地铁商业“喜忧谱”

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商业!商圈!商机!

所谓“在商言商”，因地铁开通而来的“商事”，自然也逃不出商家的火眼金睛。

在城市建设蓝图上，地铁除了在投资修建的环节带动基础产业发展，在建成通车后，同样也会因为对客流的聚集而迸发出无限商业机会。有识之士得之，跟风盲目者则失之。

传媒：必争之地

1月4日，一纸“北京地铁内不再允许销售报刊”的禁令，在京城引发巨大争议。这则由北京市公安局公交总队给地铁公司下发的意见函，要求严格取缔地铁站内卖报。在随后几天时间里，北京地铁下属70多个站内的卖报员全部被清理出站。

然而，由于禁令对定位为“地铁报”的《北京娱乐信报》(以下简称《信报》)不予管束，引发了京城纸媒界的集体指责。2007年11月27日，面临巨大生存压力的《信报》，在传统信报基础上重新定位、重新构造、重新包装，正式从娱乐性都市报转型为免费的地铁报。两年多来，取得了不小的成绩。

由于是“市委宣传部批准的北京惟一的地铁报”，在此次禁令中被特许“在保证不影响地铁安全秩序的情况下免费发放。”对此，《京华时报》发行负责人金锋称：“只准发放《信报》对其他媒体是极不公平的，属于不正当竞争。”

金锋将此称为“不正当竞争”并非没有道理。自1995年斯德哥尔摩出现世界首张《地铁报》日报以来，这类免费报纸便迅速传播到世界各地。中国也相继出现了不少免费的地铁报，如上海I时代报，广州羊城地铁报、南京东方卫报，北京娱乐信报等。业界称，这一模式，“使原本处于四面楚歌的平面媒体成就了罕见的增长传奇”。

截至发稿前，地铁纸媒禁令引发的争议尚未有定论，但地铁商圈对纸媒体的吸引力可见一斑。而和传统媒体一样，新媒体也在积极抢占地铁有限的市场空间。

2009年10月，户外数字电视广告联播网运营商华视传媒，斥资1.6亿美元的总对价，将地铁视频媒体运营商数码媒体集团DMG收入囊中。

易观国际认为，在移动电视最主要的两个细分领域，地铁渠道广告市场正在逐步呈现巨大的发展前景。从2007年第1季度开始到2009年第2季度来看，地铁的份额在移动电视细分市场所占规模比例持续上升，无疑地铁将是移动电视市场下一个增长点。

华视传媒无疑是看到了这一趋势，收购DMG旨在进一步整合地铁媒体资源，从而在未来的发展过程中获得更好的表现。

华视传媒原有地铁媒体资源主要覆盖在北京、广州地铁目前运营中的所有线路以及深圳地铁等城市，而DMG则占据包括上海地铁全部13条线路，以及包含北京、香港、重庆、南京、深圳、天津等七个主要一线城市，共计27条地铁线路的独家广告运营权。

媒体资源进行整合之后，华视传媒将媒体触角首次延伸覆盖至中国大陆以外的城市――香港。同时通过本次整合，华视传媒的户外数字移动电视广告联播网将与DHG的全国地铁电视广告网全面、完整地融为一体，打造出一个“地铁+公交”电视无缝对接的广告联播网。

商铺：烫手山芋

成都地铁计划在2010年通车。作为1号线和2号线的换乘点天府广场站，规划有主题区域，包括特色餐饮、清吧、茶艺馆、土特产区、精品购物、数码体验、民间工艺、运动主题体验中心等等，如此布局，令它获得了“地铁之心”的美誉。

有人认为，它很可能成为全国最大的单层地下商城。2007年底，天府广场一中心城的139间商铺亮相当天，就吸引了1200家商家竞争。肯德基、华硕、ONLY、阿迪达斯、屈臣氏等国内外知名商家率先签订合同，几乎被哄抢一空。成都地铁1号线全线建成后，初期可形成的最大客运能力为全日客流31万人次。

这样的现象，在早前开通地铁的南京已经出现过，在即将开通地铁的杭州，也已经出现。而在地铁老牌城市上海，经典的香港名店街和迪美购物中心、徐家汇地铁商城、浦东科技馆站的亚太盛汇应有尽有。

早在2000年，香港地铁就突破了纯利40亿港币的界限，其中来自于地铁商业的增加值占到了35％，高达十多亿港币，从此被称为世界上盈利最多的地铁。在内地，南京地铁1号线商铺经营几年来，商铺价值和营业额均增长了4倍以上。随着中国轨道交通的快速发展，地下商城渐渐呈现出东西呼应、遍地开花之势。

“地铁是穿行在城市中的金矿。”对于这一比喻，业内不少投资地铁商铺的生意人深信不疑。香港地铁的巨大商业利润，南京地铁商铺的先例，也给了他们巨大的信心。

简单地说，地铁商铺包括三种物业形态：一种是建造在地铁过道或地铁售票站附近的地下商铺和在地铁车站附近、通过地下通道连接的地下商铺群；第二种是地铁上盖的商铺，即建造在地铁经过沿线的地面商铺；第三种是建造在地铁站社区周围的商铺。

不过，商铺真的能普遍获得这么大的回报率?

