控制性详细规划编制的体会与实践
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【摘要】控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质，使用强度和空间环境，强化规划设计与管理、开发的衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制，本文以高安市瑞阳大道控制性详细规划为例，系统论述控制性详细规划的主要内容、方式和作用。
从1980年我国规划界最初尝试编制控制性详细规划至今，借鉴国外经验和20多年来的本土化、地方化，控制性详细规划得到了较大的发展，也发挥了巨大的作用，控制性详细规划是我国《城市规划编制办法》中确定的规划层次之一，与修建性详细规划同属详细规划，是以总体规划或分区规划为依据。以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质，使用强度和空间环境，强化规划设计与管理、开发的衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。
1 控制性详细规划的内容及控制方式
控制性详细规划的编制内容是在总体规划和分区规划的指导下，主要以对地块的用地使用控制和环境容量控制，建筑建造控制和城市设计引导，市政府公共设施和公共设施的配套，以及交通活动控制和环境保护规定为主要内容，针对不同地块，不同建设项目和不同开发过程，应用指导量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量和定位的控制、规划控制指标分为规定性指标和指导性指标，规定性指导包括用地性质、建筑密度、建筑限高、容积率、绿化率、交通出入口方位、停车位及配置的公共设施；指导性指标包括人口容量，建筑形体、体量、风格、色彩要求及其他环境要求。
2 实例运用
2.1 实例简介
高安市城区位于江西省稍偏西北，地跨锦江中下游两岸，东界新建县和丰城市，南接樟树、新余二市，西连上高、宜丰县，北倚奉亲、安义县，地处东经115°00′12″至115°34′56″，北纬28°02′44″至28°38′29″。全市地势地貌属鄱阳湖平原地域。市内地势北高南低，中间舒缓平坦。锦江贯中，夹水而城，山川秀丽，水陆交通方便。
2.2 规划区范围
本次规划区范围北起莲花北路，南至高安大道，西起东环北路，东至象山大道。规划总用地面积300.71万平方米。
2.3 现状概况
规划区用地以耕地和居住用地为主，高安大道与瑞阳大道之间有部分行政办公和商业用地。
2.4 规划原则与思路
2.4.1 根据国家的政策、法规对规划区内的土地进行定性、定量、定位、定界控制。
2.4.2 注重景观与环境规划设计，创造一流的环境质量，体现新城区的时代特征。
2.4. 3 充分利用自然地物地貌，减少建设工程总量。节约投资，优化规划区的总体环境，实行可持续开发。
2.4.4 以城市总体规划为依据，结合现状及用地特点进行深化。
2.5 注重城市设计引导
规划从建筑群体环境层面上对各主要功能片区空间进行空间景观分析，特别对区内重要地段、公共建筑集中布局区、主要景观节点进行城市设计深化和引导，这些深化和引导是传统控规成果的延续和扩展，是为充分反映规划意图的补充和具体，虽然这些空间景观规划是控制编制区建设的指导性意见，不是强制性要求，但对下一层次的规划不失为一种建设性的引导，能使业主及设计人员既能掌握一定依据和意向，又不失去更多的选择和创造性。
2.6 强调公共设置和市政公用设施配套规划
对规划区内各级公共服务设施，特别是突出满足城市发展的非盈利性项目（如社区文化、体育、娱乐设施、社区医疗卫生、小学、幼儿园等）和各级市政公用设施（停车场、供水、供电、电信、邮政、环卫）的用地控制要求作为规模落实到用地上，加强了对城市建设的具体调控和引导，保证基础性、公益性用地不被侵占，切实保证公众利益。
