下一轮调控还将来袭?
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在“国十条”一周年之际，纵观福州楼市，一手房销量、二手房成交量都急剧萎缩。而3月，福州一手房房价涨幅开始下滑，二手房房价在年内环比首次出现下跌，那么，福州房价是否会延续下行态势?
去年4月17日，国务院“国十条”，由于该项政策远超市场预期，被称为“史上最严厉调控政策”。而今年4月，在“国十条”―周年之际，纵观福外楼市，一手房销量、二手房成交量都急剧萎缩。而3月，福州―手房房价涨幅开始下滑，二手房房价在年内环比首次出现下跌，那么，福州房价是否会延续下行态势?市场持续低迷
据了解，2009年，福州一手房签约套数4.7万套，但是2010年全年签约套数仅为近1.9万套，同比下滑近六成。“成交量萎缩得比较害”，福建地产专家程凌虚表示，虽然去年房价总体比较坚挺，但是调控政策已让购房者“望而却步”。
今年第一季度，福州的一手房月均签约量1428套，与去年的月均签约套数，1583套相比，再度下滑。而且，福州城区商品房第一季度签约销售套数、面积，同比分别下降5.73％和6，48％。其中，商品住宅网签套数、面积，同比分别下将2.27％和38.45％。二手房交易量也明显下降。一季度，城区二手房交易收件、交易面积、交易金额，同比分别下降47.03％、56.75％、47.11％。
“总体上讲，成交量在历史低位徘徊”，程凌虚说，由于市场低迷，部分开发商已经在做促销活动，想方设法吸引客源，甚至已经准备降价方案。
3月30日，福州市向社会公布了2011年城区新建住房价格控制目标：新建住房价格增幅低于2011年城镇居民人均可支配收入增长水平，且新出让的商品住房用地楼面地价保持在2010年的水平。该控价目标的出台充分表明了政府稳控房价的决心。
不过，有调查显示，超八成购房者还是选择持币观望，他们认为，目前福州房价已经处于相对高位，而政策执行还需要一段消化期，还是等待下半年的走势再说。
投资客纷纷退出出住宅市场
面对调控的楼市，各方调低了楼市的升值预期，投资客纷纷离场转向商业地产。据了解，
“限购”政策使得投资客的比例急速下滑，特别是外地投资客。2010年全年，福州外地居民购房比例为28.01％，而今年一季度，外地居民购房比例下滑为15.94％。
在信贷政策方面，截至目前为止，央行已经在年内连续四次上调存款准备金率和两次加息。福建资深地产专家辉表示，通常提高―次存款准备金率就会冻结大慨3000亿元的流动资金，依照央行相关人士的言论，存款准备金率的理论上限为23％，这意味着央行目前央行还有5次上调空间，将有1.5万亿被冻结。从这样的估算数据可以看出，开发商和购房者都面临信贷资金吃紧的压力。
“正因如此，从去年年底至今，开发商拿地和推盘都明显谨慎很多，几乎不轻易出手，就算拍下的地块也不再是大面积的，推盘量也相应减少，开始精打细算。”江映辉说，首次置业的购房者一般都需要贷款支持，对于他们而言，原本房价已经很高，一旦贷款利率上调，他们更加买不起房；而投资购房者也因为贷款利率的上调而增加了成本，投资收益缩水。
“国十条”实行一年来，无论是中央、省，还是福州市，都密集地出台了各种调控政策。福州市五城区在一手房限购的基础上，扩大了二手房限购。“市场反应非常明显，限购后市场马上冷却”，福州双安房产总经理郑爱新告诉记者，去年一手房限购后，福州在政策交接期出现了短暂的销售井喷后，销量就陷入萎靡。3月份，福州二手房的成交量比去年的月均成交量大约下滑了30％～40％，可以说政策对成交量的打击是立竿见影的。
“但值得注意的是，房价目前并没有真正‘降’，还只是个别楼盘的促销而已，开发商和购房者处于“胶着”状态。”郑爱新表示，在市场上看见的不是降房价，而是40个大中城市集中在涨房价，尤其是二三线城市的房价仍然在上涨。
日前，国务院督察组开始在全国检查楼市，被誉为“史上最大规模的楼市督察行动”，在业内人士看来，督察行动是中央不希望楼市调控效果落空。楼市调控下，成交量已经出现了持续萎缩，虽然福州房价也出现了松动迹象，但是总体上，房价仍比较坚挺。下一阶段，福州楼市将何去何从?
江映辉分析，中央下决心调控楼市，后续是否出政策，还要看此次督察组调研的结果。如果中央认为调控未达到预期，很可能出台更严厉的调控政策。而福州楼市成交量在未来的一段时间内，仍将在低位徘徊，房价有可能出现小幅调整。