土地交易方式的研究

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摘要：现阶段我国国有土地使用权公开出让有招标、拍卖和挂牌三种方式，其中，招标、拍卖方式要求投标人或者竞买人不少于三人。本文介绍了三种土地交易方式，并提出了在土地交易过程中需要注意的几个问题。

关键词：土地交易；招标；拍卖；挂牌

引言

由于我国房地产业具有高投入、高回报、高利润的特点，加之我国土地资源交易方式高度集中，大部分的土地使用权掌握在少数人手中，因此我国的房地产业成为了富商的摇篮。我国的土地交易在很长一段时间内采用协议转让的方式，这种交易方式规则模糊，可操作性低，导致很多房地产商不愿意通过招投标或者拍卖的方式购买土地，反俄日采用协议转让的方式勾结地方政府，以低于市场价格的购买价格收购土地。在购买土地以后，不是进行房地产开发，而是进行土地炒卖，导致土地价格上涨。因此土地公开交易成为避免的有效手段，通过土地公开交易，杜绝了土地的私下交易行为，外来开发商也可以花钱买地，把钱花到明处。土地公开交易方式包括招标、拍卖与挂牌，房地产开发商可以通过公开交易方式获得土地的开发权，但是有些学者认为招标、拍卖和挂牌会导致房价的上涨，因此政府土地管理部门应科学的实行招标、拍卖、挂牌政策，在确保公平公正公开的土地交易的基础上，同时稳定房地产市场。

1 土地资源配置

1.1 土地资源配置方式

土地资源具有双重特性，即自然性和经济性。土地资源的自然性包括面积的有限性、使用支配方式的可持续性、肥沃程度的差异性以及土地资源位置的空间性等；土地资源的经济性表现在报酬的递减性、供给的稀缺性、土地资源的增值性以及用途的多样性等方面。在一定时间内土地的总供给量是不变的，一定时期内可利用的土地不可再生，一种用途的土地的产生是以另一种土地的减少为代价的。因此，所谓的土地交易就是土地的用途在不同性质之间进行转换，即土地资源配置到不同的活动中。

1.2 土地资源配置机制

土地资源配置包括计划经济模式和市场模式两种形式，其中的决策模式和决策主体不尽相同，并且拥有不同的政府管制模式。市场模式是基于价格机制而发生作用的，参与到市场经济中的组织或个体是以个人的利益最大化为目标，价高者自然得到资源的配置权。但是价格机制并不是一种零成本的机制，人类行为机会主义往往影响到市场的正常运行，当人类的干扰对市场的影响达到一定程度时，通过市场进行资源配置模式就会失效。因此，为了防止市场失效，就要建立一个统一的“游戏规则”，就是成立具有一定规范的市场制度，或者采取行政计划的方式决定资源配置。土地资源配置体制和土地交易机制的作用在现实生活中展现在土地的实际使用效果。计划经济体制下建立的土地资源配置政策不一定适应市场机制对所支配的土地资源配置的要求，因此市场经济体制和计划经济体制共同对土地资源配置发挥作用，保证土地资源的合理配置，防止土地资源的滥用与浪费。

2土地交易方式

2.1 土地交易方式

我国土地资源配置的法定交易方式包括协议、招标、拍卖以及挂牌四种，但是协议出让方式受到严格控制，仅限于划拨土地使用权以及具有特殊用处的情况，不属于土地公开交易形式，因此土地交易以招标、拍卖、挂牌三种为主要交易方式。

（1）土地招标方式。招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门即土地出让人公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加土地使用权的投标活动，根据投标结果确定土地使用者的行为。

（2）土地拍卖方式。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人编制拍卖问文件，拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，申请竞买，并交纳不少于拍卖文件规定的竞买保证金，然后根据出价结果确定土地使用者的行为。

（3）土地挂牌方式。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人挂牌文件，按文件规定的期限在指定的土地交易场所将待出让土地的交易条件挂牌公示，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

2.2 土地交易种类

（1）国家标准《土地利用现状分类》采用一级和二级两个层次的分类体系，一级类有12个，二级类有56个。其中一级类包括耕地、林地、园地、草地、工况仓储用地、公共管理、商服用地、住宅用地以及特殊用地、公共服务用地、交通用地、水利设施用地以及其他用地。

（2）国有土地使用权可以依法进行转让，包括两种形式，一是以划拨方式获取国有土地的使用权的转让，另一种是以出让方式获得国有土地使用权的转让。以划拨土地使用权的转让法定条件包括：a.土地使用者为公司、企业或者其他经济组织或个人；b.另有国有土地使用证；c.签订国有土地出让合同，并向当地市县政府缴纳一定的土地使用权出让金；d.具有地上建筑物、其他附属物的产权证明。国有出让土地使用权转让的法定条件：a.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；b.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

3 实施土地交易中的几点建议

3.1 制定合理的标底价

2002年6月北京市国土房管局制定的《北京市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定》，进行公开招、拍、挂的宗地的标底或者底价由市国土房管局根据土地评估结果和政府产业政策综合评定，科学地制定出让底价，在历年的土地公开招标和挂牌方式出让土地使用权过程中，由于标底价格过高而导致流标或者无人竞买的现象时有发生，因此为了保证国有利益，稳定土地市场价格并保证土地市场的活跃性，需要评估并制定合理的标底价格。

3.2 合理选择拍卖的交易方式

土地拍卖与一般的汽车、邮票等物质性拍卖有明显的不同，购买土地不是要获得土地本身，而是获得土地的开发和使用的权利，需要考虑土地的开发方案以及实施方案。因此，在土地交易方式的选择时要谨慎性的选择拍卖方式，对于发展较为成熟度额地区以及面积较小的土地，可以选用拍卖方式。相反的，对于新地区的土地以及面积较大的地方，地要将方政府对地区的发展计划以及居民的承受能力进行综合考虑，采用招标的形式选择有能力的开发商来承担大规模的土地开发任务，一方面区域经济得到发展，另一方面当地居民的生活水平得到提高。

3.3 制定完善的土地供应计划

要明确新土地的供应机制，加强地方政府前期土地的储备，并制定相应计划，定期向市场提供必要的土地供应计划，以便投资者充分了解土地市场信息，制定相应的投资计划。另一方面还可以避免出现盲目高价竞争现象的出现，导致开发商在获得土地的使用开发权以后而无力实施。除此以外，政府还可以通过对土地供应量的调整而调整房产价格。

3.4 建立健全的监督机制

由于政府享有土地的支配权和使用权，并且还担任土地交易制度制定者的角色，因此在招标、拍卖以及挂牌交易过程中，要加强对政府机构的监督，使交易过程公平公正的进行，更加透明化。从土地价格的评估到开发商资质审查，加之后期的评标开标等过程均应设置监督机制，对于每块待转让土地的评选结果应予以公示，不允许有私下协议的土地通过公开招标、拍卖以及挂牌的形式而达成交易的目的，避免钱权交易的现象发生。

4 结论

综上所述，土地交易是一项全面而系统的工程，在最初实行公开的土地交易方式时，交易流程的设置存在一定的问题，因此要积极吸取成功的经验教训，使土地公开交易方式尽快成为主要的交易形式，确保土地交易市场的稳步运行。

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