我国房地产市场定位对房价的影响

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【摘要】1998年房改后，我国对房地产市场进行了三次的市场定位。市场定位对保障性用房的供给非常重要。文章通过分析我国房地产市场里保障性用房的提供对需求有着决定性的影响从而对我国房价产生重要影响，说明市场定位是我国一项重要的房产政策。并表明在正确的定位下，我国中央政府应该更合理、有力地去引导地方政府去执行政策，使得政府能对房价进行有效的控制。

【关键词】市场定位 保障性用房 需求

2004年开始中央政府为了整顿房产秩序，抑制房价，采取了货币政策、土地政策、税收政策和行政手段等宏观调控措施，希望过热的房地产市场回归理性，然而房价却是一路飙升直到2008年。表面上好像2007年前这些调控政策无效，但当我们深入去认识中国的房产政策时会发现，实际上中国在推出这些宏观调控政策的同时，他还有一个更深层次、更为重要的一个政策，那就是房地产市场的定位――是建立普通商品房为主的市场还是走向以经济适用房为主的市场？本文试图通过研究房地产市场定位对需求的影响进而对房价的影响来理解近几年我国房价的变化。房地产存在供给弹性不足、价格主要由需求决定，容易形成泡沫的特点，而市场定位对需求起着决定性的影响，进而对房产价格起着重要的作用。

一、房地产市场定位通过对需求的影响进而影响房价

1、房地产市场定位对需求的影响

这里将需求分为两类，一是自住型需求称其为刚性需求，这里假设其无弹性，整个市场里总刚性需求不变；一是投资型需求，弹性较大。而房地产市场里存在两种状态，一是一般市场，其中的交易完全由市场控制；一是特殊市场（保障性住房市场），具有保障性质，里面的交易数量及价格完全由国家决定而且价格低于一般市场；这里的供给只满足自住型需求也就是刚性需求，因此不存在投资型需求；且这里的需求等于供给，量由国家决定。一般市场里的刚性需求等于总的刚性需求-特殊市场里的刚性需求，所以当特殊市场里的刚性大小决定了一般市场里的刚性大小，一般市场里的刚性大小随着特殊市场里的刚性大小起反方向变化（见图1）。

（注图1：A表示特殊市场里的刚性需求，B和C分别代表一般市场里的刚性需求和投资型需求；黄色代表总刚性需求，灰色代表投资型需求；A+B+C为总需求；实线表示不变，虚线表示可变。可以看到B随着A的变大而减小。）

（注图2：图中表示房地产市场中一般市场里的供给关系，S表示房产供给，D表示需求曲线，需求随价格上升而上升；而在外力冲击下需求的增加时，会使需求曲线产生变化将由D1移到D2到D3……导致价格的上升；反之亦然。）

2、房地产市场中需求对房价的影响

同时，C也会随着A的变大而减小。原因如下，前面讲到一般市场中的价格取决与投资型需求的大小和特殊市场里的刚性需求的大小。投资型需求的大小同样受价格的影响，由于房产供给弹性小，因此价格的上升会导致投资型需求的增加，价格的下降会导致投资型需求的减少。现在来分析国家的做法将会对价格造成的影响。特殊市场的刚性需求（由国家决定，对于一般市场来讲属于外力）减少时会导致一般市场里的刚性需求增加，其他条件不变时会引起价格的增加，价格增加又会导致投资型需求的增加，投资型需求的增加又会导致价格的增加……如此循环后，价格将持续走高。而当特殊市场的刚性需求（由国家决定）增加时会导致一般市场里的刚性需求减少，其他条件不变时会引起价格的下降，价格下降又会导致投资型需求的减少，投资型需求的减少又会导致价格的下降……如此循环几次后，价格会持续走低，理论上将会降到一个合理的均衡的略高于特殊市场价格的水平（如图2所示）。从这里我们可以看出国家对特殊市场的供给的大小将影响着房价，而且影响力具有持续性，远远大于那些针对投资型需求的政策。

我们已经洞悉了关键所在，那就是控制住保障型住房的供给的增减也就控制住了需求的变化并相对地控制了房价的涨跌，因此对于我国房产的控制来讲，关键就是如何去控制住保障性用房尤其是经济适用房的供给。但是现实上由于地方政府的执行不力使中央对经济适用房的供给控制不力。

