美日土地流转交易

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土地对于任何国家来说都是宝贵的资源，为了实现对土地资源的最佳配置，大多数国家都引入了市场竞争机制，但这并不意味着对其放任自流。相反，无论是自由市场经济国家地区，或是政府主导型市场经济国家或地区，都采用经济、法律和行政手段，对土地市场进行宏观调控与管理。

(一)

美国的土地分私人所有、联邦政府所有和州政府所有三种，分别占全国土地总面积的58％、34％和6％，另有2％为印第安人的保留地。

美国农地实行农场主私有制，因此农地买卖和出租比较自由。土地转让主要方式是租佃制，拥有土地而不经营的人自找使用者出租，或通过中介出租，采用固定地租和分成地租，价格由交易双方协议确定。土地所有者在土地转让、租赁、抵押、继承等各方面都具备不受干扰和侵犯的权利。法律规定，家庭成员可拥有或继承农场土地股份，但不能退股或将股份抵押，只允许内部转让，以保证在代际继承中土地不被细分碎化。

美国的土地市场是在完全的市场经济条件下形成和发展起来的，政府通过经济手段和法制手段管理土地交易，土地市场是一种“准完全竞争性”市场。法律保护私有土地和公有土地的所有权不受侵犯，允许私人土地买卖和出租，政府一般不予干涉。

出售土地时，买卖双方首先根据当时土地的市场价值评估土地买卖价格，达成买卖协议，既可由买卖双方自己协商，也可聘请私人估价公司，然后双方共同到县政府办理变更登记手续，以实现土地产权的转移，完成交易。但是，私人买卖土地的一切活动都必须依法进行，并严格履行法律规定的义务，向政府缴纳不动产税，并以个人所得税的方式缴纳土地转让收益税。

美国土地管理机构对私人土地买卖的管理只限于登记收费，土地交易纠纷一般都通过法律程序来解决。政府限制土地私有权，管理私人地产交易的方面主要包括：对土地拥有权包括土地数量、种类、位置等的限制；对土地使用权包括用途、建筑高度、容积率的限制，并禁止空闲土地；对土地交易的限制，包括变更登记、租赁期限，以及对土地投机的控制等等；为发展公共设施和保障社会利益而设定的限制，包括对某些行业提供廉价土地，优先提供住宅用地等。

(二)

日本土地交易管理制度建立于20世纪70年代，政府在流通领域内运用行政手段严格控制地价水平，主要由都道府县级地方政府负责。具体由以下四部分构成：

1、土地交易许可制

日本土地交易许可制是直接用于控制地价水平、调节土地利用方向的。其核心内容是：由都道府县级地方政府根据《国土利用计划法》，将土地投机活动集中的地区或地价上涨过快的地区确定为交易“限制区域”。一般说来，都道府县地方政府审定“限制区域”的重点。

审定的具体程序是：先由都道府县地方政府向内阁总理大臣汇报它将某一地区列为“限制区域”的意图。与此同时，通知有关的市、町、村等下级行政机构，并将详细文件和材料送交土地利用审议会征求意见。

“限制区域”一经确定五年不变，且具有很强的法律效力。如果在该区域内的土地交易超过一定面积，交易双方必须就交易土地的位置、面积、土地交易价格、土地使用用途等向地方政府提出“许可”申请，由地方政府进行审查，决定是否许可交易。

审查的主要内容：一是土地交易价格。即：以政府确定的“限制价格”为依据，参照交易土地附近的地价水平。如果定价过高，可按公示地价x修正率加以调整。二是土地使用目的。如果发现土地的使用目的不符合基本规划要求，不利于公共设施建设调整或者对周围环境产生不利影响，则不许可交易。

土地交易“许可”的申请通过后，如果交易双方要改变原定的土地价格或土地使用用途，还须向有关部门重新提出“许可”申请。

2、土地交易申报制

这一制度的建立与实施，主要是为了控制那些足以影响土地市场价格波动的大规模土地交易。它所规定的土地交易申报事项、申报手续，以及地方政府对土地交易申报的审查内容与土地交易许可制基本相同。区别在于，它对土地交易的控制原则，是根据交易土地面积的大小来确定的。

具体而言，在政府确定的监视区的范围内，地方政府有权对交易土地规定一定的面积标准，凡是超过标准的土地交易都要向地方政府申报。除此之外，在监视区以外的以下三种土地交易，也被视为大规模土地交易加以限制：(1)市区以内2000平方米以上的土地交易；(2)市区以外、规划区以内5000平方米以上的土地交易；(3)城市规划区以外10000平方米以上的土地交易。

3、土地交易监视区制度

该制度是于1987年建立并实施的。它作为对土地交易申报制的重要补充，主要用于控制规模较小的土地交易活动。按照规定，凡是地方政府认为某一地区的土地价格上涨过快或由于土地价格的上涨影响了土地的合理利用，都可以根据有关法律将其确定为地价监视区。

具体过程是：都道府县级地方政府在确定某一地区为监视区之前，首先要征求土地利用审议会和市町村地方政府的意见。经同意后，再将确定监视区的宗旨、区域范围、期限等公布于众，同时上报内阁总理。都道府县在确定监视区的同时，对区内要求申报的土地交易面积也做出规定。期满后，根据监视区内及附近地区地价的变动情况和土地交易情况，决定是否取消监视区。

4、空闲地制度

为了防止投机性囤积土地，提高土地利用程度，日本还建立了空闲地制度。按照这一制度的具体规定，属于以下情况的土地被认为是空闲地，需要重新处理。(1)城市区域以内2DOO平方米以上；城市区域以外、城市规划区以内50D0平方米以上；城市规划区以外10000平方米以上的土地。(2)土地所有者取得土地已超过三年以上，但其土地未被利用或利用程度很低。

如果都道府县认为土地所有者的土地利用处理计划仍有不妥之处，可以向其提出劝告。不服从者，政府有权决定对其空闲地重新交易，并在欲购土地的地方公共团体中选择购买者。空闲地如果是在限制区内，其交易价格则以土地交易许可制的价格为基准；如果是在限制区外，则以土地交易申报制的价格为基准。