休闲农业助推旅游地产

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提要：近年来，郊区的花田和果园逐渐成为城市人群回归自然、放松身心的好去处。在此需求的刺激下，休闲农业得以蓬勃发展，并衍生出旅游地产中的一大重要类别——休闲农业驱动的旅游地产

目前，我国的休闲农业旅游地产，还处于摸索阶段。既涉及到农业和旅游，也关乎地产，但是许多项目，却呈现出“靠农业、重旅游、轻地产”的状况，如果说农业、旅游和房产是休闲农业驱动型旅游地产项目的三条腿，那么住宅开发就尴尬地成了其中最短的一条。

究其原因，有地产研究专家认为，首先，旅游地产要选择级别较高的风景，诸如山、海、湖等，农业景观属于其中比较靠后的、相对低端的资源。所以，做农业景观、休闲度假的，更多的还是以农促旅、以旅带农，目前最常见的休闲农业类项目，正是在农家乐、观光采摘园的基础上发展起来的。

“走！周末去郊外看花海、摘草莓”。这样的项目在全国遍地开花，数不胜数。例如，全国好几十个城市都在搞——油菜花田、葵园，还有近几年刚刚兴起的薰衣草。这种项目大多建设在一二线城市周边，其休闲娱乐内容的安排和往返所需的时间正好满足“2+1”型周末度假产品的条件，即两个白天加一个晚上。如果再便利一些，还可能成为业内所谓的“one day off”型产品，即玩一天就走。

谁来主导

休闲农业类项目的开发，因为主导者的不同，会导致不同的做法。

目前常见的做法是政府主导型。政府以优厚的土地价格和政策条件吸引企业来实际操作。政府出发点无外乎促进产业升级、带动旅游、提升人气，继而为就业水平、收入水平、GDP和税收做贡献。

政府主导型的项目往往会在政策、土地等方面具有优势，“大手笔”项目往往会受到关注和支持。以陕西玉川酒庄为例，最初只是酿酒，后来参观的人多了，就建了个酒店，可以品尝葡萄酒，观赏葡萄园风光。然后发展出私人会所别墅、四合院、旅社等不同的形式以满足各类参观者的住宿需求。该酒庄目前拥有占地400亩、远景规划16000亩的葡萄园，目前年产量为10多万瓶，评估机构对其估值1.5亿—2亿元。

如果是纯粹由开发商主导的项目，即使住宅开发不是重头戏，也会有一定的比重。而如果政府没有干预，开发商肯定是先做住宅。

不过，无论是主动涉及还是政府授意，开发商在操作休闲农业类项目的时候，一定要实现住宅跟产业嫁接。随着休闲农业驱动型项目的内容越来越丰富化，从运营角度来看，开发商方面缺乏成熟的农庄酒庄管理公司和专门从事庄园运营的人才。因此有业内人士对此表示担心——如果跟其他一些团队分别合作，从运营的整体性上来说，可能会有一些问题。

土地难题

多数人认为休闲农业与地产难以有效结合，还必须尽可能多地寻求政府支持，根本原因之一还是土地难题。

最直接的问题是土地性质。这种项目一般涉及农用地和林地，而一旦要建设住宅、酒店等不同业态，又要涉及到住宅用地、商业用地等不同的土地性质，因此，必然关系到用地的规划和变性，这中间所需要的沟通工作足够磨人，这也是为什么现在很多的项目还只停留在农家乐层面上的原因。

业内人士均表示，一定要在用地上得到政府支持，才可能把项目做起来。如果不太注重土地性质，做法不规范，会为未来埋下隐患。

并且，农民都不愿意长期出租用地，寄望于土地升值空间，一般只肯签10年租约。但是，开发商卖别墅，不能只承诺门外这一片葡萄园只能看10年，10年后农民就要收回，如果是这样，买房的人肯定会很不爽。

核心驱动

不难看出，虽然以休闲农业为驱动的旅游地产模式仍在探索之中，但不同项目之间已有明显的分化。

这一模式的资源价值和资源稀缺度其实未必都处于低端水平。然而项目之间却由于运营的不同，在盈利空间和档次上也呈现出高下之分。做得不好的很低端，做得好的可能很高端。

据分析，农业和住宅是此类项目的主要收益来源，但是不同的具体类型也有不同的盈利模式。比如，酒庄类项目的产业收益相对高，对旅游的带动作用也明显，再加上地产开发，都是收益的支撑点。

但是，住宅卖一次就完了，休闲农业项目还要继续开展下去，以后的持续运营怎么支撑？重点或许在于酒店和商业。但是目前看来这两块对于盈利的贡献比较少。 休闲农业的方向很多，每一个细分的类型里，都有自己的盈利模式。这是与资源条件和产品链的运作相关的。

