避免“公地悲剧”
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“公地悲剧”及其局限：产权形式与资源利用没有固定对应关系
1968年，美国学者加利特・哈丁首次提出了“公地悲剧”观点――“任何一种许多人共同使用的稀缺资源都会发生过度利用和环境退化”。他认为，造成公地悲剧的原因在于“每个人从过量的畜群中获得了全部利润而只承担了小部分草场超载的成本，结果使社区所有的牧人都遭受灾难性损失”。所以，“公共财产的自由使用会给集体及所有使用人带来损失”。由此，哈丁提出解决公地悲剧的途径有两种：一是明晰产权，使公共财产私有化，使公地的进入权和使用权能被限制；二是依靠政府管理对公地使用权进行均分。
按照哈丁的理论，资源可持续利用在于使用的排他性：越是产权明晰、排他性越强，可持续利用的程度就越高。公共资源之所以可持续利用程度低，原因就在于排他性弱或没有排他性。
笔者认为，哈丁的“公地悲剧”理论为解决公共资源的可持续利用提供了新的视角，但也存在局限性，因为这个理论并不适用于全部公共资源。原因在于哈丁对“公地”排他性权力的界定不清晰，混淆了公共资源与共享资源的概念。
按照权属的排他性程度，可以把资源分为私有、社区所有、国有及共享资源四种形式。现实中，完全没有任何权属划分、不具备任何的排他性的共享资源十分罕见。即使哈丁列举的“公地放牧”的案例，对于草地权属范围之外的放牧者(如邻国放牧者)来说，使用权仍具有清晰的排他性。社区所有和国有的资源在一定意义上说也属于公共资源，内部成员间的使用不存在排他性，但这两种产权形式对其他社区或其他国家成员的排他性十分明晰。因此，私有财产、社区所有权和国有财产都存在不同程度的排他性，而哈丁恰恰忽略了这一点。
笔者研究发现，资源产权形式与资源利用之间，并不是排他性越强可持续利用程度就越高，或者说资源产权形式与资源利用没有固定的对应关系。首先，传统的观点认为私有化是消除资源利用外部性，消除过度利用，实现可持续发展的重要途径。但是，私有财产所产生的市场利益激励有时会加剧资源的过度利用。例如，一旦农民拥有完整的农地所有权，农地的利用及流转将与农民追逐经济利益最大化的方向相一致，进而导致利用的短视行为，出现过度利用。
其次，国有资源的使用。由于国家范围内资源的公共性过于宽泛，成员内部使用资源的排他性不存在，都想付出较少的代价或不付代价而取得利益，即使有适当的利用规则，但也不能保证资源的可持续性，常常导致“公地悲剧”的出现――或者说，只有在这种情形下哈丁的公地悲剧理论才是可能的。
再次，“社区所有权”形式下的资源利用，与哈丁的证据相反，如果成员内部存在使用规则(正式或非正式的)，资源实现可持续利用的可能性较大，并且社区规模越小，成员内部规则越有效，资源实现持续利用的可能性越大。
也就是说，资源使用的排他性过强或过弱，都不利于资源的可持续利用，而具有适当排他性的“社区所有权”则更有利于资源可持续利用。笔者将这个研究结论称之为“拓展的公地理论”。
我国集体土地产权制度现状：被扭曲的产权
学者张帆指出：“发展中国家最严重的政策失灵是不安全的土地产权。不安全的土地产权采取很多形式：无产权、不清晰的产权、仅仅给农民短期使用权、使用权不能转让、地价管制以及强迫集体化等。”
事实上，我国现行的农地产权制度存在张帆所说六个问题中的四个：第一，“不清晰的产权”，农村土地没有“人格化”所有人。第二，“仅仅给农民短期使用权”。从1993年至今，虽然国家一再重申稳定土地承包关系的政策，然而由于现实中地方土地频繁调整，30年政策在一些地区也未得到很好的执行，使得农民对土地使用权缺乏安全感。第三，“使用权难以转让”。在我国，集体土地使用权流转受到严格限制，农地多种形式的流转也只能在不改变用途的基础上，而经营性集体建设用地与国有建设用地“同地同权”也还仅仅停留在文件上。第四，“强迫集体化”。
因此，我国现行农村土地产权实际上是一个被扭曲的产权。有必要借鉴公地理论进行产权改革。
公地理论与我国集体土地产权特点有一定相关性
笔者认为，我国农地资源虽然不属于“不具有任何排他性的共享资源”，集体所有的权属特征决定了在同一集体内部土地使用权的分配、利用不具有排他性，而集体组织之间，土地权属的排他性是存在的，但我国集体土地属于“在一定范围之内一个人消费不能排除他人消费”的公地资源。
我国集体土地所有权、经营权、处置权分离的特点使集体土地产权兼具社区、私有以及国有三个方面的性质。情形如图：
公地理论的借鉴：重点不在于解决土地究竟归谁
按照拓展的公地理论以及图示情况，笔者认为，农村土地产权改革有几点值得注意：
