收益法在房地产评估中的应用
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中图分类号：D9 文献标识码:A 文章编号：1007-0745（2011）11-0162-01
摘要：收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。总收入-总费用=净收益。这种理论包含着三个假设前提，即净收益每年不变，资本化率固定，收益为无限年期。运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
关键词：收益法 房地产评估 应用
收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。总收入一总费用=净收益。这种理论的抽象，包含着三个假设前提，即净收益每年不变，资本化率固定，收益为无限年期。运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。实际净收益是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估(例如当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让：或当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；或收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；或土地处于待开发状态，尤当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值)。由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其殊的、偶然的因素，取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益被称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估依据。
一、净收益测算的基本原理
运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来净收益。在实际估价中，求取净收益甚至比求取报酬率更困难，特别是针对不同的估价对象，求取净收益时应从收入中扣除哪些费用、不扣除哪些费用。此外，测算出的价值对净收益也很敏感。
收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，宜通过租赁收入求取净收益来估价。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介绍基于租赁收入的净收益测算，然后介绍基于营业收入的净收益测算。
二、客观总收益
客观总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益，也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。在确定收益值时需以类似房地产的收益作比较；需对市场走势作准确的预测；必须考虑收益的风险性和可实现性。
三、客观总费用
客观总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。客观总收益一客观总费用：净收益。资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。资本化率越高，意味着投资风险越大，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。求取资本化率的方法包括净收益与售价比率法；安全利率加风险调整值法[资本化率=无风险利率(例如国债利率)十风险报酬率]：各种投资收益率排序插入法。资本化率分综合资本化率(是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。此时评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益)、建筑物资本化率(建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。这时采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外)、土地资本化率(土地资本化率用于求取土地自身的价值。这时采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外)。
(1)评估房地合在一起的房地产价值时房地产价值=房地产纯收益／综合资本化率
房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用
房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金
(2)单独评估土地的价值
① 由：上地收益评估土地价值
土地价值=土地净收益／土地资本化率
土地净收益=土地总收益一上地总费用
土地总费用=管理费+维护费+税金
② 由房地产收益评估上地价值
土地价值=房地产价值建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价一年贬值额x已使用年数
土地价值：(房地产纯收益一建筑物纯收益)／土地资本化串
建筑物纯收益=建筑物现值x建筑物资本化率
(3)单独评估建筑物的价值
建筑物价值=房地产价值一土地价值
建筑物价值=(房地产纯收益一土地纯收益)／建筑物资本化率
四、基于营业收入测算净收益的基本原理
有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益，其业主与经营者是合二为一的。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有以下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，例如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。例如，某餐馆正常经营的收入为100万元，费用为36万元，经营者利润为24万元，则基于营业收入测算的房地产净收益为100―36―24=40 OY元)。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。
参考文献：
[1]齐斌《浅析降低建筑工程造价的措施[J]》建筑经济，2000，(5)23―25．
[2]赵燕玲，张仕廉《房地产开发项目的成本管理[J]》重庆建筑大学学报，2004，(5)45―56．