我国房地产价格的影响因素分析
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【摘 要】房地产价格问题不仅关系到国民经济的持续健康发展，更关系到人民的切身利益、社会的和谐和稳定。因此，房地产价格波动已经成为众多学者研究的问题。本文研究了影响房地产价格的有关因素，探求稳定房地产价格的途径，从而有利于我国房地产市场的可持续发展。
一、研究背景及意义
房地产是居民日常生活中极为重要的一种财产，房地产业除了可以解决人民的住房需求之外，同时它作为国民经济的支柱产业，还能够拉动社会经济增长。房地产投资在固定投资中的比重一般都在20%以上，占GDP的比重在10%以上，对国民经济的直接拉动和间接带动明显。随着我国社会经济发展和房地产市场的发展，房地产不再是单一的耐用消费品，而是逐渐成为投资者保值、增值的对象。但是我国的房地产市场机制还很不完善。当投资者的投机行为泛滥时，势必引起房地产价格剧烈波动，从而导致产业结构扭曲，收入分配差距持续扩大，金融机构风险拉大。近年来，我国各地区房地产价格不断上涨，北京、上海等地房地产价格的上涨速度已明显超过了当地经济增速，一些中小城市房价的上涨也超过了居民收入水平的上涨，大多数普通市民的收入已难以承受房价。房价问题己经成为一个引起广泛关注的重要社会经济问题。
二、房地产价格的影响因素
影响我国房地产价格的因素，主要有国内生产总值、居民收入水平、物价、利率、货币供应和汇率等。
1.国内生产总值
国内生产总值，即GDP，是指一个国家或一个地区在一定时期内所有生产经济活动的总和。国内生产总值的大小反映了这个国家或这个地区在一定时期内经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低。一般来说，GDP的增长会带来经济发展水平的提高和人民生活水平的改善。而经济发展水平的提高和人民生活水平的改善，必然会增加人们对房地产的需求，并可能最终导致房地产价格的上升。
2.物价水平
物价水平是一个国家经济稳定的温度计，在经济发展水平和居民消费水不能与之相适应的情况下，物价水平的提高将会引发通货膨胀。房地产价格水平也是物价水平的一部分。一般情况下，房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高，而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平，促使房地产价格水平提高。
3.居民收入水平
居民收入水平是衡量居民购买能力的重要指标，居民收入水平的高低决定着居民购买能力的大小。最近几年，随着我国城市化进程的加快，城市人口迅速增加，带动了住房需求的增加。在此背景下，居民收入的增加必将增强居民的购买能力。而由于短期内房地产价格缺弹性，短期内房地产需求的增加必然导致房地产价格的上升。
4.货币供应
货币供应量，是指一国在某一时期内为社会经济运转服务的货币存量。货币供应量应该与一国的实体经济总量相一致，货币供应量的多少标志着这个国家实体经济规模的大小。一般来说，在实体经济规模暂时稳定的情况下，货币供应量的增加将会使房地产价格上升；货币供应量的减少将会使房地产价格下降。
5.利率
利率表示一定时期内利息量与本金的比率。我国的银行利率是由我国的中央人民银行所决定的，是我国政府进行宏观调控的重要手段。利率对我国房地产市场的影响主要是通过对贷款利率的调整来实现的。贷款利率对房地产价格的影响要从两方面进行分析，一方面是对房地产开发商的影响；另一方面是对房屋购买者的影响。
6.汇率
汇率是指用一种货币表示另一种货币。最近几年，由于中国在国际贸易中存在着巨大的贸易顺差，所以人民升值的压力越来越大。尤其是美国次贷危机发生后，美国政府为了刺激本国产品的消费，减少对中国的贸易逆差，屡次对我国政府施加压促使人民币升值。升值后，房地产市场作为我国的高利润行业，自然成为了这些外资青睐的对象。而大量外资的进入，又进一步推高了我国的房地产价格。
7.房价调控政策
2005年以来，我国每年都会出台相关政策对房地产市场进行调控。尤其是2010年，先后三次出台了一系列房地产调控政策，“国八条”、“国六条”、“国十条”等调控条款相继推出，“限购”、“限贷”、“限房价”、“限地价”范围不断扩大，政策逐步出台。我国房价调控政策不可避免地成为影响房价的一个重要因素。
三、针对商品房市场现状的政策建议
近些年来，我国的房地产市场迅速升温，房地产价格直线上升，高房价已经严重地威胁到普通居民的生活质量和社会经济发展的稳定性。基于以上对房地产价格影响因素的分析，对稳定房地产市场和调控房地产价格提出如下建议：
1.稳定利率
利率的升降会对房地产市场的需求和供给带来冲击，造成房地产价格的不稳定，甚至影响整个社会经济发展的稳定性。在目前中国利率尚未市场化的情况下，利率是政府进行宏观调控的重要手段之一。针对现阶段我国房地产过热的现状，利率适当的上调可以在一定程度上起到稳定房价、抑制房价高幅运行的作用。同时也应注意到，利率上调的另一后果将是房屋成交量下降，房地产市场萎缩，这在很大程度上将会影响我国整体经济的发展，特别是GDP的增加。所以要想控制我国的房地产价格，就必须要使利率尽量稳定在合理的区间内。
2.稳定汇率
最近几年，受人民币升值的影响，国际上的热钱开始大量的涌入中国，以不同的形式，进入了我国的实体经济领域。房地产市场大量外资的进入，进一步推高了我国的房地产价格。所以要想控制我国的房地产价格，必须先稳定人民币的汇率，即使人民币要升值，但是短时间内人民币升值的幅度也不宜过大。
3.稳定物价水平
物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标。在经济发展水平和居民消费水平不能与之相适应的情况下，物价水平的提高将会引发通货膨胀。在市场经济条件下，我国的物价水平必须与我国的经济发展水平相适应，任何偏离经济发展水平的物价水平的上升，都会对房地产价格造成一定的冲击。因此要想调控我国的房价，必须要保持我国的物价水平与我国的经济发展水平相适应。
4.针对不同地区的情况，要实施不同的政策
由于我国地区间经济发展的不平衡，各地区城市之间的房地产价格也存在很大的差异。所以我国政府应该针对不同地区房地产价格的实际情况，实行有区别的政策。
5.大力发展房屋租赁市场
完善房地产租赁市场，大力建设廉租房可以减少人们对房屋的刚性需求，缓解房地产需求过旺的现象。我国房地产存在刚性需求，买房是大多数年轻人成家的必要条件。刚性需求同时反衬出我国房地产租赁市场发展滞后的问题，租房者的权益无法得到保障，随时都要面临搬家的危险。因此要完善房屋租赁市场，规范管理体制。
6.严厉打击房地产投机行为
房地产投机是指投资者通过买卖、租赁等手段，寄希望通过短期的持有，而获得房价上涨带来的暴利的行为。投资性购房是为了满足于生产车间、办公用房或者出租，或者是为了满足自己使用而购房。而纯粹的投机性购房则是指买了房子以后，就是准备卖掉，这种行为不参与生产，为卖而买，从买卖中获取差价，不可避免地会抬高房价。因此要严厉打击这种行为。
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