抵押价值评估理论与实践研究
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摘要：通过抵押资产来降低或缓释信贷风险是银行控制信用风险的主要手段之一，但是在实际业务办理过程中却发现，相当一部分抵押贷款在抵押有效的情况下也成为了不良贷款。经过中国农业银行计划财务部崔宏等的调查结果显示，抵押有效的不良贷款之所以时有发生，主要原因为当初抵押资产的评估值过高造成的，而评估值过高除了部分虚评外，多数则是因为评估价值类型的选择造成的。德国在银行针对抵押贷款进行资产评估时率先提出抵押价值，而非目前国际上普遍使用的市场价值。
关键字：抵押价值；价值类型；评估方法
1.抵押价值概述
抵押贷款价值是评估人员在评估时点综合考虑资产的内在持续发展因素、正常的和本区域的市场状况、当前用途和可选择的其他适宜用途基础上，对抵押资产的未来出售情况进行谨慎评估得出的资产价值。该价值衡量抵押资产在未来整个贷款期间预期出售时可实现的价值，其相对较为恒定，不受一些临时性因素，如短期经济或市场波动和投机性因素的影响。目前一般的资产评估是在一系列假设前提条件下，对评估时点的市场条件和资产状况下的价值的认定。从这个意义上讲，抵押价值评估和当前以市场价值为价值类型的评估方法存有不同。
与市场价值评估相比较，抵押贷款价值评估在评估对象、适用范围、评估过程、评估方法种类、对评估师要求等方面要求基本一致，但在具体评估方法选择、参数选取和评估结果处理方面存有不同，更多地体现了谨慎性和安全性的原则。
2.我国及德国抵押贷款评估的现状
抵押贷款是商业银行一种重要的信用风险缓释方法，加强抵押品的价值认定管理对商业银行风险控制具有重要作用，而价值类型是抵押资产价值评估的基础。目前抵押价值类型主要有三种不同观点：市场价值类型、抵押贷款价值类型和清算价值类型。国际范围内对抵押贷款评估的基本价值类型也主要分为两大阵营：市场价值和抵押价值。但是除欧洲国家外，其他国家基本都倾向于市场价值。
2.1我国抵押贷款评估的现状
我国抵押贷款评估的认识比较落后。如兰瑛（2004）所言，我国抵押贷款评估业务基本处于无序状态，许多重要概念混淆不清，就抵押资产评估到底评估的是什么价值都未能取得一致认识，实务界人士多认为是市场价值，而学者则多认为是清算或变现价值，也有学者认为是清算价值的折现值。
在抵押资产评估存在的诸多问题中，最为核心或最具技术含量的问题是评估中的价值类型缺乏针对性，造成抵押物在可能变现的过程中价值发生贬损的风险。目前的抵押物评估主要是基于市场价值，然而市场价值代表的是评估时点的市场价值，随着时间的推移抵押物的市场价值必然会发生变化，甚至巨大变化。当抵押资产市场价值下降到一定程度时，无疑将使银行贷款丧失安全保障。
实践方面，根据中国人民银行的《贷款风险分类指导原则（试行）》的规定，对于抵押资产的评估，在有市场的情况下，按市场价格定值；在没有市场的情况下，参照同类抵押资产的市场价格定值。建设部的《房地产估价规范》、原国土局颁布的《城镇土地估价规程》（试行）也有类似规定。实践证明这种规定并没有保证金融机构抵押贷款的安全。2006年1月，建设部、人民银行和银监会联合了《房地产抵押估价指导意见》，对适用的价值类型仍然规定为市场价值。与以前相比，该指导意见除了可以控制部分道德风险与体制风险外，在理论与技术上并没有新的创新和突破，因此并不能从技术上防范房地产信贷风险的产生。
2.2德国房地产抵押贷款评估现状
德国的房地产抵押估价十分重视房地产估价基础，特别注重房地产市场价值评估的基础知识和前提条件，将抵押价值的评估与市场价值评估之间做了重点区分。
