一味苦等房价降不是办法购房能力达到就要大胆出手

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许清现在感到后悔了，因为自己当时的犹豫不决。在今年年初，杭州来上海打拼的徐清在九亭看中一套约80平方米的两房，对方可能害怕楼市调控就以超低价12500元，平方米抛售，但她爱人也害怕房价深跌，因此虽然很是动心，但没有出手。没想到最近楼市突然转暖，这套房子的报价已经达到18000元／平方米了。“早知道这样，我当时就应该从银行把钱取出来把房子买下来。”许清懊恼地说。 　相信许清不是个别现象，但她的经历却非常典型，即具备购买能力，却受外在因素影响而摇摆不定，最终坐失购房时机。本刊在这里并无嘲讽许清以及和她有相同想法的人的意思，只是想要提醒的是，如果已具备购房能力，则应该果断出手。

时机选择有讲究

其实长期来看，楼市一直处于上涨过程中，因此对于购房者来说，如果购房条件已经成熟，则没有必要继续等待。从以往的经验来看，早买房早锁定成本。在房价处于上涨过程中时，随着时间的推移，房价会越来越高，因此过多地观望和等待，就有可能会坐失低位介入的时机，使得购房成本增加。 　当然，就具体情况来看，购房时也要讲究时机的选择。专家表示，市场观望阶段其实是最佳买进时间。因为这一阶段，买卖双方心态都很微妙，而此时卖家也不敢贸然出高价，而开发商也在这段时间会进行促销，故此时买房，容易碰到价格实惠的房产。

就今年的情形来看，目前虽已经错过了年初的好时机，但后面还有机会。4、5月份为传统的销售旺季，在这段时间里，市场热度相对较高，在这段时间要尽量控制自己的情绪，避免非理性追涨行为。 　不过有一条消息值得注意，国务院总理14日主持召开国务院常务会议提出，将实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房；加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。可见政府对抑制价格过快上涨的决心很大。因此不排除在今后一段时间内会再次出台与房产有关的税收政策，这对市场来说是个利空，但对购房者来说，却是一个选房、买房的好时机。

另外，还需要注意时间节点，即今年第三季度。届时，2009上半年新增的土地所形成的市场供应会在这段时间投放市场，市场供应量会普遍增加，从而改变当前供需不平衡的情形，专家预测价格会随着供应的充足而企稳。

自身能力是前提

从理财的角度出发，我们应该拒绝当“房奴”，因此自身所具备的能力是最为关键的因素，量力而行的原则要牢记。

在房价已经一再上涨的情况下，应该彻底抛弃“一步到位”的想法，我们的建议是“看菜吃饭”。根据自己实际的财务状况准备首付款的多少，以及每月所能承受的还款金额，来倒推自己所能承受的房价，然后再去寻找合适的房源。

举例说明，如张先生现有存款60万元，月收入为12000元，简单估算似乎能够购买180万元的住房。那么在留足维持6个月家庭支出资金之后，他可用52万元作为首付。考虑到张先生每月合理还贷额为4200元(收入的三分之一)，在贷满30年，以及贷款利率打7.5折的情况下，他所能承受的总房价为140多万元。而如果因为房龄等因素致使贷款年限缩短，则其所能承受的总房价还要降低。可见，确定自身的购房能力，并非简单地以现有的存款金额来估计的。

总之，在房价经历长期上涨过程之后，更需要注意购房能力与房价之间的合理匹配，而不是一味求大，把自己变成“房奴”。

降低成本为手段

尽量降低购房成本，也是当前需要认真考虑的问题。当然，在现阶段买房有许多需要注意的地方，最需要注意的地方就是要根据政策变化做到合理控制成本。比如同样是购买普通房，如果购买的是唯一一套住房，则因卖家能够享受到二手房交易个税免税优惠，转嫁过来的成本较小则可达到降低成本的目的。

如何降低购房成本呢?专家表示可从三个方面人手。其一是根据信贷政策的变化以变应变来努力降低贷款成本。目前虽然申请更多折扣的优惠利率难度相当大，但是只要努力证明自己具有不错的资质，还是能够申请到7.1～7.5折的实惠折扣利率。此外，应更加重视公积金贷款，尽量贷足。

其二是注意税费的变化。税费的变化最主要的是“2改5”政策，其导致二手房个税、房产营业税等征收条件产生变化，购房者应该注意的就是尽量避开这些成本。尤其要注意的就是卖家以“到手价”形式转嫁过来的税费成本，在无法压低价格的前提下，建议购房者尽量选择符合免税条件的住房。 其三是要学会讨价还价。虽然目前市场出现转暖迹象，但国家并未放松调控，并非完全处于卖方市场，因此购房者依然要大胆提出合理议价要求。当然，关键还是要在多方比较的前提下，找出房价中不合理部分，然后据理力争。

实用原则选房型

对于房型的选择，还是应该讲究实用原则，这其实也是理性购房的一个组成部分。对过渡型需求来说，小户型老公房是最合适不过的了。在上个世纪七八十年代，城市里建成大量工房，有些是企业的职工住宅区，有些是市政建设动迁安置房，当然也有少部分商品房。这些房产有一个共同特点，就是房型紧凑，而且面积适中。

记者了解到，老公房大多位于市中心的人口密集区域，周边配套成熟，交通便利。因此这对需要将大量时间花费在工作学习上的年轻人来说，再合适不过了。更值得称道的是，老公房无论是单价，还是总价，都要比次新房低，这对首次置业的人来说，购房负担要低一些。 　除此之外，目前我国城市基础设施建设正处于高潮时期，不少城市都已开始建设轨道交通。因此对于首次置业者来说，也可将置业位置选择在距离市中心稍远一些但已开通地铁的区域。从上海以往的经验来看，地铁开通之后，人气聚集，紧接着商业配套等都会逐步得到完善。 　对改善型需求来说，要综合考虑诸多因素，但需要提醒的是，可能选择易于改造的房型更为合适。改善型需求一般具有这样的特点，即家中人数增加，需要更大面积的住房才能满足需求。因此一般会选择两房、三房。当然，交通、教育设施等配套也是需要重点考虑的因素，尤其是要选择好的教育资源，为子女创造好的学习环境。 　但在此需要提醒的是，考虑到未来房价还会继续上涨，这会给再次置业带来不小的压力，因此购买改善型住房就很有可能会成为其一生中最后一次置业。由此看来，选择能够灵活改造的房型，更能满足不同情况下的居住需求。如小孩长大成家搬出去之后，可将大房分割为两套小房，在兼顾自住的同时，还能出租一套获取资金收益。或者子女长大成家之后仍在一起同住。也能通过房型的改造来满足需求。