2.7 对每一个地块做了法定和管理图则
为加强开发方、建设方对用地选择的可靠性和目的性，增加了透明度，分图则图文并茂，其中既有地块的位置图，又有地块详细控制图则，同时对地块的综合控制指标和控制要求作了较明确规定，减少了控制的难度和随意性。
2.8 增加管理文本和图形
规划成果除传统控规要求（说明书、文本、技术图纸）提交成果外，增加了管理文本和图则。加强了规划的法制性内容，体现了规划的法律性规范性，规划初步成果经市规划局审核后，在社会上进行公示，增加规划成果透明度。
2.9 实例规划地块控制一览表
规划地块控制一览表
地块规划设计要点地块编号项目
分类
地块编号
项目 A-1 A-2 A-3 A-4 A-5 A-6
控
制
性
指
标 一、用地 1、用地性质 R2 G11 C/R C6 C/R R2
2、地块面积(万m2) 8.6409 0.9952 2.1469 3.8777 1.1417 4.8317
二、指标 1、建筑密度(%） ≤30 ≤10 ≤32 ≤20 ≤35 ≤24
2、建筑限高(层） 15 3 9 9 9 6
3、容积率 ≤1.5 ≤0.1 ≤2.0 ≤1.0 ≤2.2 ≤1.4
4、建筑总面积(万m2) 12.9614 0.0995 4.2938 3.8777 2.5117 6.7644
5、绿地率（%） ≥40 ≥70 ≥38 ≥45 ≥35 ≥45
6、配建车位（个） 258 6 1075 50 62 135
7、建筑后退红线 cde bde bd be e
8、出入口方位 东、西、北 开放式空间 南 北 北 东
指
导
性
指
标 三、建筑特色 1、建筑形式 L F L S L S
2、建筑体量 0 X 0 0 0 0
3、建筑风格 M C M M M M
4、建筑色彩 Q Q Q Q Q Q
配
套
设
施 四、市政管线 1、给水接口 C3 D4 E5 C3 B2 B2D4 B2 E5
2、雨水接口 C3 D4 E5 C3E5 B2 B2D4 B2 E5
3、污水接口 C3 D4 E5 C3E5 B2 B2D4 B2E5 E5
4、电力接口 D4 C3 D4 D4 E5 E5
5、电信接口 E5 E5 D4 E5 E5
五、高程控制 室外地坪标高（m） 建筑室内标高比相邻道路中心标高高30cm以上。
六、其他配建设施 详见公建控制表。
备
注 1、配建车位:居住用地按0.2个/100m2建筑面积、商住用地按0.25个/100m2建筑面积、商业用地按0.3个/100m2建筑面积、
工业用地按0.1个/100m2建筑面积配建。（停车位以小汽车为标准当量表示，如需要按集装箱车计，换算系数取3.5）
2、建筑形式：指物质形体，L-线形状，S-曲折状，F-自由状
3、建筑体量：指建筑在所处环境的比例与尺度，D-大，X-小，0-由指标控制，不作要求
4、建筑风格：指建筑所体现的文化内涵，E-欧陆风格，M-时代潮流，C-地方特色
5、建筑色彩：指建筑外墙的用色处理，Q-清爽明快，Z-简练沉稳，T-重彩凸显
6、后退红线：a高安大道后退10米、b瑞阳路后退6米、c莲花北路后退6米、d东环北路后退6米、e周家路后退3米。
7、市政设施接口:A1高安大道、B2瑞阳路、C3莲花北路、D4东环北路、E5周家路
8、①幼托、②小学、③中学、④卫生站、⑤邮政代办、⑥邮电所、⑦消防队、⑧停车场、⑨垃圾站、⑩公厕、11配电房、
12变电站、13煤气站、14医院、15菜市场。
地块配套公建设施控制表
序号 位于地块号 项目名称 用地面积（m2） 建筑面积（m2） 设置要求
① A-1 幼托 2000 1000 独设
④ A-5 卫生站 20-80 40-190 独设
⑤ A-5 邮政代办 25-50 20-30 配合公建设置
⑩ A-1 A-4 A-6 公厕 60-100 30-50 独设
11 A-1 A-4 A-6 配电房 60-100 50 独设
15 A-1 菜市场 2500-3000 1500-2000 独设