； 物业管理风险； 投保情况； 物业管理行业

Abstract: property management is a small profit and high risk industry, how to reduce or transfer risks is the problem facing the realty management enterprise, property coverage is one of the effective methods to hedge their exposure to property management companies, shenyang, but the current property insurance covering rate is low, the development speed is slow. This article through the analysis of property insurance insurance situation and reason, put forward some Suggestions to promote the development of its reasonable.

Keywords: property insurance; Property management risk; Insurance; The property management industry

中图分类号：F84文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

1．物业险的内涵及投保的重要意义

物业险准确的叫法是公众责任险，一般被物业公司习惯地称为物业险，是指保险公司向物业管理企业收取保险费，承担物业管理企业在管理区域内从事管理工作过程中，因疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由参加物业管理责任保险的物业管理企业承担的经济赔偿责任。

物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，使许多物业管理企业处于微利亏本状态，抗风险能力差。投保物业险重要的意义在于:（1）降低物业管理活动中潜在的风险。物业管理的对象既包括办公楼、商品房、住宅小区等，又包括物业所有人和使用人及管理区域里的活动对象。再加上房屋及公共设备的维修养护以及安保、消防等内容，因管理不当、疏忽等原因造成伤害的几率大，通过投保物业险可以分担风险、分散意外损失。（2）为业主和物业管理公司解决矛盾提供了一种机制。当物业管理范围内因为意外事故造成业主的合法权益受到侵害时，业主和物业管理企业常为赔偿责任分析大费周折。通过投保物业险，就能通过保险渠道及时有效地进行理赔，既保障了业主的经济利益，又提高了物业企业的信誉和服务质量。（3）促进住房制度改革。随着住房制度改革的不断深化，自有房产已成为不少家庭的财产重要组成部分，住房的安全与否对一个家庭很重要。开展物业险业务，提供住房保险保障，可以消除人们的后顾之忧，推进住房制度改革。（4）增强社会防灾救灾力量。物业险的承保人可以对被保险的房屋财产等安全情况进行检查，运用日常业务活动中积累的防灾防损经验，向被保险人提出消除不安全因素的合理建议，从而起到促进保护社会财富安全的作用。

2.沈阳市物业险的发展现状

2011年开始实行的沈阳市《物业管理条例》第39条明确规定，前期物业管理期间，物业管理公司应当将购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险情况在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。

自1992年成立第一家物业公司以来，沈阳市物业行业发展很快，已形成规模，目前共有物业公司828家，从业人员10万余人，管理着4000多个物业项目，服务500多万业主。但据相关部门调研发现，去年沈阳市仅有10%左右的物业公司购买了物业险，仅占一成比例，物业险缺失现象严重。

物业险投保率低的原因分析

从供给上说，目前国内的财产险公司都在承保物业险。但物业险的市场份额长期处于低位，从总体上讲主要有以下几方面原因。

3.1法律方面相关法律政策不完善，没有实现法制化。完善的法律环境是保障物业险健康发展前提条件，目前已实行的《沈阳市物业管理条例》和其他物业管理法律法规中，都没有对物业险经济赔偿责任的认定进行详细地规定，导致判定何种情况下物业管理公司应承担赔偿责任，赔偿到何种程度等都存在很大难度。

3.2物业管理公司缺乏资金。目前沈阳物业小区的收费率通常在60%至70%左右，一些普通物业公司因服务不到位收不齐物业费，如果再投保物业险，就会加重经济负担。对于总体规模小、经济效益不佳的物业公司，其管辖的小区由于建造年份早、基础设施差，在保险公司做报价时要担负更多的保费，再加上发生索赔的几率不大，很难提高参保积极性。

3.3低保费高赔付挫伤了保险公司承保的积极性。公众责任险的费率在0.3％左右，保险公司需承担60%保险赔偿责任。由于保险经营是以“大数法则”为基础的，需要承担足够的风险单位来分散风险，投保单位少，保险公司面临的风险无法分散，不得不将费率定到较高的水平或者对为数不多的投保人拒绝承保，形成恶性循环。再加上物业险险种单一推广不力。物业险分为基本险和附加停车场盗抢责任保险两部分，可供物业公司的选择的险种少，难以形成规模效应。

3.4业主的监督权利行使不够。根据国家《物业服务收费成本监审办法》规定，业主每年向物业企业缴纳的物业费中除了包括员工工资、小区设备日常运行和维护、清洁卫生、绿化养护等费用外，还要包括共用部位、共用设施设备及公众责任保险费等费用。由于宣传力度不到位，业主对物业险缺乏了解，没有对投保情况进行有效监督，致使许多物业企业蒙混过关。

4.完善沈阳市物业险投保情况的相关建议

目前沈阳市大力提倡科技、绿色、和谐物业，要建立惠及全市820万市民的物业管理体制，是一项重要的民生工程。而物业险作为物业服务行业的“安全锁”，在这个过程中发挥着不可替代的作用，因此，有必要采取有效的措施促进物业险的发展。

4.1完善法律环境，建立物业险的强制投保机制

首先，强制业主依法履行交费义务。《物权法》第八十三条指出，拒付物业费等行为属损害他人合法权益的行为。按时交纳物业费，既是法定的也是合同约定的业主义务。其次，强制物业企业投保物业险。在已有《沈阳市物业管理条例》的基础上，通过政府推动，完善相关法律和配套制度，对物业险的经济赔偿责任进行详细认定。对于不投保的物业企业，计入信用信息档案，并在年度诚信考核时给予扣分，限制参与新的物业招投标活动等处罚，严重者予以清除行业。

4.2加强与保险公司的合作，物业管理行业统保物业险

当前物业管理行业的情况来看，经营方、服务内容以及管理水平等均具有较强的同质性，其多数风险状况也呈现出很高的同质性特征。因此，可与保险公司合作，联合行业内部统保物业险。一方面，保险公司结合沈阳市场的需求，为不同的物业管理公司提供适合其运营的合理物业险险种。另一方面，进行行业统保，增加投保规模，提高市场份额，并将投保物业险纳入物业企业招标的标准中，形成竞争机制。

4.3完善物业险的监督体制

物业服务企业领取中标通知书或与业主大会签订物业服务合同后30日内，就物业管理项目对物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，进行统一投保，并公示缴费证明。市房产局、市工商局、市物价局建立专门的数据库，监督物业险的投保情况及动态，并联系媒体进行及时报导。业主作为消费者，要与业主委员会一同监督物业管理公司投保物业险情况，维护自己的合法权利。

参考文献：

[1] 穆林林. 沈阳物业管理的发展问题研究[D]. 沈阳建筑大学: 沈阳建筑大学,2011.

[2]俞谢亮，李洋.论我国物业管理行业保险机制的引入[J].中国地质大学政法学院，2009.

[3]《沈阳市物业管理条例》（2011月1日1起施行）

[4] 沈阳物业须上责任险 业主获赔可超百万[N].华商晨报，2013-5-28.

[5] 物业管理企业准入门槛高了[N].沈阳日报，2013-06-04.