遏制房价,关键看地方政策

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在中央一系列调控房地产市场的政策密集出台后，各地政府在日前召开的“两会”上也纷纷作出积极姿态。

2009年全国房价每平方米上涨813元，均价涨幅创历史新高。据国家统计局公布的数据显示，2009年无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅，都创下了历史纪录。其中新房成交价格涨幅第一次超过了20%，达到24%。

为此，在日前召开的各个地方“两会”上，房地产业成为各地人大代表、政协委员们议案提案的焦点，政府工作报告及主管部门拟定的政策纷纷剑指楼市泡沫。各地方政府纷纷表态调控房价措施。但比较而言，各地对于平抑房价的举措，侧重点各有不同。

区域调控各有侧重

北京明确表示“将遏制房价过快上涨势头”。 在北京“两会”上，北京市住建委新闻发言人徐志军表示，北京市即将出台房地产市场调控政策，着重于加大政策性住房建设力度；切实增加中低价位、中小套型普通商品房供应；严格二套住房购房贷款管理，加大房地产市场执法检查力度，进一步规范市场秩序，严厉打击不按规定时限开盘、不公开全部房源、不明码标价、不公开对外销售的违法、违规行为。

“北京楼市调控要动真格了。”中原地产研究部总监张大伟表示，接下来北京楼市政策和市场将随之调整。

上海则在启动经济租赁房政策研究。“上海将会放宽经济适用房准入标准，并且对买不起经济适用房同时不符合廉租房条件的居民提供经济租赁房。”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示。

而海南也决心防止泡沫再一次轮回。众所周知，海南是1990年代众多地产商的淘金之地，也是中国房地产业第一轮泡沫的诞生地。而在今年1月4日，受海南国际旅游岛建设利好消息刺激，海南房地产市场再次出现井喷行情，海口、三亚等城市房价一天一涨。疯狂抢购不仅挤压正常的居住性需求，加重普通市民购房负担，不少人同时也担心会引发新一轮房地产泡沫。

对此，海南省省长罗保铭在1月25日的海南省四届人大第三次会议上作政府工作报告时提出，2010年，海南将严格规范房地产市场，抑制房地产市场投机，引导房地产业平稳可持续发展。

另外，天津、重庆、南京等城市则提出大幅增加保障房建设。像重庆这些城市就提出了，今年要对低保家庭实施廉租房全覆盖；加大城市危旧房、棚户区、城中村改造和农民工公寓建设力度，提供税费优惠等举措。

地方政策才是关键

中国住宅和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林对《投资者报》表示，房价市场要平稳下来，必须具备两个条件：其一，市场供应量跟上。目前房地产市场供应矛盾比较突出；其二，政策要落实到位，包括管理与执行力到位。如，国务院出台“国十一条”政策来遏制房价上涨。

王珏林认为，政策是中央制定并提出，但具体的实施与执行还得靠各地方政府，因此各地方政府配套政策的落实与实施是抑制房价的关键。

对此，海南大学经济学教授武也跟王珏林持有相同观点。他表示，对于国务院政策要求，其中关于房地产开发商不得捂盘、哄抬房价、二套房贷不得低于40%等规定都很实在，“但这些规定并不能起到关键作用，在目前情况下依然控制不了房地产市场的不正常局面。”

他表示，他最关注的是关于“进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。”这就意味着，要治理规范房地产市场，“老百姓没法治，开发商、银行不会去治，最主要的是依靠政府部门的监管。”

二、三线城市还有机会

“一线城市今年已较难在去年楼市回暖并快速攀升的基础上再创新高，倒是部分二、三线城市发展空间比较大，发展阶段较一线城市晚，整体比较看好。”长城证券房地产分析师黄清林对《投资者报》表示。

黄清林指出，目前，我国大部分的二、三线城市都处于城市化进程的初、中期，未来这些城市在市区面积和城市人口方面都面临着扩容的问题，这为房地产市场的发展创造了良好条件。

他认为，从短期来看，二、三线城市在今年也面临着多种购房需求集中释放的可能，如本地居民的改善加投资的复合性需求、外地投资客的投资性需求等。

不过，他提醒投资者，投资二、三线城市风险也很大，其原因是我国二、三线城市目前的房价与国外相比处于比较高的水平；另外，二、三线城市房价短期波动大，它也会随着一线城市的房价调整而调整。

与此同时，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也告诉《投资者报》， 2010 年全国房地产市场必将出现调整，而且一线城市和部分热点二线城市的调整幅度将大于全国整体水平。“全国新建商品住宅（不包括经济适用房）成交量将比 2009 年萎缩 15%左右，一线城市将减少 30%左右。”

他认为，一季度 70 个大中城市房价环比增幅将会收窄，二季度有可能出现环比负增长，下半年总体呈盘整和小幅下跌态势。全年而言，2010 年全年相比 2009 全年，70 个大中城市房价同比增幅依然会是正增长，但涨幅将减小。去年房价涨幅过大的一线城市和部分二线城市，房价将出现程度不一的下跌。但是，全国及一线城市房价都难以出现大跌，主要原因是宏观经济处于上升通道，商品住宅供应依然偏紧，开发商资金相对2008 年比较宽松。