论投资和投机性住房需求的抑制
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中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202(2011)06-000-02
摘 要 我国房地产市场的畸形发展和房价的持续高位上涨已不再是什么新话题，然而高房价问题却始终没有得到有效解决。过度的投资和投机性住房需求作为推高房价的重要因素，仍是亟待解决的问题。本文分析了投资和投机性需求的形成原因，并据此提出了有针对性的建议。
关键词 投资和投机性住房需求 抑制 建议
房地产需求包括消费性需求、投资和投机性需求，前者作为最根本的需求，本应得到最大限度的满足，然而我国目前投资和投机行为猖獗，住房的消费需求根本难以实现，“住房难”问题日益成为影响人民幸福和社会和谐的大问题，抑制投资和投机性住房需求的任务迫在眉睫。
一、投资和投机性需求的概念
住房的投资性需求是人们为了获得租金收入而对住房的购买需求，投资性需求在通常情况下也很普遍。投机性需求则是为利用住房价格的变化来赚取买卖差价而产生的需求，这种需求在房价上涨和波动较大时表现明显。我国房价近几年波动频繁，现阶段又持续上涨，再加上我国制度的某些缺陷，投机性需求日益成为住房需求的重要组成部分。
二、投资和投机性住房需求的形成原因
（一） 房价上涨和通货膨胀
近几年我国经济保持了10%以上的平均增长水平，再加上2008年以来为应对国际金融危机出台的一系列刺激经济的措施，我国的物价水平出现了一定程度的上涨。为了实现资产的保值和增值，投资房产往往成为首要选择。我国房价的上涨部分原因是投机，而房价持续上涨甚至短期大幅上涨，为投机者提供了房价不会下跌的信心，这又反过来吸引了投机行为。
（二） 充足的流动性提供了投资和投机的资金
2008年我国为应对金融海啸，财政政策从维持多年的稳健转向积极，货币政策转为“适度宽松”以扩大信贷规模。这大大改善了房地产市场发展的环境，过剩的流动性在09年得到释放后，投机性需求开始蔓延，楼市催生“拼房”族，部分投资者抱团炒房。到年末，2010年优惠政策退出与否的传闻又引发了一波二手房恐慌购房潮。宽松的政策下，投资和投机性需求集中释放，据相关机构统计，目前购房人口约50%左右都是投资和投机性购房。
（三） 缺乏对新型产业的探索
我国虽然实现了经济的快速增长，但缺乏自主创新能力和对新型产业的探索，经济增长主要依靠某些产业的重复建设和对国外产业技术的模仿。在整个国家缺乏创新意识的情况下，投资者在选择项目时必然会优先考虑那些发展较快，收益较高的产业，比如近几年的房地产业。这样，由于缺乏自主创新和对新型产业的探索，投资者又希望获得较高的回报，在为手中的资金寻找出路时，住房投资和投机就成为他们的首要选择。
（四） 中等和低价位住房供不应求
中国人自古就有囤房和为下一代人负责的文化，房子被认为是身份、地位的象征并给人踏实感，而养儿为其买房似乎是父母不可推卸的责任，庞大的人口对住房的消费需求显而易见。而2008年我国对银行信贷不再实施硬性约束的大环境，也大大降低了消费者的置业门坎，有效释放了普通及改善型住房需求。在供给方面，我国长期以来对低投入、低价位中小户型住房供给严重不足，大量高档住宅、别墅等占用了有限的土地资源，对其它用地供给产生了“挤出效应”。自2005年以来，国家增加了中低价位、中小户型以及保障性住房等土地的供给，商品房开发结构得到了较大调整，但并没有使这种矛盾产生根本上的改观。投资者相信这种住房供求矛盾和刚性的住房需求可以保证囤积和买卖住房不会遭受损失，助涨了他们投资和投机的信心。
三 抑制投资和投机性住房需求的建议
（一） 降低货币流动性并加强贷款审核监督制度建设
