零售地产冲击波
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“中国购物中心很难统计出确切数字，投资要区别不同市场，然后做出判断。” 中国购物中心产业咨询中心主任郭增利告诉记者由于人口基数、密度大，购物中心类型多样，中国零售房地产投资主体和业主结构是全世界最复杂的。不仅仅是邻里型、社区型、区域型、超区域型四种。
中国最大的问题不单单是退出机制缺乏的问题，在渠道功能当中，存在非常大的缺陷。很多的购物中心没有为零售商担负起渠道开发的功能。“过去一谈购物中心基本是房地产，现在更多的购物中心是在做一种零售渠道。”
生态环境堪忧
“从统三千多个计样本是看，两千七百多家购物中心，经营得非常好的不到10%，也就300个购物中心。” 中国购物中心产业咨询中心主任郭增利指出。虽然零售房地产需要房地产开发商作为一种投资主体参与到过程当中，但不能 把它理解为房地产的一种表现形式。“它是另外一种资源，另外一个系统。”
中国的零售房地产并不是一个在成熟之后所产生的发展模式，很大程度上是因为中国的消费力客观存在，中国城镇化快速推进，以及中国投资渠道相对狭窄等因素促成的。再加上本土零售商对外来零售商竞争能力并不是很强，发展并不充分。而国外的购物中心，是在零售商，零售业充分发展的基础上，顺利成章地发展出来的一种形式。
由于整个零售房地产基础环境存在缺陷， 很多发展并没有在需要的支撑条件上得到很好的满足。零售商资源不足，专业团队数量不足，融资渠道狭窄是普遍现象。加之房地产发展初期，相关政策不完善，投资人对利润上的追逐相对比较高，一些不规范的所谓暴利行为确实存在。
“大量购物中心无论是都市型的还是区域型的，社区型的，大家都在按照都市型的购物中心操作理念，即使到了居住区，很多应该出现在都市型购物中心出现的品牌，依然大量的占有很高的比例。这是一种非常大的发展误区。”郭增利不无担忧。
专业人才的缺失，是困扰中国的零售房地产另一大难题。“2012年没法满足项目增多，人员不足的困境。这个问题解决起来非常难。”一位地产投资基金的副总裁告诉记者。
政策环境欠给力
“脱离整个城市规划的商业网点规划是没有办法存在下去的。”戴德梁行的一位分析师告诉记者。
中国的城市规划与零售规划是脱节的。一方面，国内市场竞争的无序和随意性，制约了规范开发商的进入。另一方面，尽管目前阶段商业设施规划跟整个城市规划在逐渐合拍，但是城市商业网点规划条例依旧待字闺中，迟迟未出。
2003年，国外开发商进入中国零售房地产开发市场，真正外资商业地产开发商进入中国，而外资的购物中心在中国成功的概率远远高于本土开发商。“原因很简单，就是导向问题。”郭增利一针见血地指出，中国购物中心在开发的时候往往是“我想做一个什么样的购物中心”，国外的开发商很简单，“市场需要什么样的购物中心”。
“跟政府在交谈项目的时候，他会提出非常多的梦想，做一个100万的城市综合体，做酒店，做一个写字楼，要一个超高层等等，如果是从专业的眼光和市场的眼光，难免都会产生一些冲突，一定要跟政府找到一个平衡点。”
很多国际的开发商，在中国做的都是服务大众，服务中产阶级，服务老百姓。相反，中国购物中心的开发商一味追求“我要引进一系列的国际奢侈品牌”。“全都是这样的假设，这样的项目出现问题也是理所当然。很多的奢侈品牌在中国最近两年开店速度加快，并不是本身有这样一种需求，而是条件实在太优惠了，风险已经降低到没有了。” 郭增利表示。
零售房地产开发需要开发商专业性大幅度提升。中外开发商的差别不仅体现在技术、专业知识，项目规划、设计、运营等方面。外来开发商由于雄厚的资金实力和资本市场的平台背景支持，多选择开发并持有少量的当地商业地产项目的操作模式。
而本土开发商通常为实业企业，在拥有一定的现金流后进入房地产市场进行短线投机，真正目的在于获得短期的现金回流，而非长期性投资。深国投商用置业有限公司首席运营官竺海群指出，“调整期出现行业整合，专业业主无问题，专业地产管理不会损失。”
一个成功的零售房地产，是能够选择很好的时机，适合的成本，很好的区位地段，确定很好的产品形态和类型，加上团队和资源能够成功地进入，最后透过零售渠道的功能进行释放，包括运营管理，最后实现零售房地产的退出。由于政策环境的欠缺，中国的商业房地产缺乏退出机制。
中国最大的问题不单单是退出机制缺乏的问题，在渠道功能当中，存在非常大的缺陷。很多的购物中心没有为零售商担负起渠道开发的功能。“过去一谈购物中心基本是房地产，现在更多的购物中心是在做一种零售渠道。”
投资前景
中国市场增长的几个因素都很清晰，第一个是人口增长，到2030年，到15亿，第二个是城市化进程，第三个是人们收入水平的增加，第四个是消费占GDP的总量去年首次超过50%。
城镇化率和整个购物中心新增面积增长形成同步。一直到2015年，由于城镇化的推进，只要政策不发生大的改变，中国的零售房地产的投资还会有很好的发展时期。2025年城市化率达到50%以后，中国零售房地产投资才会真正趋缓。
新城区老城区开发出现交替转换的势头意味着，即使新城区开发的步伐放缓，地方政府会回归到老城区放量商业用地。
“有很多购物中心，比如上海淮海路商圈，它的平效已经超过三万五，也有很多以购物中心为主导的新型商圈，还在5000左右的平效水平，但无论是老城区还是新商圈，都跟购物中心发展紧密相关。行业集中度，全国总体情况6.6%，上海31%，从城市市场要求的标准来说还查得很远。还会有很大的空间。”郭增利指出。
购物中心对区域商圈的占用拉动的数值上，在整个城市新区的开发老城区改造过程中，发生的作用不可小视。随着中国经济持续向上发展，无论是政府还是开发商，对零售房地产的投资需求依旧强劲。
在整个商业营业用房当中，购物中心的投资所占的比重，从2009年的19%左右，到2013年预计将达到22.5%左右。据了解，2011年，中国最好的购物中心的年营业额，已经接近中国最好的单体百货店的营业额。而且在销售额前十强当中，出现了三家是购物中心企业，打破了以前零的历史。
市场并不会遵循一定的轨迹前进，没有办法预测未来的市场具体是怎么样的。每一天都会有很多的新挑战，因此需要更深入地了解这个文化，了解当地的消费者的习惯，了解市场的趋势，才能够更好地驾驭市场。