楼市成交显回落,房产投资须谨慎

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CPI连续企高，虽然购房置业相对更能抵御通货膨胀，但是政策轰炸下的房价已经明显进入了下行通道，此时的购房者更应理性抉择。

自去年4月17日，国务院 “新国十条”，成为人们心目中“史上最严”的房地产市场调控政策系列的开始。一年内全国楼市成交量已经明显下滑，而各一线城市也已经初见价格调整的曙光，但是调控的压力依然巨大。

北京成交量同比下调39.5%，

截至目前，据北京房地产交易管理网数据显示，一年来北京期房住宅成交量为84892套，环比上一年度下调了40.5%，而二手房住宅签约套数为179721套，环比下调36.6%。楼市总住宅签约量相比之前的45.8万套下调了39.5%。

从分析数据来看，北京从10年5月1日起出台的限购令的确抑制了部分投资投机需求，特别是11年2月份出台的升级版限购更是基本使得市场投机需求基本绝迹。货币政策也是影响楼市调控的关键因素，相比前两轮调控，第三轮调控执行力度更大，首要原因就是结合信贷调控，不仅叠加数次加息，更是缩减了利率优惠幅度，存贷款准备金率的收紧更使得各商业银行抑制了放贷冲动。

同时，保障房力度继续加大，最近推出的房山保障房地块出现了创新的定房价争地价的形式，不仅保证了政府出让土地的收益，更是明显的抑制了区域房价。经过最近一年的集中建设，保障房的供给将逐渐上涨到可以影响整体市场的数量级。

全国市场调控政策出现部分效果

回顾2011年第一季度全国房地产市场，根据统计局最新公布的数据来看，1-3月全国楼市成交量、成交额均相比09年、10年同期仍有明显上涨。但是相比1-2月的数据，楼市已经出现涨幅回落的现象。通过计算平均房价可以得出：1-3月份的住宅销售额为8607亿元，销售面积为15849万平米，平均售房单价为5430元，而1-2月的楼房平均单价为6140元。价格下调超过1成。

由此可见，调控政策已经逐步开始见效，但是二三线城市受到调控的影响不大，政策依然需要持续加码。二三线城市的楼市场依然过热。一定程度上，楼市调控已经到了量降到价降的关键质变时期，目前更是到了考验各地方政府公信力的关键时期。

降价潮将从局部呈现

北京中原分析认为目前来看，全国楼市调控的压力逐渐增加，特别是一线城市，受到限购等影响，市场已经接近冰点，北京等城市的一季度成交量下调超过一半。这也影响了部分全国性房企的销售业绩。特别是在二三线城市占比过小的企业，在2011年受到的影响将更大。而部分布局比较合理的企业很可能在2011年受到的调控影响比较小，甚至继续保持上涨。

从投资额来看，房企短期内出现明显价格下调的可能性不大，但是随着政策的深入，预计在下半年开发商将遇到非常大的资金压力，而部分敏感的开发商从3月份开始就出现了明显的降价求量的行为。

目前来看，部分房企的资金压力不大，但是从整体市场来看，从2010年已经出现部分企业的亏损现象，而这部分楼盘很可能最先降价。地产企业2010年积压的大量土地，在2011年将初步进入开发环节，资金的消耗量将持续上涨，开发商资金压力逐渐明显，降价潮或将从局部开始出现。下半年很可能逐渐开始区域性的价格下调，一线城市价格下调的可能性远远超过二三线城市。从二季度下半段开始很可能出现部分受限布局难题的企业促销增加业绩的现象。

高CPI下，购房更需要理性

今年以来，房地产调控政策高压从紧，财政、金融、土地政策密集出台。在通货膨胀大背景下，楼市调控更是逆水行舟不进则退。而在持续加码的政策重压下，目前来看房价下行的可能性愈来愈大。由于环比价格出现下调的城市将越来越多，而二季度也成为调控最关键的季度。

高企的CPI使得继续加息的可能非常大，目前来看，在2季度还有可能继续加息，这样一来对购房者的压力也将非常大。

CPI连续企高，虽然购房置业相对更能抵御通货膨胀，但是政策轰炸下的房价已经明显进入了下行通道，此时的购房者更应理性抉择。

（张大伟 北京中原三级市场研究总监）