二、我国经济适用房供给中存在的问题

中央政府提出的经济适用房建设，对建立适应居民不同住房支付能力、分层次的住房保障体系具有重要作用，但是在地方政府执行经济适用房政策时, 地方政府由于局部利益的诱惑，以对方的行为预期作为自己行为的出发点，存在与中央政府的博弈。中央政府是以全社会的和谐、可持续发展为最终目标，更关注全社会住房的公平和社会的稳定；而地方政府以当地经济发展为直接目标，更关注本地中短所期内的发展问题。所以中央政府和地方政府的目标和行为标准可能发生偏离。

1、我国目前经济适用房政策执行情况

这里将我国采用的房产政策分为两种：一种是保障性用房提供的多少影响中低收入购房的需求，影响着房地产的刚性需求；另一种是金融调控以及个税的增收，影响房地产的投资需求。对于增加需求（包括刚性需求和投资需求）的刺激房价的政策称为鼓励政策，对于降低需求的政策称为调控政策。本文主要研究保障性用房的房产政策。下面我们就从经济适用房政策和地方政府对经济适用房房产政策执行进行观察。

（1）经济适用房政策

我国的房地产市场化改革，开始于1998年，其根本性的标志，是国发［1998］23号文件的颁布。按照23号文件要求，1998年启动的房地产市场的供给体系，是以经济适用房为主的城镇住房供应体系。从比例上看，为主的内涵的比例应当在60%以上。到2003年，国务院颁发国发［2003］18号文件中，对中国房地产市场的定位却来一个180度的大转弯。在［1998］23号文件中，提出的以经济适用房为主的房地产市场的定位，在国发［2003］18号文件中，则变成了“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。从经济适用房为主导到以普通商品房供给为主。这里可以说对刚性需求进行了鼓励，实行了鼓励政策。一直到2007年8月，24号文件的颁布，被称为“中国住房体制第三次变革”，房改十年回归保障。24号文件，其核心就是建立起全国住房保障体系，重点解决城市低收入民众的住房问题，保证房地产是一个民生的市场，其中提出了两个70%（即土地供应的70%给保障性用房，建筑套型面积70%控制在90平方米以下）。这里可以认为政策针对降低刚性需求入手，进行宏观调控。

（2）实际经济适用房政策执行情况

由于经济适用房销售是完全控制在地方政府手中的，这里我们就用它来表示地方政府对经济适用房政策的执行的效果（见表1和图3）。

（注：Y表示商品房价格，K表示经济适用房销售面积X占商品房销售面积Z的比例。）

（注：上左图经济适用房销售比例一直就远远低于1998年政策提出的60%，2000年后就一直呈直线下降，可以看出离中央政策的目的越来越远，地方政府对经济适用房供给为主的政策执行不力。右图中我们可以发现在2003年政策出台后随着经济适用房销售面积的减少，房价以更快的速度快速攀升。）

可以看出当中央提出一些刺激房价的鼓励政策（如以普通商品房供给为主）时地方政府往往是及时执行到位，而当中央提出抑制房价的宏观调控政策（如以经济适用房供给为主，增加经济适用房的供给）时，地方政府往往是执行不力的。虽然2004年开始推出了一系列宏观调控政策从金融和税收方面对投资需求进行抑制，但同时对刚性需求却是进行鼓励，表面上看是中性的。但是由于地方政府对于两种政策的不同态度和偏向，使鼓励政策执行效果远远高于调控政策。造成这一切的原因从直观上看是由于这样做更能符合政府的短期利益。因此要使政策有效关键在于怎样使调控政策有效（鼓励政策地方政府会积极去执行）。

三、结论

因此中央政府在未来应该如何对房地产进行调控？2008年在国内政策打压与国际“金融海啸”冲击的双重作用下，国内房价开始理性回归，这时很多救市的声音浮出水面。国内的房产政策目的也从严格打压转向保持市场房价稳定回归。此刻中央政府首先要坚持正确的市场定位不动摇，那就是建立起全国住房保障体系，重点解决城市低收入民众的住房问题，保证房地产是一个民生的市场。坚持这个政策有助房价的回归与社会的和谐。其次要在坚持正确的市场定位下，鼓励与监督地方政府在保障性用房里有充足的投入。由于建设保障性用房会使地方政府的财政有相当大的损失，地方政府很容易产生不作为的行为，因此可以通过建设公正客观的宏观调控效果评估机制以及更加科学的、符合民生的政绩评价体系对地方政府的行为进行有效的监管。有助于将本次市场定位的目标转化为现实，决不能像1998-2003年一样虽然中央定位正确却由于地方政府的执行不力而导致正确市场定位政策流产，使房价非理想大涨，泡沫横生。最后在保证金融安全的前提下出台一些能稳定人心的政策，比如适当的减税、减息等，使房价能稳定回归。

【参考文献】

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