集体土地私有化在我国行不通。首先，“人多地少”的基本国情决定农地私有化的成本较高，并且操作复杂；其次，私有化并不能解决农村所有的问题，相反更大的可能则是由于农民传统意识而使土地市场规律失灵，使当前土地利用过度分散格局凝固起来；再次，私有化虽能解决土地利用短期行为，调动农民生产积极性，追求经济效益最大化，但对任何资源利用来说，实现经济效益最大化与资源可持续利用往往是逆向的。
集体土地走国有化的路径也不可行。主要原因在于国有土地使用的排他性弱，“公地悲剧”发生的可能性大，同时由于我国区域差异大、幅员辽阔，中央政策、制度的传达效果和执行效率较差、约束性弱，更加剧了“公地悲剧”发生的几率。
转移农地产权改革的重心。既然资源可持续利用与特定的产权形式并没有固定的对应关系，那么，土地产权改革的重点就不在于解决土地究竟归谁，而是要着力解决土地产权权力束(使用权、收益权及处置权)在不同财产主体之间的分化及分离。
构建复合产权是一种更合理的选择
构建国家与农民的复合产权结构。按照产权经济学的概念，土地产权不是一种权利，而是一组或一束权利。我国集体土地产权制度改革的方向在一个相当长的时期内，不应该是单纯奉行土地私有或者国有，只能是依靠土地产权在国家和农民直接按照土地配置的效率与公平结合的目标进行分配而形成的复合产权结构。
确立农村土地产权主体是农民。农民必须拥有土地的产权才能保证农民与土地的结合，同时农民又是有效的行为主体，一旦农民具有对土地资源排他性的明确的权利，就会激发他不断提高劳动数量与质量，提高对农业生产的积极性。
把土地使用权划分为宏观使用权和微观使用权，前者指确定土地利用方向或土地用途的权力，后者是土地具体经营方式或耕作方式。为限制农民追求微观经济利益而造成土地利用结构不符合社会经济的宏观效益，应当把宏观使用权确定给国家，农民则拥有全部微观使用权。这样，既充分发挥土
地作为基本生产资料的功能，同时又限制了农用地的非农流转。
把土地处置权划分为一般转让权(出租、抵押、一般买卖等流转权利)和最终处置权。为限制农民对土地增值目的的过度追求，把土地最终处置权力移交给国家，以便宏观上的有效配置；把一般转让权利交由农民，使土地按价格信号在农户之间按效益原则进行流动，实现高效率配置。
构建国家与农民之间联系的桥梁――土地“物业管理委员会”：虚拟的社区组织。
基于我国的现实国情，在国家与农民复合产权理论构建后不得不首先考虑三个问题：第一，国家宏观使用权及最终处置权如何有效行使及国家意愿如何有效传达；土地大部分权利一旦归于农民，如何避免土地经营的细碎化；如何在社会主义体制下解决土地利用的公平与公正。
根据公地理论，对于“社区所有权”形式下的资源利用，如果成员内部存在使用规则(正式或非正式规则)，资源实现可持续利用的可能性较大，并且社区规模越小，成员内部规则越有效，资源实现持续利用的可能性越大。根据这一观点，现实需要在国家与农民的双重产权结构之间形成一个虚拟的社区组织，这一组织不拥有土地的所有权，其形成的意义是在国家与农民之间搭建一座桥梁，成为国家与农民双方沟通、政策执行、国家监控及农民对抗失误决策的第三者，其主要职能类似于现代居住小区的“物业管理委员会”。
土地“物业管理委员会”在其组织形式上与现有集体经济组织相同，但其实质是对集体经济组织的集体土地所有权削弱、职能转变之后的产物。现代化大生产和规模经营客观上要求土地的适度集中，需要一个合适的主体来实现先进科技和现代化设施在农业生产中的应用和推广，从而提高土地生产率和劳动生产率。从这一角度来说，类似于“物业管理委员会”的集体组织仍有存在的必要。
为避免土地“物业管理委员会”在日后的实践中重蹈集体组织缺陷的覆辙，应对国家、农民拥有的微观及宏观使用权的权力边界进行清晰界定，理顺国家与农民之间的关系。目前土地一级市场被国家垄断，由于集体土地产权不清晰，导致农民的使用权和收益权被侵蚀，造成农用地的单向流转，农民被迫接受土地的征用。边界清晰的产权是消除国家土地市场垄断，维护土地所有者权利的根本，同时，与弱化集体土地所有制也是相通的。明晰的产权使得农民拥有的土地权利具有相对的排他性，增加了农转非的难度及提高交易成本，也在一定程度上促进城镇内部土地的节约和集约利用。
此外，还应以立法的形式确立土地“物业管理委员会”的法律地位，确保其在替代国家执行土地使用监管权利的合法性。当农民拥有了清晰、完整的土地微观使用权之后，土地产权的约束功能有助于约束产权主体的用地行为，降低产权主体为追求经济利益最大化，而盲目、无限制利用土地，结果造成土地生产性能下降或生态功能退化的机率。土地物管会对土地利用的监管、约束功能法律地位的确立，从一定意义上来讲是国家通过法律约束，使土地免遭短期行为的掠夺性利用。