“以房养老” 老年人要拿起法律武器
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随着家庭结构的变化和消费水平的提高，“养儿防老”的难度已越来越大。很多老年人通过房屋产权制度改革有了自己的房子。近年房价连续攀高，房产已成为老人可观的财产。“以房养老”在一些城市中悄然兴起。以房养老的形式主要有，出租、出卖房屋、用房屋抵押贷款和签订遗赠扶养协议等等。但是以房养老也存在自己的问题，例如处理不好造成两代人关系恶化，签订遗赠扶养协议又怕抚养人不履行生养死葬义务等等。所以，老年人一定要依据法律维护自己的合法权利。
房产到手态度大变
【案例】74岁的王秀芬老伴去世后独居多年，唯一的儿子陈林虽然和她住在同一个城市但是也不太经常来看望。2012年3月的一天，久未露面的儿子突然来访，说母亲岁数大了一个人他不放心，要把她接到自己家里住。“住养老院哪有跟儿子住舒服，您把房子过户给我，我来养你！”禁不住儿子的软磨硬泡，王秀芬觉得就算房子卖了也得雇人照顾自己，花钱雇别人还不如把房子给自己的儿子，于是就把房子过户给了儿子。但是，房子卖出去后两个月，儿子和媳妇对王秀芬的态度就大不如从前，后来干脆以女儿要高考为由给老太太租了个房子让她搬了出去，找了个钟点工来照顾她，自己也很少再去看望。
【点评】现实生活中，“房子到手、态度大变”的情况不少见。根据《合同法》的相关规定，王老太太将房子过户给儿子，是一种赠与行为，若双方已经完成过户手续或者公证，就难以再收回房子产权，除非受赠人有遗弃、虐待赠与人的行为或者其他严重侵犯到赠与人权益的行为，赠与人可以在发现以上行为的一年内提出撤销赠与决定。但王老太太的儿子也并未遗弃和虐待，因此她在法律程序上难以再收回房子产权。所以老人在处理房产的问题上，一定要慎重，不要急于把房子送出去，造成自己被动和尴尬的境地。
儿子国外10年，房屋产权归保姆
【案例】76岁的徐阿姨是北京一家机电厂的退休职工，儿子袁远大学毕业后赴英国留学，然后定居在英国，偶尔会寄些钱回来。徐阿姨靠自己的退休金请了一个保姆照顾自己。2010年11月，徐阿姨去世，袁远当时工作繁忙没能从国外回来料理后事。一年之后他回国，此时他才发现，房产证上已经变成了保姆的名字。保姆说，徐阿姨生前认为自己照顾周到，已经把房子过户给了自己，并且出具了徐阿姨的一份遗嘱。袁远不相信母亲的遗嘱是真的，将保姆至法院。法院根据谁主张谁举证的原则，要求袁远举证遗嘱是伪造的，但是袁远旅居国外10年，手头竟然也无法找到母亲亲笔书写的笔迹，导致无法鉴定真伪，最终败诉。
【点评】“谁主张谁举证”是民事诉讼证据规则的基本原则，也就是说当事人有义务对自己的主张提供证据。袁远认为证据是假的，必须要有笔迹鉴定，但是袁远常年旅居国外，且不说他无法取到证据，对母亲基本的赡养义务也没有尽到，偶尔寄钱也不能取代对父母精神上的慰藉。
附条件遗嘱防止子女拿房不尽义务
【案例】张柏春夫妇是一对退休老夫妻。两人生养了两儿一女。2009年，老张夫妇就房产问题召开家庭会议，“谁养我们老两口，这房子以后就是谁的。”3个孩子之间一商量由小儿子张岩养父母，但是张岩提了一个想法：“爸，您写个遗嘱吧，别到时候闹矛盾。”老两口听从了儿子的建议，但是他们多了一个心眼，在遗嘱里除了写明房子归小儿子之外，还附加了一个条件“如果张岩生前不履行赡养义务，张柏春夫妇死后张岩不得继承财产。”
【点评】我国《继承法》第二十一条规定：“遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的，经有关单位或者个人请求，人民法院可以取消他接受遗产的权利。”最高人民法院的司法解释也明确规定，附义务的遗嘱继承或遗赠，如义务能够履行，而继承人、受遗赠人无正当理由不履行，经受益人或其他继承人请求，人民法院可以取消他接受附义务那部分遗产的权利，由提出请求的继承人或受益人负责按遗嘱人的意愿履行义务，接受遗产。因此，老人可以在遗嘱中附条件，以防止儿女不尽义务。
遗赠抚养协议优先于遗嘱
【案例】今年79岁的张爱国老先生年轻的时候和老伴离婚，儿子由母亲抚养。张老先生晚景凄凉，一人独居，只有外甥刘强常来看望。2005年，两人签订了一份协议，“刘强负责张爱国的生养死葬，张爱国死后房产归刘强”。2012年1月，张爱国15年没联系的儿子张峰突然回来找父亲，说自己工作了，应该承担起赡养父亲的责任。此时张爱国百感交集，觉得自己亏欠儿子太多。在联系上儿子一个月后，他又写了一份遗嘱，称把房子留给儿子。3个月后，张爱国心脏病突发离开人世。外甥和儿子分别拿着遗赠抚养协议和遗嘱到法院打官司。后法院调解，房子归外甥刘强所有，刘强补偿张峰5万块钱。
【点评】我国《继承法》第三十一条规定：“公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。”《最高人民法院关于执行若干问题的意见》第5条规定了协议应当优先适用：“被继承人生前与他人订有遗赠扶养协议，同时又立有遗嘱的，继承开始后，如果遗赠扶养协议与遗嘱没有抵触，遗产分别按协议和遗嘱处理；如果有抵触，按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或部分无效。”因此，老年人在处理房产既有遗嘱又有遗赠抚养协议的，应当明确遗产份额的归属，以免因为遗嘱和遗赠抚养协议冲突导致遗嘱无效，不能真实反映老人的意思。
结语
在当前养老资金投入不足的情况下，以房养老的模式具有巨大的市场价值和社会作用。但是老年人一定要学会用法律的武器保护自己的权利，让房子的价值发挥得恰到好处。责编/张立平