从上海地铁商铺投资情况看，位于地铁出口附近的社区商铺是许多投资者最喜欢的投资产品。因为相比较而言，地铁沿线或地铁车站处的地下商铺价格比较贵，而消费人群流动性太大，缺乏延续性，多数是匆匆路过的上班族，他们很少会在附近逗留购物，因而虽然人流量很大，但商铺的投资回报率却不算高。

从2005年起，成都相继推出了香槟广场和熊猫城等一系列地下商城。城市地下空间资源的开发力度不小，但经营却差强人意，远没有地面商业火爆。为避免出现经营风险，成都地铁公司开发部负责人曾多次到香港、北京等地铁发达城市考察。

他们的结论是，“相对来说，为流动人群服务的店铺比较容易生存。”比如在上海，有人在地铁站一天可以卖5000个烧饼。面向年轻人的美食中心、游乐厅，很多选择开在地铁站内，生意不错。有些城市的地铁物业里，几平方米的铺面卖些饰品、内衣、手机充值卡、帽子等小商品，开个面包房、糕点屋，生意也很好。

商圈：喜忧参半

地铁开通之后，除了在地下开发出商业价值之外，同时还可能在地上形成地铁商圈。

地铁往往可以带动区域的商业规划和整合，放大商圈范围。随着地铁逐渐成为城市交通的主动脉，地铁商场也沿着地铁站点的延伸向四处蔓延。比如上海，就已经形成了新客站、人民广场、陕西南路、徐家汇四个赫赫有名的地下商圈。

结合天津地铁的线路分布可以发现，正在形成中的有小白楼商圈、翔宇公园商圈、营口道商圈等多个地铁商圈。以地铁小白楼地块为例，该处将以高级休闲娱乐为特色，并与地下商城及重建后的音乐厅一并成为商业热点。建成后的小白楼商业广场包括地上和地下两个部分，其中城市广场包括地上雕塑、喷泉、绿地，地下一层和二层为商业广场。

南开大学刘开成教授认为，天津地铁的1、2、3号线将会连成一个三角形，形成一个内环，未来的4、5、6号线，它们之间也会有一个围合。从远期规划来看，地铁的交集之处肯定会是商家的必争之地。结合到天津整体商业的特点，聚集性商业很明显，都集中在滨江道和平路这一段，其他商圈与滨江道商圈相比是缺乏竞争力的。

当然，地铁的开通所带来的影响也不尽相同，有些是“利好”，有些确实“利差”。

近年来，北京的地铁建设可谓突飞猛进，5号线、10号线、4号线等陆续通车，地铁与京城商业的关系愈发紧密。不少商圈因轨道交通的发展而繁华，但与此同时，也有部分商圈因自身商业氛围不足、聚客能力薄弱导致客流被临近商圈进一步蚕食。

资料显示，综合13号线、5号线、10号线开通的经验来看，从南至北贯穿大半个北京的地铁4号线，其开通后给沿线六大商圈――西单商圈、西直门商圈、宣武门商圈、马家堡商圈、新街口商圈、双安商圈带来的影响截然不同。

比如，很多商业专家在谈到地铁4号线对于京城商业的重要意义时，都不约而同地提到了马家堡。位于并不繁华的京南地区的马家堡，尽管并不能算是重要商圈，但随着马家堡西路的改造完工和地铁4号线开通，该地区的交通极为便利，客流大幅增加。就像宋家庄地区因地铁5号线开通，房价大涨、商业氛围大幅提升一样。就目前的情况看，尽管马家堡商圈起步较晚，但很有希望成为京城商圈的“后起之秀”。

但西直门商圈则不同了。尽管同为地铁换乘枢纽，但西直门商圈的情况与西单商圈明显不同，由于该商圈内只有嘉茂购物中心一家大型商场，商业氛围不浓。尽管西直门商圈内每日往来的客流巨大，但其中绝大部分都是匆匆过客，地铁的开通，反倒令此处商机式微。

在巴黎地铁，犹如一个“地下超市”，其地铁站中设有百货、报刊、饮食、音像、图书、服装鞋帽、礼品、等商业网点800多家。业内专家认为，政府在规划地铁项目时，应该从整体上构建一个围绕地铁建设的完整的产业体系，包括房地产、广告、银行、通讯、饮食、购物等等。如此，地铁之于商业价值，才有更光明的未来。