楼市乍暖还寒房价下行难止?

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“无论从销售量、供应量，还是价格来看，楼市回暖是事实而不是猜测。”远洋地产销售总监肖劲日前在接受《中国联合商报》记者采访时表示。

据国信证券“3月重点城市房地产销售跟踪分析”研究数据显示，3月楼市呈现暖春行情，成交量同比、环比增幅巨大。亚豪机构也得出结论，3月北京实际成交的商品住房套数环比增加了96.1%，成交面积增加了92.4%；成交的现房商品住宅数量环比增加了44.3%，成交面积增加了43.2%。

然而也有业内资深人士对此持不同看法，住建部政策研究中心副研究员钟庭军在接受《中国联合商报》记者采访时指出：“我个人认为是回光返照，这只是释放了一部分被压抑已久的刚性需求。”他还特别强调，需求具有层次性，即使是刚性需求还要细分，只要是可以缓一缓的需求都不会轻易入市。

婚房抢购促成回暖

尽管卖家试图营造紧张气氛，但是达成交易的更多是选择中小户型的自住消费性需求者。即便是中高端楼盘，自住消费也占了很大的比例。某地产销售经理日前告诉记者，他所了解的此类客户达八成。

而目前最令开发商骄傲的“特价婚房抢购”营销策略是屡试不爽。尤其当户型不错，地段优越，价位在消费者承受能力之内时，“婚房”一经推出就能售罄。

对此，钟庭军认为：“商品房住宅代表的不仅仅是价格涨跌的符号，它还承载了更多的社会含义如幸福、美满、安定等等，为此消费者愿意承受一定的机会成本。”

据北京社科院研究数据显示，北京2007年底房价收入比达到了23：1，远远超出合理水平，但是中国独特的家庭结构在购房中起了很重要的作用，尤其是中国浓厚的血缘关系，子女婚房问题通常动用了整个家族的力量，这也从更深层次上解释了当前中国楼市为何在稍许让利的情况下成交量就有了很大的上升。

戴德梁行华北区策略发展顾问部董事王晨也建议普通购房者：“北京从春节过后降幅很大的时点基本上已经过去了，如果是自住性需求者，并且看中的话，就买，因为从大势来看是上升的。”但他也补充若个别开发商资金紧张的话另当别论。

房价将继续下行

从趋势看，中国房价仍然有下行空间。截至2008年年末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，达到1998年以来的历史高点。而保障性住房将在未来的一两年内集中上市，中国也正步入老龄化社会，都会释放出更多的房屋供给。有业内人士认为，房价下行的趋势短时间内难以阻挡。

但是一、二月份由珠三角地区先行而起的提价潮渐渐的席卷至内地，开发商一面积极地降价促销回笼资金，一面“少量多批”推出房源，“多次开盘，逐步提价”以营造热销抢购的局面。有购房者告诉记者有些楼盘就是趁机浑水摸鱼，乱涨一通，而北京的部分楼盘已涨了10%以上。

对此远洋地产市场总监肖劲坦诚：“很简单，项目的操作策略就是‘低开高走’，但是它并不能与价格的上涨横向挂钩，价格也不能作为衡量市场变化的方向标，况且期房的销售在技术上来说就应该是不断的涨价。”

有业内人士表示，这是部分开发商利用消费者的“买涨不买跌”的消费心理，加大存量促销力度，但是有点回暖就提价无异于“杀鸡取卵”，很容易破坏良好的势头。因此开发商也处于尴尬的境地，提价的幅度过大很容易造成有价无市的局面；而定价过低，很可能会损失一部分即得利益，楼市随之出现了涨跌互现的局面。

据亚豪机构统计数据显示，3月北京楼市开盘均价为1.1万元/平米，环比2月开盘均价下降了11.7%，同比2008年3月开盘均价下降了19.1%，整体项目均价出现明显的回落。

王晨预测：“今年北京房价总体依然会震荡下行，同时会与核心区域的好项目价格上行并存，而边缘位置的普通商品房房价可能是平行走势。”

钟庭军持类似的观点：“房价短期内有涨跌不一的波动，但是长期来看是下行的趋势，房地产行业不可能脱离国家整体的宏观形势一枝独秀。”而且多位专家表示，楼市的判断必须以国家宏观经济形势为依据，切不可因为短期的数据变化而迷失了方向。中国的楼市只是暂时的回暖，房价的下行趋势也将难以阻挡。