因此，一定要找到项目的核心驱动点。农家乐模式属于自发型发展的休闲农业，其处于相对低端、萌芽的阶段，供求关系模糊，以个人需求为导向，主导者是自发的个人或群体。进入到自主型的发展阶段，则有了一定的主题和活动安排，如婚恋、采摘等，可能会有中小旅行社参与和经营，以短期盈利为目的，以产品为导向。

而在开发式休闲农业这一层次，则比自主型的发展阶段更上一个台阶——此时，有明确的主题和系列活动策划，由大型企业集团开发经营和管理，以长期收益为目的，以项目投资为导向，进入到一个更高的境界。

张裕集团打造的四大酒庄为例，模仿欧洲的成熟旅游产品，一方面为张裕卡斯特酒庄引进外资合作，一方面在新西兰合作建设新西兰张裕凯利酒庄，品牌输出，走向世界。它采取“四位一体”的经营模式：即在原有葡萄种植及葡萄酒酿造的基础上，配备葡萄酒主题旅游、专业品鉴培训、休闲度假三大创新功能。酒庄设置葡萄酒俱乐部、葡萄酒主题餐厅、西式教堂、雪茄吧、葡萄酒SPA，以法国小镇为蓝本建造欧洲小镇，还有超五星级会所以及各式休闲娱乐设施。因此，酒庄之旅也成为一次葡萄文化之旅、一次欧洲之旅。

不难看出，葡萄酒文化就是张裕酒庄最吸引人的地方，也是营收的主要来源。紧扣这一核心，发展其他支撑性项目，这就是张裕运营特色农业模式旅游地产的思路。

休闲农业驱动型旅游地产涉及的东西太多了，大家的关注点还非常分散。因此，为避免乱花渐欲迷人眼，核心驱动点才是项目赚钱的地方，也是维持项目运作的关键。“农业一定要做得很厉害，很成熟，因为这是项目赚钱的本源。而且这是长期不断的。”

在核心驱动点的基础上适当延伸，比如嫁接本地民俗文化、利用风景资源等方式，都有利于整个项目的长期运营。旅游要素融合其他产业的发展模式的核心价值，就在于重点解决了旅游核心吸引物的打造问题，也解决了关联产业的开局问题。这既符合旅游产业本身的路径和规律，也符合国家产业发展的政策。

产业循环

休闲农业驱动型旅游地产其实是产业的一种演变，是根据人现在的生活方式、消费习惯，以及人的需求转变而产生的产品之一。农业产业也完全可以做大做强，延伸到产业链的上下游。休闲农业驱动型的旅游地产，正是依托在产业基础上发展起来的一种旅游度假产品。

比如，葡萄园里不仅种葡萄，还能产出葡萄干、酿制葡萄酒，并可以延伸到葡萄文化领域；薰衣草园不仅可以被贴上浪漫标签，支撑婚纱主题、爱情主题的活动，还可以从薰衣草中提取植物成分制成精油，更充分地利用农业资源，提升附加值。

在此基础上，建庄园，增加商业、酒店、住宅，扩大规模，提升项目档次，都不在话下。只是不同项目做到的程度，以及体量大小的问题了。发展到这一步，已接近旅游综合体的概念。

详细说来，观光旅游地产其实有几个驱动。第一个驱动是本身的农业资源，以农业为核心的产业基础。第二个驱动是事件活动，如采摘节、桃花节等节庆类的事件。慢慢就会吸引更多城市里的人去度过一两天的周末，发展观光旅游。通过这些，来带动商业、酒店、山庄、别墅这一类辅助产品，提升、改造当地，最终形成核心的地产增值。

房子卖得好了，开发商也有钱了，来的人也越多了。这样就能反哺农业，树立品牌，提升价值。一年又一年，越做越大，品牌知名度越来越高，反哺驱动的影响力就越强。

模式探索

休闲农业型旅游地产可用的资源虽然很多，但不可能简单地拼凑叠加。创意农业和旅游地产如果结合不好，是存在一定的风险的。驱动点的选择要依据地域和市场特征，要有所创新，也要寻得政策支持。

快速的城镇化进程，使得城市边缘的农田景观必须要迎合城市扩张对土地资源重新分配的需求，这就要求农业土地一方面在经济上有利可图并转向专门化、特色化，成为都市居民的公共的开放休闲空间，并获得增值；另一方面，又要求自然环境保留其相对原始的价值，不带有都市标记。

旅游先行，地产跟上，在农业旅游如火如荼地开展的同时，以此为驱动的房地产开发也将摸索出一条独特的道路。（来源：《地产》杂志，内容有改动）