土地储备制度的问题与对策研究

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摘要：改革开放提出新时代的革新要求，土地储备制度上表现出的问题和整改工作刻不容缓。本文介绍土地储备制度产生的背景，分析土地储备制度中存在的主要问题，并从问题出发，进行相应的分析，提出相应的对策，为改善土地储备制度提供借鉴和参考。

关键词：土地储备制度； 问题与对策； 解决措施

中图分类号：F301文献标识码： A

一、前言

由于现代化建设步伐飞速，经济腾飞的同时需要更多的资源支撑，这对于我国土地资源产生了巨大的消耗。在这样的背景下，土地储备制度出现的一些问题尤为突出，亟待解决。本文针对土地储备制度的问题进行了研究，对相关问题进行深入的思考并提出对策，供有关部门参考。

二、土地储备制度产生的背景

我国城市土地归国家所有，通过实行土地有偿有期限使用，形成土地市场。在这种土地制度框架下，国家是唯一的土地所有者，国有土地使用权出让和出租形成垄断性的城市土地一级市场；从国家取得的合法土地使用权在合同规定的范围内可以进入市场流通，进行转让和转租，形成竞争性的土地二级市场。但是，由于过去长期实行土地无偿、无期限划拨使用制度，大量城市存量土地的产权不明晰，管理制度不完善，城市政府一直未能实现城市土地一级市场的垄断供应，出现了一个巨大的灰色土地市场，许多单位和企业绕开政府私自进行土地出租和转让，既造成了国有资产的流失，又导致市场价格信号失真，炒卖地皮的现象时有发生，扰乱了房地产市场秩序，给城市规划和城市管理也造成很大困难。对于已经纳入有偿使用的土地供应需要解决的一个问题。在这种背景下，城市土地储备制度作为一种制度创新应运而生。

城市土地储备制度，是指城市土地储备中心通过征用、收购、置换、转制、收回等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由土地储备中心组织进行职工和居民的安置、房屋拆迁、土地平整等一系列土地整理工作后，将土地储备起来，再根据城市规划和城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。其主要目标是通过政府垄断土地一级市场供应，增强政府对土地市场的调控能力，防止土地收益流失，规范市场秩序。

三、土地储备制度中存在的主要问题

1、政府的主导作用不够，土地储备开发项目的规划滞后。土地储备与开发政策的制定和实施对于整个社会经济发展的影响十分显著。然而考察我国土地储备与开发工作现状其中存在的政府主导作用不够，任由土地开发商肆意开发利用土地；土地储备与开发项目整体规划滞后，局面嘈杂等问题。

2、土地储备开发缺少统筹和部门协调。土地储备与开发工作的具体实践过程中也存在着缺乏统一体系制约，各部门工作因为没有完善的统筹机制而各自为政，部门之间缺乏基本的沟通和交流，使得土地储备与开发工作混杂而不精当，难以将国家土地储备与开发政策落实到实处。

3、土地储备开发的资金缺少保障，执行力受限。任何一项土地储备与开发项目的制定和执行都是一个长期的过程，这就要求我国土地储备与开发工作必须要以完善的专项基金为基础，没有完善的资金链和充足的资金支持，土地储备与开发工作就只能停留在表面，导致项目执行力的减弱，无法达到预期效果。

四、针对相关问题的思考和对策研究

1、建立、完善政府引导，社会参与的土地储备与开发模式。土地储备与开发工作既然内容发展，体系庞大，就更加需要一个统筹部门，发挥导向作用，这就要求政府切实履行市场调控职能和经济引导之责。政府各职能部门之间应该通力协作，发挥自身工作特长，结合国土资源实际情况，采用长远眼光和宏观视野，制定新形式下的土地储备与开发计划，并将土地工作计划融入现代化经济建设全局，改变片面追求经济利益的落后发展观，以严格的土地政策督促和提高经济建设的可持续发展水平。然而，现代化的市场经济体制中，企业才是经济活动的主体。因此，政府在履行调控职能，发挥市场导向作用之时同时要注意不可用力过猛，以防出现土地储备与开发工作行政色彩过于浓厚的弊端，毕竟政府不是纯粹的经济体，它的服务职能、导向职能以及非盈利性质都可能与土地储备与开发工作的冲突。因此政府部门要甘做绿叶，扮演好沟通者和组织者的角色设法调动企业和社会积极性，建设政府与企业连动，社会积极参与的土地储备与开发模式。

2、科学编制土地储备开发计划，实现动态调整。在有了宏观调控和导向的土地储备与开发模式的基础上，还要制定完备而科学的实际工作计划。将土地储备与开发工作的复杂内容细化，分门别类，根据各参与部门的不同职能和工作性质将之一一落实，并坚持实事求是的态度和精神，根据工作的实际情况进行及时调整。面对复杂多变的经济发展大势，关于土地储备与开发工作的任何工作计划的实施和项目的管理都不能一成不变，而是应该立足科学发展观，借鉴参考现代化土地工作新理念和新制度，从观念上提高警惕，时刻不忘土地资源紧缺的红线，根据工作实际进展调整工作计划和土地项目。市场利益杠杆的作用是巨大而盲目的，尤其是在大数据时代，往往市场需求决定一切导向，这就要求土地储备与开发工作不可盲目冒进，而是要坚持科学发展，在市场需求面前坚持理性思维和长远眼光。

3、建立区域内的资金平衡机制，保障土地储备开发建设资金。资金供应是土地储备与开发工作的命脉所系。只有建设完善的土地储备与开发资金供应链才能保障工作的顺利进行，实现项目的经济效益和社会效益。因此建立专项基金势在必行。而区域间资金平衡机制的建立将是可行之策，通过相关部门对不同区域土地储备和开发专项资金的统筹，可以实现内外联动，优化资金流，完善资金链，既能保证资金充足，又能提高资金使用率，毕竟土地储备与开发资金不仅数额巨大，而且往往使用频率较低，区域间的资金平衡机制可以帮助缩短资金投资与回报周期，提高资金利用率。同时加深不同区域间的联系和沟通，强化土地工作的全局效益，可谓一举多得。

4、加强土地储备开发监管和风险防范。任何项目管理工作都必须具有完善的评估机制和监督机制以及赏罚机制。这既是项目执行效率的保证，也是提高工作能力，保证项目完成质量的重要措施。在土地储备与监督的工作实际中，对各部门工作情况进行监督和评估，能够保证各部门工作有条不紊的进行。同时借鉴风险评估机制，还可以防范潜在的工作隐患，及时修改工作计划和项目内容，保证土地储备与开发工作的稳步进行。土地储备与开发工作并不总是万无一失，稳妥无误的。由于市场经济体制下，土地利益杠杆的作用总是能够对土地储备与开发工作产生巨大影响，一旦工作计划与市场需求之间产生错位，很容易导致有的地区土地资源大量闲置，而有的地区却土地资源紧缺，土地价格一路飞涨，居高不下，这一方面造成土地资源的大量浪费，一方面对人民生活产生不良影响，而这些风险因素正是土地储备与开发工作所应该严格调控的内容。

五、结束语

机遇总是与挑战伴随而生，新时期对于我国土地储备制度而言就是一个机遇与挑战并存的时期。虽然当前我国土地工作现状中存在着整体规划性差、政府职能发挥欠缺以及资金供应不足影响执行力等问题，然而通过有效的土地工作计划的制定、相关土地储备与开发项目的实施以及区域资金协调平衡机制的建成等措施，我国土地工作必然能过抓住机遇，规避风险，在新时期、新阶段不断深化，取得更大成就。

参考文献：

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