服务公寓欧洲“疯”
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前几天往雅诗阁上海办公室拨了个电话，得到的最新消息是，雅诗阁公寓信托刚刚于9月底以5940万新币（3884万欧元）的价钱收购一家德国汉堡新物业——汉堡MADISON。汉堡MADISON是雅诗阁在汉堡的首家物业。
前此不久，雅诗阁中国官网公示：雅诗阁近日在欧洲地区新开设了两家服务公寓，分别位于德国慕尼黑和格鲁吉亚第比利斯，这也是雅诗阁首次在这两座城市中开设物业。
据新加坡联合早报报道，2010年8月，持有雅诗阁47.7%股份的雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust，简称雅诗阁REIT）以9.696亿元，向雅诗阁买下两个位于亚洲和26个位于欧洲的房地产，与此同时，雅诗阁也以2.14万元，向雅诗阁房地产信托买下一栋位于北京的服务公寓大楼——雅诗阁北京，以进行资产提升和重整计划。
像近几年许多跨国酒店品牌在中国土地上很是活跃一样，雅诗阁也一直加快着它在中国的扩张。雅诗阁全球总裁林明彦曾表示，雅诗阁的目标是到了2015年，把中国的单位数目从目前的6500个增加到1.2万个。但是，雅诗阁在欧洲的攻势更引关注。
在酒店与服务公寓业界，人们谈论雅诗阁的收购风，还谈论它的翻新潮。也就是，欧元持续走软的2012年，雅诗阁逆势行舟，加快在全球的扩张，投资1.16亿欧元为其旗下的欧洲服务公寓进行翻新，目的是“以期更好的营收回报”。
收购
“我们看到欧洲更多的机会正在一个一个跳出来……我们感觉到（物业）卖家在价格谈判上并不立场坚定，这是个很好的信号。”雅诗阁全球首席执行官钟奇雄在最近一次记者会上这样说。
几个月前，雅诗阁透露，雅诗阁公寓信托将把其下辖的新加坡物业盛捷经禧服务公寓（SOMERSET GRAND CAIRNHILL）以3.59亿新币的价钱卖给嘉德置地集团。雅诗阁公寓信托本次的脱售所获总出售收益约为8710万新币。盛捷经禧将由嘉德置地和雅诗阁公寓信托联合开发为服务性公寓，即带酒店执照的高端住宅项目，新楼盘预计将于2017年交付，一旦建成，嘉德置地计划把服务性住宅部分以4.05亿新币卖回给雅诗阁公寓信托。作为互惠往来，嘉德置地集团将向雅诗阁公寓信托出售两个物业——新加坡雅诗阁莱佛士坊公寓和广州雅诗阁服务公寓，售价为2.833亿新币，净增益5140万新币。“出售两个物业的部分增益将用于在欧洲寻找并购和投资机会。”钟奇雄说。
钟奇雄还曾对媒体说，平均来说，雅诗阁每年都投资与脱售约5亿元的资产，但在今年与去年都投资了超过6亿元，并各只脱售了约3亿元资产。这是为了在未来有更多新的服务公寓供应。雅诗阁投资的主要欧洲城市是伦敦、巴黎及德国的重点城市，因为当地的经济仍最强劲，在这些市场投资也更安全。 亚洲方面则有新加坡、越南与中国的主要城市。
2002年，雅诗阁成功向美国公司收购了在法国的馨乐庭连锁酒店。雅诗阁与馨乐庭都是各拥有28年历史的品牌，前者在新加坡打响名堂，后者在法国也是个著名品牌。钟奇雄在几年前曾对媒体表示，巴黎罗浮馨乐庭服务公寓是雅诗阁在巴黎表现最好的一个物业，自2002年起，它就一直有利可图，租用率高达85%。此后，雅诗阁的业务迅速扩大。但是，不管是欧洲市场，还是亚太、海湾地区市场，并没有太多的连锁服务公寓品牌可提供收购机会。市场上也并没有太多的同类品牌可在价格和品牌定位上与雅诗阁竞争。通过收购保持业务持续增长态势并不是唯一出路。
雅诗阁是新加坡嘉德置地有限公司（CapitaLand）旗下的全资子公司，雅诗阁公寓信托持有雅诗阁47.7%股份。卖出去，买
回来，从某种意义上说是这三门亲家之间的互惠游戏。游戏暂且与雅诗阁的欧洲计划有关。
翻新
