民企新地王冲动

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新地王的意外产生,是“国进民退”大潮中民营房企一次绝地反击吗

《财经》特约作者 张杰

一场对手营垒分明、出价显赫的土地竞价交易,在35分钟内迅速结束。

2009年12月22日15时,广州市国土资源与房屋管理局土地交易中心,以165亿元底价挂牌40天的广州亚运城项目用地(下称亚运城项目)进入公开竞价程序。

半个多小时后,以广州富力地产股份有限公司(02777.HK,下称富力地产)组成的竞价联合体以255亿元的出价最终竞得该地块,一举击败了由保利地产股份有限公司(600048.SH,下称保利地产)领衔的竞价联合体与单独竞价的中信地产股份有限公司(下称中信地产),后两方的出价分别止步于254亿元和180亿元。

富力联合体由三家广东本土民营房地产企业组成,分别为富力地产、雅居乐地产控股有限公司(03383.HK,下称雅居乐)和碧桂园控股有限公司(02007.HK,下称碧桂园)。保利联合体则由保利地产、万科企业股份有限公司(000002.SZ,下称万科)和中国海外发展有限公司(00688.HK,下称中国海外)组成。加上单独竞价的中信地产,上述七家公司总部均处于广东省,同时亦是中国地产军团的第一阵营。

亚运城项目位于广州市番禺区,共有15宗地块(其中一宗已建成),大部分为居住类用地,规划用地263万平方米,地上总建筑面积438万平方米。这其中,已建成物业约106万平方米,该部分将在2010年广州亚运会召开前投入使用。

此次创纪录的整体地块公开出让,带有一定的政治色彩,政府意在寻求一个稳健可靠的运营商以保证广州2010年亚运会的顺利举办。在该地块于2009年11月11日挂牌后,不断有政府已内定保利地产的传闻,业内的看法也偏向“国企胜出概率很大”,但至结果公布, 此传言已不攻而破。

作为最终的胜出者,富力联合体成员均为在港上市的民企。而保利地产联合体三名成员中,保利地产和中国海外央企血统纯正,万科虽略显超脱,但其最大股东却为央企华润集团。正是在不同“出身”的背景刺激下,这场土地竞价尚未开局,便朝着“民企博弈国企”的舆论方向发酵,而最终的竞价结果,不仅没有扬汤止沸,更似为相关论战火上添薪。

无关“国进民退”

2009年12月23日,广州亚运城地王诞生十余小时后,央企中国建筑股份有限公司旗下的中建地产有限公司(下称中建地产)以37.2亿元拿下了上海新江湾城C6地块,楼面地价约为3.25万元/平方米,一举刷新了全国住宅用地单价地王纪录。

次日,中建地产转战北京大兴,联合同门兄弟中建国际建设有限公司(下称中建国际),以30.05亿元拿下两幅用地。早在2009年12月初,中建国际分别以17.2亿元、14.7亿元和16.1亿元拿下了北京奥体文化商务园区三幅地块,耗资共计48亿元之巨。

在被问及缘何富力联合体能够最终摘得花魁时,富力地产华南区总经理朱荣斌认为,其中一个关键点是,三家公司的老板都是广东本土的企业家,私交甚笃,决策果断,行事风格一致。另外,碧桂园长于大盘运作,富力地产有商业地产运营经验,而雅居乐则在旅游地产和精品住宅方面拥有品牌。

“事实上,我也没有想到保利联合体会在这个价位上退出。这可能有两方面原因:其一,近来中央发出了央企不要争拿地王的信号,导致它们有出价顾虑;其二,在它们三家公司的出价中,可能有人拖了后腿。作为国企,它们对竞拍现场的价格变化,缺乏一种灵活的调价机制。”朱荣斌说。

在朱荣斌看来,这次整体出让的方式反而避免了地价更趋昂贵。他对记者称,假如14宗土地拆开拍卖,在当时的竞价氛围中,总价最终将会明显高于255亿元。

保利地产总经理宋广菊在接受记者电话采访时也称,“这次交易本身是一个孤立的个案,与国企、民企的说法没有太多关系,并不能用来检讨所谓国进民退的现象。”

不过,在金地(集团)股份有限公司(600383.SH,下称金地集团)总裁张华纲看来,富力联合体胜出,令人意外。“虽然短期内看还不是很明显,但从长期看,国企在获得资源方面的优势会体现出来,资源会朝国企集中。”

对于央企的来势汹汹,张华纲表示很担忧,他认为国企管理层并不是企业的终极所有人,不会把资产的核心收益放在第一位,因此,对资源的错误配置将可能导致国有资产的极大浪费。

豪赌未来?

根据中原地产研究中心最新的研究年刊《2010中国楼市高位运行》的分析显示,与历年数据相比,2009年标杆房地产企业购地支出占其销售收入的比例为52%,仅相当于2007年的一半水平,这显示出标杆房企在2009年的扩张远低于2007年。

同时,2009年标杆房企购地开支占融资金额的比例达89%,二者几乎相当,这意味着,充分利用难得的融资机会,换取优质土地保值增值是标杆房企的普遍心态。

投资银行机构华兴资本CEO包凡为此感到担忧。2009年12月底,他对记者表示,此次新地王诞生,正值楼市政策日益收紧,虽然地产企业在2009年预售很好,现金流也有很大改善,这也只意味着企业有能力吃下地王,但地王在市况转换下也完全有可能转为包袱。

“与2007年地价与股价可以顺利对赌不同,在2010年,房地产企业要将地王的风险通过资本市场进行转嫁或高位消化,难度很大。”包凡认为。

2009年12月23日晚,富力地产、碧桂园及雅居乐联合公告,宣布成立广州利合房地产开发有限公司,运营整个亚运城项目,三家公司各持股34%,33%和33%。公告称,三家开发商将以各自的内部资源支付购地款项。按照规定,三家公司将在三日内交付四成首付金,共约102亿元,而2010年12月10日前需交纳第二期30%的款项 76.5亿元,剩下的76.5亿元也应在2011年12月10日之前缴清。

对外部的质疑,朱荣斌认为,富力联合体有足够的资金实力应付首付款。他同时称,目前外界对亚运城地块5800元/平方米的楼面价估算并不合理。“在最终合同中,已建成物业的估值为66亿元,大大低于之前规定,而假如根据之前合同约定测算,亚运城未开发地块的楼面价只有4700元/平方米。当土地总价上升后,楼面价上升是很自然的事情。因此,这个出价是合适的。”他说。

这一年度地王诞生后,上述三家公司股价涨跌互现,幅度均不大,显示出市场心态趋于观望。中银国际证券有限公司在第一时间针对雅居乐的分析报告显示,由于很快就要支付土地款,而雅居乐现金的流入则分散在未来的六至十年中,因此除非亚运城项目的平均售价高得惊人,否则此次收购很难提升其净资产值。

也许,仅凭字面和数据上的沙盘推演,并不足以预警真正的风险之源。而2010年广州楼市的真实交投气氛,才将真正考验地王们的生存能力。■