4地王成包袱 雅居乐华东炼“拖”字诀

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近几年，一向倚赖广东省内项目和海南清水湾支撑业绩的雅居乐（股票代码：03383.HK）正面临着业绩来源失衡的风险。因此，尽管手头资金不宽裕，雅居乐负债融资50亿仍决心四处拿地扩张。雅居乐将新的目光投向云南旅游地产，希望复制海南清水湾模式，但是前途未卜。

而将目光拉回在华东的布局，雅居乐早已进退维谷，南京、常州四幅沉重的“地王”头冠压得其难以喘息，上海商业地产涉水5年依旧悄无声息，雅居乐在华东唯一的策略似乎就是一个字“拖”，用时间争取利润空间。

地王开工“假动作”？

目前，雅居乐在华东布局了南京、上海、常州三个城市。南京作为雅居乐进入华东的第一站，除了2009年开盘的雅居乐花园已售罄外，其余两个项目一直争议不断。

2010年10月29日，南京长江隧道口的G40、G41地块拍卖会上，世纪金源、雅居乐、万科、仁恒、保利等大牌悉数到场，经过史上最长的350轮竞拍，G40被雅居乐以21.05亿元拿下，楼面价7411元/平方米，溢价率高达538%。当业内尚在惊叹江北天价地王诞生的时候，雅居乐再度“发威”，又以36.6亿元天价拿下G41地块，楼面价7813元/平方米，溢价率达572%，勇挫当时最大的竞争对手世纪金源。

去年底，该项目的退地传闻不断。此后，有关部门做出妥协，在容积率悄然调整后，雅居乐江北“地王”项目终于在今年2月8日正式开工。

开工后不久，南京业内人士就曾向时代周报记者爆料，雅居乐“地王”开工是“假动作”，“按说规划调整了，打完桩，盖起来很快的，正常是10-12个月就可以开盘，快的话8个月就够了。这个项目肯定动不了这么快，但是地王又备受瞩目，不能囤着，所以就打桩先做做样子。据说现场基本就像摆设一样。”

按照7月1日起正式实施的国土资源部新修订通过的《闲置土地处置办法》规定：“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”

7月16日，时代周报记者实地探访该项目时发现，可以望见的地块上满眼是绿油油的杂草，现场的园林工人介绍，“这两边荒着没建的都是二期，远处角落里有塔吊的是一期，正在施工。”

顺着园林工人指的方向，时代周报记者来到正在施工的一期工地，现场作业的工人寥寥，恰逢施工方一负责人在场，“一期先建10栋，现在桩打好了，桩基还没弄呢，出地面还要几个月。”

但雅居乐给时代周报的回复称，“南京浦口地块总建筑面积约85万平方米，年内动工面积超过30万平方米，已超过应开工面积的1/3。”

上海同策南京公司总经理刘思陵向时代周报记者表示，“当时楼面价7000多元/平方米，合理售价应该在17000-18000元/平方米，目前周边在售的项目中铁江佑铂庭、中海万锦熙岸等均价在8000-10000元/平方米之间。即便是容积率调整，楼面价可能降至每平方米五六千元，售价顶多下调一两千元。在当前市场环境下，即便下半年运行良好，周边售价维持在1万元/平方米，明年这个区域复合增长率保持在20%就不错了，售价在1万-1.1万元/平方米。雅居乐这个项目售价不可能低于15000元/平方米，比周边溢价要高40%-50%。无论是哪家开发商或超级大品牌，如果超出50%溢价率基本不现实。这个项目即便明年上市，时机也不合理，应该会推迟上市，开发速度肯定会比较缓慢。”

动工之时，雅居乐曾对外宣称，该项目将于明年中上市，产品为高端精装大户型。现场的施工负责人称，“现在雅居乐还没定是否精装修，要看到时市场的情况。”

用时间换空间

与此同时，雅居乐位于南京江宁区另一“地王”项目也面临着尴尬的境地。2010年2月9日，来自江宁机场高速以东的NO.2010G01地块吸引了9家知名开发商举牌竞拍，经过51轮激烈争夺，雅居乐以10.05亿元拿下这幅住宅用地，楼面地价为4407元/平方米，成为当时江宁的“新地王”。

该豪宅项目命名为藏龙御景，2010年底动工，原本计划2011年底开盘，但一拖再拖，预计今年8月下旬开盘。公开资料显示，该盘以中大户型为主，面积在130-400平方米不等。

南京多位业内人士均向时代周报记者表示不看好此项目。一位业内人士称，“江宁本身以刚需为主，藏龙御景周边有绿城合作建房的项目绿城水晶蓝湾，去年以均价25800元/平方米入市，定位太高，销售情况不理想，今年仍然卖得不好。雅居乐中高端的定位接下来面临跟绿城水晶蓝湾一样的问题，限购限贷，又都是大户型，今年不知道卖给谁。”

“华润悦府在河西，是南京最为热点的板块，又在万达商圈里，也是大平层项目，5000元/平方米精装修标准，目前售价25000元/平方米，去化非常缓慢。从去年12月份开盘，目前实际认购套数不足500套，网上签约套数不足80套。光是地段上藏龙御景就完全没法比。雅居乐江宁、江北两个项目拿地、定位都过于剑走偏锋了，所以现在比较困难，只能用时间换空间，慢慢等。”刘思陵说。

无独有偶，2009年11月，雅居乐斥资9.4亿元拿下的常州新北区泰山路106号“地王”项目至今已有两年八个月，仍没有动工，周边比雅居乐晚拿地的项目均已开工。

雅居乐此前向媒体的解释是，该地块在2011年12月底才移交给雅居乐，项目至今没有动工的原因在于交地时间太迟。而常州新北区国土资源局则认为，按照当时的土地出让须知，该地块于2011年12月30日移交给雅居乐，土地挂牌出让时开发商就应该清楚什么时候能拿地开发。

按照国土资源部相关规定，开发商在竞拍成功后，就应该对土地具有使用权。因此，常州的“地王”项目被当地业内人士认为有囤地嫌疑。

商业广场5年未开业

坐落于上海市黄浦区中路14号街坊的上海雅居乐国际广场，地处号称“中华商业第一街”的南京路步行街西北面，紧靠第一百货及新世界购物中心，其中的雅居乐万豪酒店已于去年开业。7月19日，上海雅居乐国际广场悄无声息地试营业了。