新地王危言

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7月10日，就在央行宣布年内二度降息后不久，京城房地产市场同时再现天价楼王和地王，将“调控标杆城市”推向新的价格敏感区间。

楼王名叫“运河岸上的院子”，12套独栋豪宅每套均价3亿元，而“中国最贵公寓”上海汤臣一品，其楼王定价也才不过1.9亿元。

地王则位于北京市西三环和西四环之间的万柳片区，经过46轮激烈竞价，最终被民企中赫置地以26.3亿元摘得，折合楼面地价已超过4.15万元/平方米，刷新北京宅地单价纪录。预计万柳项目建成住宅后，单价至少要超过8万元/平方米才能“保本”。

在房地产调控乍暖还寒、楼市走向阴晴不定的敏感窗口期，楼王和地王各自飙出房价和地价的两个新高音，引发舆论纷纷以“信号”解读之。二者的同日出现，是否预示着房地产行情即将反转、价格已触底反弹？

实际上，市场反弹预期并非独拜楼王、地王所赐，而与地方政府发出的逆向调控信号关系密切。在“稳增长”压力下，一些地方政府愈发按捺不住为房地产调控松绑的惯性冲动。继河南首套房贷利率7折优惠近日被银监部门否决后，珠海又拟将住宅限购范围从主城区收缩至一条街区，但消息刚曝出4个小时，即被连夜叫停。

或许剑拔弩张的调控博弈今后一段时间仍将继续，但至少从目前看，中央对“坚持房地产调控不动摇”的表态依然严厉，行情翻转、价格反弹的政策条件尚难充分生成。

首先，利率虽然以下调的姿态向楼市需求发出邀请信号，但应者有限，因为主要城市的限购政策并未明确放开，投资、投机性需求难以大规模入场，自然屏蔽了诱发房价大幅反弹的最大压力。即便有楼王、地王敢对价格赌涨，但能不能赌赢，主动权似乎并不掌握在他们手里。

其次，个别城市的成交量和价格上扬很大程度上是以价换量。降价在先，复又补涨。而支撑补涨的基础，恰是刚需入市和地方政府不断“微调”政策所释放的利好预期。中央在这一轮宏观调控中始终强调要“加强预期管理”，可以预见，补涨的势能最终会有多大，将取决于调控政策对预期的引导。只要地方政府“松绑”、“救市”之举不断被及时“叫停”，就说明调控从紧的大预期尚未全面切换。

更深一步说，调控房地产已日益被赋予领衔中国经济发展方式转型的政治色彩。房地产作为支柱产业的地位将在政策安排上被适度弱化，其民生意义和职能将被逐步强化。正因如此，在房地产之外寻找替代性增长策略已成下一任政府当务之急，无论如何也不会再纵容房价大幅反弹。

综合上述因素，在房地产政策生态已发生明显改变的大背景下，无论是楼王还是地王，均已不具备普遍性的价格指标意义。表面上看，楼王、地王似与北京房地产调控所要求的“价格合理回归、稳中有降”背道而驰，但这或许仅是一种假象：“运河岸上的院子”每套3亿元定价的底气，用他们自己的话说是，因为“别墅用地早在几年前就已被叫停”，“此类别墅今后不会再有”；万柳地王的价格支撑点同样在于“稀缺”和“绝版”，是北京市为挽救上半年土地频繁流拍颓势而吐出的“压轴地块”。在楼市向何处去尚难见分晓之际，开发商和地方政府都已开始变卖家底，很难说他们究竟是对后市乐观还是悲观。

就此而言，楼王、地王已并非北京楼市的价格潜力信号，而是这座城市步入后土地经济时代的信号，是土地盛宴的挽歌，是房地产暴利的回光返照。当资源的不可再生、泡沫的难以为继、信息的对称和制度的理性逐步释放出叠加效应后，楼王、地王已无可避免要沦为强弩之末，难以再充当房价、地价暴涨的带头大哥。

楼王、地王的反复出现，表面上看似是一场盛况、一幕繁荣，实则可能是土地财政吃的最后一顿晚餐。尽管越来越稀缺，价格越来越贵，但同时却也清晰地传递出一个信号：地已卖得差不多了，地方政府的地皮财政即将枯竭，房地产依赖大限将至，今后亟待寻求新的经济发展动力。

换句话说，楼王、地王传递给我们的，绝非仅是一个单纯的价格趋势信号，而是一个改革的警示信号。这其中蕴含着一系列艰深复杂的改革课题，例如卖地枯竭后地方政府的财政收入来源问题，新时期中央和地方关系问题，富人过多占有资源的税收调节机制问题（比如房产税），与土地相关的产业结构和布局问题，等等。决策者理应未雨绸缪。