海南烂尾楼处置“卡壳”

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疑问

2003年7月的一天，海南省联合资产管理公司副总裁龚大霖受命赴京，与四大商业银行和资产管理公司的有关人士接洽接管处置积压房地产的事宜。在一系列技术性问题之后，他遭遇了这样一个问题：“你们有什么高招能比银行处置得更好呢？”

这是一个质疑。对于2003年7月才刚刚注册成立的海南省联合资产管理公司来说，也是一个重要的信号。这个公司成立的目的就是为了接收和处置四大商业银行和资产管理公司在海南房地产泡沫时代沉淀在这里的遗产，但迎接他们的并非坦途。

三年前，伴随着来自海南省三亚的几声炸楼声，海南省启动了处置沉寂多年的“烂尾楼”的步伐。根据1999年6月24日下发的《处置海南省积压房地产试点方案》，有关追债、确认产权的工作需在1999年12月31日前完成。从2000年1月1日起，各国有独资商业银行分别设立的资产管理机构将对剥离出的在海南省的不良房地产进行处置。

海南省政府迅速成立了处置办公室，但处置工作之难超出想像。大批烂尾楼产权不清，无奈之下，海南省以炸楼相威胁才使得确权工作有了突破性的进展。截至2002年底，在海南省，总规模约为150亿元的积压房地产已有接近1/3得到了处置，其中以三亚进展尤为迅速。但随之而来的难题却是银行方面的处置相对迟缓。据介绍，四大商业银行和四大资产管理公司在海南房地产中沉淀的资金占总量的一半左右。

2002年10月28日，国务院又批准通过了新的《处置海南省积压房地产补充方案》（60号文）。这一方案由海南省政府和建设部、财政部、国土资源部、人民银行等四大部委联合制订，文件称，“为调动地方的积极性，”将由海南省成立一家省资产管理公司来接收和集中处置四大商业银行在海南的积压房地产，四大资产管理公司也可以将在海南的积压房移交给海南省的资产管理公司。

消息人士透露，该方案由海南省提出，其间各方反复讨价还价，历时近一年才终于达成协议。2003年3月12日，海南省决定由省财政出资1亿元组建海南省联合资产管理公司，4月份公司正式挂牌。4月底，现任公司总裁曾国华就任。

分歧

对于银行的疑问，曾国华曾经有过一个系统的回答，被业内人士总结为“曾八条”。

曾国华认为，处置海南积压房地产的主要问题是缺乏统筹、各自为战，造成杀价血拼。因此当务之急是对积压房地产进行通盘运筹，由一个有政府背景但完全按市场化运作的机构来主导全省积压房地产处置市场，与新的城市规划相结合，形成一整套系统、完整的盘活措施。

曾提出的新思路包括：通过旧城改造消化积压房地产；将积压房地产改造成城市公共设施、旅游度假物业；借积压房地产加快城市化步伐；加大积压房地产策划营销的力度等。另外，曾提出，处置积压房地产要多用“减法”。对于那些与新的城市规划有冲突的积压项目，政府可采取置换或给予适当补偿的方式回购，然后推倒重建或将其改造成绿地。曾还特别强调应充分利用资本市场处置积压房地产。包括与国外大投行和财团成立合作公司，共同处置积压房地产；成立不动产信托投资公司，以信托方式让积压房地产死而复生；或进行积压房地产证券化尝试、设立海南房地产投资基金等等。

曾的上述思路来自于联合资产管理公司的一份海南房地产市场研究报告。这是资产管理公司成立后的第一项工作，并在此基础上提出处置思路和移交方案。

但联合资产管理公司战略研究部的工作人员在省内仔细调查后发现，情况并不像想像中那么乐观。自2001年以来，海南省沉寂多年的房地产市场虽然表面上有所回升，但为数不少的项目仍然有卖不动的感觉。

“我们的判断是，海南房地产的回升没有看上去那么热。新的泡沫有可能在两三年内显现。”调研工作的带头人龚大霖表示。此前，据说中央曾表示，如果商业银行达不到20％以上的回收率就交给海南去做，而在了解到海南已经处置的积压房地产的情况和海南省房地产市场的现状之后，联合资产管理公司也调低了预期――“能够回收百分之十几就不错了。”

这显然很大程度上加深了新公司对于未来处置风险的担忧，并进一步影响了联合资产管理公司与四大商业银行在移交方式上的争论。

消息人士透露，在8月与商业银行和资产管理公司的非正式接洽中，银行方面在表示支持和配合的同时，也对移交方案和框架协议提出了不同意见。

联合资产管理公司拟订的移交实施方案中确立了两条基本原则，即一次性整体移交和先移交、后评估。龚大霖解释说，这是根据国务院60号文的精神制订的，也考虑到积压房地产情况复杂，量也比较大，如全部评估完毕再移交，时间会拉得太长，不利于处置工作尽快展开。

但一些银行和资产管理公司则希望能够实行打包评估，同时认为目前的框架协议太复杂。有的资产管理公司则提出先移交一部分，看看效果才说。

龚大霖认为，打包评估主要存在信息不对称的问题。因为资产是银行的，银行比较了解情况，怎么说都不会亏。至于先移交一部分的做法，省里也担心拿到的是四大资产管理公司最差的一块资产，所以也不能同意。

2002年下发的60号文中，有一条当年处置、明年清算的原则，但许多银行表示，处置期限可长可短，如果五年都没处置完毕，这笔账应在移交之时就核销还是清算之后呢？

正是这些技术上的分歧使得移交工作进展迟缓。尽管海南省已经明确了今年9月30日为最后移交期限，但直到9月中旬，联合资产管理公司还未与一家银行最后签署框架协议。不过联合资产管理公司的副总裁在接受《财经》采访时表示，他相信“移交工作不会出现什么问题，因为到时政府方面会有配套措施出来”。