货币为需求提供了支撑，抑制投资和投机性住房需求，必须从资金源头上进行控制。我国近期进行的一系列准备金率上调和对第二套及以上住房购买的区别性贷款政策，就是为了降低货币流动性，减少为住房投资和投机的资金供应。调高存款准备金率，可以乘数倍的降低货币供给，进而压制过度的需求。货币供应的减少会降低整个社会的需求，从而抑制物价包括房地产价格的上涨，进而抑制投机需求。但这种整体货币供应的下降不仅对购买者，而且对投资者也存在影响。房地产供给和需求同时受到抑制，最终结果取决于投资和需求两方面受影响的程度。对于差别贷款，购买第二套及以上的投机者受到的限制较小。因为真正的炒房者具备足够的资金实力，贷款并非其必然选择。并且贷款审核和发放环节也非严格执行要求，炒房者可以以亲戚朋友的名义购买多套住房，差别贷款只能抑制那些有改善需求的购房者，对真正炒房的人并不见效。所以必须加强贷款审核和监管制度建设，确保差别贷款的有效实施。
（二） 引导和扶持创新项目投资
现阶段我国产能过剩，多项产业存在重复建设和资源浪费现象，产业结构失衡，创新性产业明显缺乏，资金流向集中单一。房地产业的资金占用规模庞大，住房投资和投机需求的旺盛更加剧了这种不平衡。为了缓解失衡状况、抑制投机需求，国家应出台一系列优惠政策引导投资、激励创新，包括对创新性项目的创业培训、贷款支持和优惠、政府补贴等。国家可以在宏观上分析确定现阶段我国发展不足的产业，并研究各地区的优劣势，将这些产业根据各地特点因地制宜的分配到不同地区，然后由地方政府具体负责相应的培训和资金支持等工作。但要注意监督，确保资金和补贴真正用在支持相应产业上，以免滥用和转为他用。创新项目不仅可以促进资金流向房产以外的其他领域，减少投机，而且能够优化产业结构，促进经济健康发展。
（三） 保障性住房的供给和监督
由于我国居民大部分都是农民，收入水平较低，对中低档住房的需求才是住房需求中的主要方面。但是由于投资和投机的盛行以及中低档住房本身供给短缺，中低档住房的价格也越来越令人难以接受，而投机者又因此愈加相信房价会涨，这更促进了投机行为。所以要加强保障性住房建设，建立包括廉租房、公租房、经济适用房和限价房的住房保障体系，解决中低收入人群的住房问题，抑制房价上涨和住房投机行为。但要注意，由于之前出现过某些地方政府未完成建设任务，以及保障性住房并未真正分配给低收入者，而是落入政府官员和相关投机者手中的情况，中央政府一定要重视监督保障性住房在建设过程中资金的使用方向，以防资金转移用途；还要监督住房的实际分配，避免重蹈覆辙。目前政府已经承诺在2011年建设1000万套保障性住房，并要严加监督审查，有地方政府不能按照要求完成建设任务者，将予以严厉处分。可见中央政府已经下决心建立完善住房保障体系。
（四） 对房产持有和出售征收税费
房产投机者之所以购买并持有住房，就是因为持有房产几乎没有成本，而收益却有上涨的房价作保证。如果对房产持有者征以税费，就是增加了其持有成本，投机者在购买住房时就需要对比收益和成本进行投资决策，不会过于疯狂。当然，考虑到普通民众的承受能力，对于普通商品房和非豪宅的自住房可以免征，以最大限度的保障大多数自住性购房者和工薪阶层的利益。同时，也可以对二手房转让的资本利得进行征税，这样可以抑制投机者的短期炒作，平抑房产价格，鼓励资金流向其他实体企业。而投机获得的收益又转化成政府的税收收入，这更有利于政府通过财政支出为居民提供服务，一举两得。对房产持有和转让出售征收税费是对炒房者的惩罚性税收，可以抑制投机，体现了税收公平的理念，也利于我国税费改革，形成健康合法的地方政府财政来源。
总之，必须通过货币、税收、保障性住房等手段，从多方面对投资和投机性住房需求进行抑制，从而抑制房价上涨，保证人民居有定所，社会安定和谐。
参考文献：
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