著名经济学家谈新政下的经济、货币和房地产走势

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“对房地产有信心的人显然已经越来越少，尽管房地产市场交易仍然火爆。”

2013年3月18日，由中国建筑金属结构协会铝门窗幕墙委员会主办的第九届现代建筑经济前沿论坛（锋泾[中国]建材集团有限公司冠名赞助）在广州举行。论坛邀请了当代知名财经评论家叶檀博士，请她尝试剖析中国房地产趋势与经济形势，着重探讨未来经济对于建筑行业的影响。叶檀博士在报告中谈了自己对今年房地产市场和经济发展走势的看法。

全球房地产交易量快速上升

“现在的房地产交易量离历史峰值不远。”

高盛2013年初了一份全球的房地产市场的报告，2013年1月～2月间，全球的房地产交易量非常大，据相关估计今年的交易量达到1万亿美元。全球交易量最高的历史峰值是2007年，也就是金融危机之前。当时货币涌入房地产，导致当时房地产交易量达到了1.25万亿美元。也就是说现在的房地产交易量离历史峰值不远。如果说，美国、中国、日本继续增加货币投放量，房地产交易量一定能够超过峰值，而这意味着什么，也就无需多言了。

另外一个数据也可以作为佐证，不久以前，道琼斯指数突破了历史最高，这也是比较反常的。在货币不断发行的过程当中，全球的房地产交易量在上升，上升最快的地方，就是北美。所谓北美就是加拿大、美国。美国主要是集中在纽约附近和加利福利亚附近，而加拿大则主要是两个地方，一个是温哥华、一个是多伦多。当前，我国有两个标志性的房地产公司在北美投资。一是潘石屹，二是万科。

这说明一个问题――很多人都在分散资产。去年一年的时间，中国官方统计3000亿美元流散到国外。事实上，如果统计不那么保守，实际数据会更高。

房产税将“吓退”房地产的投资需求

“我觉得未来中国房地产中的房产税试点会推广，不要怀疑这一点，除非中国政府疯了。”

从去年下半年到今年房地产的上升不可遏制，很多人去年上半年是观望，结果去年下半年基本上所有的刚性需求都释放了。现在的房贷里面83%左右是刚性需求，首套房贷。现在是一个刚性需求大释放的阶段。很多人说现在房地产要上升了，没错。但是，请警惕这是回光返照。

现在已经有迹象表明，最敏感的那个群体，以前投资房地产最厉害的那个群体开始抛售自己的房产。他们开始进行风险对冲。他抛售了房产之后他干什么？他到国外，他换成美元，或者他进入实体，他需要进行配制。不像以前，90%的资金都在房产里面都没事，现在不行。如果你把你的资金百分之百的集中在房地产里头，我告诉你，五年之后，收税收死你。

现在是一个时间窗口，是投资性需求逐渐退出，刚性需求逐渐回暖交替的进程中。而房价还在高位，我认为这样的房价的增速是无法持久的。

中国现在有两个税种是最值得关心的：

第一个税是资本所得税，也就是我们现在所称的房产交易所得税，征收房地产买卖差价的20%，使房地产交易成本直接提升了20%，这是一个非常非常高的成本。然后就是物业税，也就是房产税，这是持有环节所得税。

以美国为例，房产税在纽约等地，持有成本每年1.5%左右，最高的百分之二点几，每年政府都评估房产的价格，然后每年收税，年年要缴，只要有房子就得交税，永远。

第二是管理费，独幢别墅基本上不用交管理费，但是买公寓、买联排别墅，尤其是在大城市，或者是旅游中心买房子，交死你。纽约最便宜的公寓，一个月500美元到1000美元的管理费是正常水平。这相当于中国的物业费，每月必交。我觉得未来中国房地产、房产税试点会推广，不要怀疑这一点，除非中国政府疯了，否则一定会推广，而且限购会取消。

超发货币是房地产“泡沫”根源

“24小时开动印钞机在印钞，你啥也不做你就可以‘发财’。”

那么我们接下来再来看一看，是什么支撑房地产。我们要看某一地区的房地产是上升还是下降，会不会崩盘，要看城市的经济发展，要看当地的存款和人口的增长程度。如果是看总体的房地产走势，就要看负债率和央行的货币政策，货币是推动房地产市场最重要的东西。所谓的房地产上升，最最重要的导火索就是货币。没有货币，没有金融杠杆，就没有房地产的泡沫，就不可能房地产价格大幅上升。

在此前十年的时间里头，我们的广义货币发行量，现在已经增加到接近100万亿左右，是我们GDP的两倍以上。这100万亿之中，有50万亿是2009年到2012年发的。就是这四年，大规模的发行货币。短短四年的时间，我们的发钞量超过了以前二十几年的时间。为什么现在的房价会上升，应该已经非常清楚。很多人说“我啥也没做啊，怎么房价就在上升？”你要知道，你啥也没做，央行在替你做，他们做得很辛苦，24小时开动印钞机在印钞，你啥也不做你就可以“发财”。