自1996年以来，抵押房地产估价的方法就不断地在德国抵押证券银行协会（vdp）的抵押贷款问题委员会中得到进一步发展和细化。除此之外，于2005年7月开始推行的抵押债券法，以及由它产生的关于方法细节、抵押房地产估价形式以及估价人员资质的最低要求方面的法律规定，共同组成了德国房地产抵押贷款评估的法律及规范体系。
德国抵押法是所有银行的工作“原则”。获得许可的抵押银行等信贷机构可以在遵守抵押债券法的前提下，通过发放抵押债券获得客户的资金，进行再融资，而后发放贷款。获得了联邦金融服务监督局任课的抵押信贷银行除了需要遵守德国抵押法之外，还必须遵守抵押债券法。
德国的房地产抵押贷款评估无论是从程序还是实际工作中看，都具有严格的风险控制机制。信贷机构原则上必须在贷款发放之前检验担保物品的价值和其法律状态。信贷机构必须确定已被接受的担保资产的类型和担保资产的估价方法。在确定估价方法时，银行要按照联邦金融服务监督局获得审计师和评级商认可的方法进行工作。
3.评估价值与银行贷款安全的分析
3.1抵押资产评估价值受偿率现状
刘桂良、招平在其研究中根据对湖南省某国有资产管理公司的调查发现：抵押资产到期评估价值最高只达到即期评估价值的34.4%，最低只有5.3%，均值为13.6%；抵押资产的实际回收值与到期评估值的比率除了个别项目打到223.9%外，其他的均不足100%，最低的只有15.2%。均值为66.8%；回收率最大的为34.42%，最低的只有3.68%。
3.2市场价值、抵押贷款价值与银行贷款安全的关系
在银行按照抵押资产评估值的一定比例（LTV，我国多数银行的抵押贷款比例多为70%）发放贷款的情况下，要是贷款决策的依据是市场价值的话，显然随着抵押资产市场价值的不断变动，贷款数额很可能超过抵押资产的市场价值，这样抵押资产的价值将不能全额覆盖贷款，从而形成银行贷款风险。而与市场价值的时点有效性相反，抵押贷款价值的长期有效性正好满足银行贷款抵押的目的和要求。以抵押贷款价值为贷款决策依据，可以保证在整个贷款合约期间，贷款都将覆盖在抵押资产价值之下，银行贷款安全得以保证。图1具体反映了抵押贷款价值、市场价值、银行贷款三者之间的关系。
假设在时点1，某抵押资产的市场价值为A，以抵押贷款比率70%（LTV）为标准发放银行贷款数额为B；该抵押资产的抵押贷款价值为C，以抵押贷款比率70%（LTV）为标准发放银行贷款数额为D。
等到时点2贷款到期时，抵押资产的市场价值降到了银行贷款数额以下，此时LTV 值超过100%，借款人出于自身财务效益最大化的考虑，可能放弃还款，而抵押资产的市场价值低于贷款余额，发放的银行贷款B显然将暴露在风险之中，并将蒙受损失。相反，以抵押贷款价值为决策基础发放的贷款D，仍然全部覆盖在抵押贷款价值之下，LTV值仍然保持在时点1发放贷款时的水平（70%），银行贷款是安全的。
图1：抵押价值、市场价值与银行贷款数额的关系
4.结论及展望
对银行而言，其抵押物评估的核心目的是判断债务人无法履行还款义务时，抵押物的变现价值是否能保证贷款本息不受损失。由于抵押资产的价值随时间必然会发生变化，银行本质上需要的是判断还款日或未来某一时点该抵押物的变现价值，而不是贷款发放日甚至之前的市场价值。正是由于抵押资产评估反映的是历史时点资产的价值，导致评估结论与银行在抵押评估中的真实目的产生差异，使银行在判断贷款的可回收性和贷款质量时，无法直接使用评估结论。在实际操作中，银行一般很少将评估结论作为贷款发放流程控制的直接依据，而通常在评估结论的基础上，根据有关规定或历史经验确定一个比率作为贷款发放和信贷资产分类时的参考，要求评估师提供抵押资产的市场价值，实质上将判断抵押资产的未来市场波动对贷款安全性的影响的责任，留给了银行自己。
参考文献
[1]刘桂良，招平.抵押资产价值评估方法的创新[J]. 系统工程，2004， （9）
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