商业地产魔咒难解

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商业地产销售好、经营难，内地开发商虽然发现了商业地产的升值潜力，但由住宅开发起家的固有思维和操作模式、管理理念，显然在商业地产后期的运作管理上还需要提高。

舶来主意受追捧

商用物业的最终用途是商用，商用物业的价值是在商业经营中体现的。如果商业不能可持续经营，那么商用物业投资者的回报也就无从谈起。但是内地开发商在后期运营的理念上还有待提高。

莱坊国际物业顾问公司研究部经理杨悦晨说：“虽然内地开发商开始逐渐重视对商业地产的投入，但是由于他们都是从住宅开发起家的，因此在商业地产的运作和管理上仍有待提高。内地开发商运作商业地产所面临的最大挑战在于开发、管理的理念难以与国际接轨。现在，内地开发商的项目无论从设计，还是质量上都不如香港的开发商，因此租金的上升空间比较有限。上海CBD区的高端商业地产，如中环广场、恒隆广场都是香港开发商运营和管理的。另外，在一些二线城市，许多商铺在后期的经营和管理上都出现了一些问题，投资回报率并不算高。因此，很多内地开发商都选择与香港的开发商合作，像陆家嘴就将土地的使用权让给了和记黄浦和新鸿基。”

现在，内地开发商也逐渐认识到这个问题，杨悦晨说：“如今，内地开发商都会请一些国际顾问机构和设计师参与项目的开发。比如，苏宁环球去年8月份耗44亿巨资拍得的163号地块就聘请了国际咨询机构参与规划。”

事实上，内地的开发商也逐渐认识到在市场定位和后期管理上还有待提高，并且已经开始有所改进。富力（北京）地产商业运营中心总经理徐永建曾对记者说：“富力成立了自己的运营机构，负责前期的规划、定位、招商以及后期的营运等事宜。因此，通过商业运营机构，富力的项目大多是独立运作的。”

“因为香港、国外的市场与内地有很大的差异。国外的商业地产规范性和次序性很强，而国内大多数商业区都是历史形成的，比如王府井。因此，富力会根据不同的商业地段做前期的市场规划和调研，来决定市场定位。”徐永建说。

SOHO散售遭冷遇

后期运营不成功的最典型的例子就是潘石屹旗下的SOHO尚都。地处CBD商圈的SOHO尚都地理位置优越，但是自开业以来，一直处于冷清的状态，还一度出现了商户停业抗议的现象。

营销高手潘石屹遭遇的尴尬境地是由于采用了散售模式，产权分散，各个商户就如同一盘散沙，很难有共同度过商业培养期的合作感。而开发商由于已经把商铺出售，在宣传、营销方面只能起到辅助作用，后期经营必然减小投入力度。因此，对于这种出售型的商业，只能采取统一经营管理的方式让被淘汰的商户数量减少，保持商业经营的稳定。

目前这种将商用物业项目分割成小产权零售的方式在内地开发商中很普遍。业内人士认为，开发商这种不顾后期经营的零售方式割断了可持续发展的途径。由于产权分散后的商用物业很难进行统一管理，很多项目从招商开始就困难重重，开张营业后很快关门歇业者更不在少数，也有的项目从建成后就长期闲置。经营者受损在其次，那些小投资者受害最深，有些甚至倾家荡产。

商业地产销售好经营难，作为开发企业，对于商业经营了解不多，因此，商铺前期销售火热，但到了后期的经营阶段就明显的有些杂乱无章。

业内专家认为，商场经营确保业权的统一，为整个物业的统一经营管理奠定了基础。业权过于分散往往是商场经营者的致命伤。商业地产的分块销售不是商业地产发展的高级形式，应该分得更彻底。应将商业地产的产权改为证券化处理，比较容易掌握。目前，商业地产仍处于原始状态，从投资者（开发者）的角度出发，无论是买家还是炒家，最根本的是要将产品和利益研究透。

经济实力、地理位置决定着商业地产的成与败，不同的地理位置、商业业态分布，就有不同的经营效果。事实上，各种商业形态都存在独立、互补、代替和竞争，单独的力量是不够的，要有规模，要一起合作。但同时又存在互相排斥与兼容，作为经营者，要根据所处的地理位置选择经营项目，选择商业形态。

另外，业内人士认为，商业地产经营必须要先考虑区域消费实情，进行准确的商业定位，才能做到有效和可持续性发展。市场细分是商业地产发展的前提。要让商业地产多成功多盈利，必须进行市场细分，商业一定要有特色，没有特色就没有生命力。

现在，内地开发商已经开始重视对商业物业的整体持有，不再轻易出售手中的物业，这样不仅能够获得长期稳定的现金流，而且能够更有计划地对商业物业进行规划和经营，发挥商业物业的最大效能。`