与中国不同的是，美国几年前并没大规模发行货币，但是房价在2008年之前上升也是很厉害的，这就是“金融杠杆”的力量。像瑞典、德意志的银行，他们的杠杆率达到了30倍以上。也就是说一块钱通过金融衍生品可以做30块钱的生意，这就意味着杠杆特别特别“长”。我们经常抱怨，中国央行大规模地发钞，美国央行很好，美国到现在通胀比中国要低得多。这是因为美国人玩儿的是金融衍生品，不是小儿科的超发货币。通过金融衍生品把所有的坏账卖到国外去，照样可以让金融杠杆成为世界第一长。也正因此，美国经济是世界第二虚高，第一高的当然是中国。美国只要金融衍生品大规模的出现，房地产价格一定上升。中国也是如此，不过我们的金融杠杆只是8到9倍的长度而已。

至于说道中国经济会不会崩盘，或者以什么样的方式崩盘？我认为，如果有那么一天，中国经济转型不利，出现了债务崩盘的话，也不会以“再崩盘”的形势出现，而是会以高通货膨胀的方式出现。

房地产市场出现分化

“跟中国的经济一样，中国的房地产市场处于一个急剧分化的过程当中。有的地方非常好、有的地方非常糟糕，有的地方已经崩盘、有的地方冰层还在加厚，完全不一样。”

中国的房地产市场现在有一个特点，就是区域分化跟板块分化。中国现在房价上升最快的地方，第一北京，第二上海，第三广州，第四深圳。接下来的第二梯队是厦门、青岛这两个地方，都集中在沿海的一线城市和二线城市。

评价房地产危不危险、市场情况如何，第一要看人口。人口进入的量到底怎么样？我一直比较看好成都这样的城市。成都最近十年，每年的常住人口增速是31.5万，每年常住人口在增加。以前一些很小的城市，现在新区也可以扩得非常大。像常州这样的小城市，常住人口是468万，这十年大幅上升，绝大部分都是外来人口。如果说户籍制度能够改革，这些人就可以在当地落户。其次是人口增加比较快的地区，再次是高铁经过比较多的地区。未来到2020年，中国所有的省会城市都通过高速铁路。

北京的房地产会崩盘吗？如果有一天北京的房价崩盘，只有两种可能。第一种可能是迁都了，那么房价必将大幅下跌，因为北京作为核心城市的优势不存在了。第二种可能是中国经济彻底崩盘，中国的房地产市场彻底崩盘，然后最后崩盘的才是北京。这是可以想像的。一线城市的资源积聚程度越来越高，大城市的压力很难缓解，因为所有的资源都在大城市中，最好的大学、最好的医院、最多的工作机会。中国的500强企业，300多家总部在北京。北京的房价不是以北京的当地人的收入来衡量的，而是以中国最富裕阶层能够动用的现金来衡量的。北京的房价有多高、有多少人要买，就说明中国的富裕阶层的现金流有多少。上海也是如此，广州同样也是如此。

另外一些城市的发展前景并不是很好，比如济南、福州，紧邻着青岛与厦门，这些近邻吸附能力很强，这不利于邻近城市的发展与进步。

中国的房地产板块目前在非常剧烈的分化过程当中。有些城市事实上冰山的已经开始裂开了，已经断裂了。最典型的是鄂尔多斯，断裂的标志就是地方经济在崩盘：实体经济完蛋了，其中煤炭价格下跌是主因。还有就是负债率高的三四线城市和人口外流的城市，这些城市的房地产市场都很危险。

以资源主导的三四线城市，像以前的神木，是全中国最幸福的地方，全民医保。但是现在，房姐浮出水面了。一个东西肯定要死了才能浮出水面，这说明房姐的资金链断了。

另外一些是政府投资投得非常大的地方，搞造城运动，催生了很多鬼城。这些地方的特点是存款没有上升，人口没有增加。如果有一天地方债务危机爆发，就完蛋了。

还有一些比较危险的地方是以出口外向性的经济为主导的中小城市，如果配套设施不健全，对于当地又没有吸引力，那就更可怕。

最后是城市人口聚集量不大，但是当地政府又特别有雄心壮志的。这一类城市主要集中在中原地区，比如开封，政府年收入100亿，却要花500亿重建一个古都。没有人口、没有资金进入，负债率又高的话，泡沫很容易崩盘。开封、安阳、邯郸都是这样的城市，都是曾经有过辉煌，现在想要继续辉煌，一直在做梦的城市，负债率又特别高，这样的城市一定要小心了。

（根据录音整理，未经本人审阅）

[文献标识码]C

[文章编号]1671-3362（2013）05-0020-06