作为服务公寓的“雅诗阁”在欧洲市场有三种：雅诗阁、馨乐庭、盛捷。而实际上，雅诗阁主要通过馨乐庭（Citadines）品牌来运行其在欧洲的所有物业。
2012年9月初，在巴黎，雅诗阁欧洲董事总经理陈俊光说：“欧洲债务危机对我们影响不大，相反地，它给我们带来物业全面装修升级的好时机。”陈俊光表示，要说在欧债危机大背景下，装修成本反而得以大大控制，而且，雅诗阁也好，馨乐庭也好，我们的客源很稳定，这避免了可能来自汇率方面的风险，另外，我们的欧洲业务主要在法、英、德等国，而这几国的经济实力都很强，再说，雅诗阁在希腊、意大利、西班牙都还没有物业。
陈俊光说，集团的这笔资金（1.6亿欧元），除了用于可以令将来获取更高租金的翻新，也还有一些并购和直接投资项目。
目前的欧洲，以低价收购逼售资产（distressed assets）的确是个好机会，巴黎、慕尼黑、伦敦的一些逼售资产很便宜，在巴黎，一些叫价甚至是以前的一半，中欧甚至东欧的一些城市，如布拉格，第比利斯，也有逼售资产。在价格低时抓住机会，之后才能制造回报，这道理大家都懂。
陈俊光说，一般一套公寓的翻新历时6到12个月，甚至更长，翻新工程分阶段进行，翻新期间公寓照常营业。雅诗阁公司数据显示，翻新后的一些服务公寓的入住率有所上升，租金也见增长，平均客房收入（RevPAR）相对于翻新前增长了30%至50%。总的来说，2012年上半年，雅诗阁的欧洲业务营收以欧元计算，大约增长了5%，因汇率变化，以新元计算则依然表现平稳。
当前国际市场，越来越多的商务差旅和旅游休闲客源更偏向于入住性价比高的服务公寓，位于世界各城市中心商业街区的众多服务公寓的入住率都偏高，几乎都达90%以上。但是，市场上的另一现实是，缺少高品质的让人更舒适更感自在自信的服务公寓。“雅诗阁出品”迎合了大部分国际住客对服务公寓标准的需求。
但是，从整体来看，雅诗阁在欧洲的服务公寓的入住率和最高峰时比，有所下降，降幅约在5%至10%之间，比如在伦敦的平均入住率从85%降至65%，在巴黎的则从约80%降至73%。“这点上欧债危机多少有所影响。”陈俊光说。
无可否认，雅诗阁是全球最大的服务公寓业主和运营商，目前在全球（主要在亚太、欧洲及海湾地区）21个国家的74个城市拥有服务公寓项目。
陈俊光说雅诗阁旗下服务公寓目前共拥有约30000个服务公寓单位，其中22000个已供出租，8000个正在建造中，公司的目标是在2015年拥有40000个服务公寓单位。
雅诗阁在欧洲的服务公寓翻新计划目前正如火如荼地进行着。陈俊光表示，过去三年已翻新了9个项目，2013至2015年将再翻新19个项目，到了2015年底，雅诗阁旗下的欧洲服务公寓将有九成经过翻新。
在这28幢欧洲服务公寓当中，有两幢是新收购的，包括2011年买下的巴黎雅诗阁住宅凯旋门（Ascott Arc de Triomphe Paris）及在今年8月买下，并于10月1日开始正式接手经营的伦敦The Cavendish酒店。The Cavendish现有230个房间，目前继续酒店运营，2014年开始，将被豪华翻新，并以伦敦雅诗阁圣詹姆斯（ASCOTT ST JAMES LODON）的名称面世。为翻新这两个项目，雅诗阁将投资多达4200万欧元。
体验
雅诗阁目前在英国、法国、德国、西班牙、比利时及格鲁吉亚这欧洲六国拥有47幢服务公寓，但主要还是集中在伦敦（7幢，超过600套客房）和巴黎（17幢，接近180 0套客房）。
雅诗阁旗下目前共有三个服务公寓品牌，除了雅诗阁与馨乐庭之外，盛捷（Somerset）也是雅诗阁经营的品牌之一。旗下的这些项目之中，约六成是直接或间接拥有，其余约四成是代业主经营。在中国，雅诗阁同样是服务公寓运营公司中的老大。雅诗阁集团看好中国一线及二线城市对服务公寓的需求日增，目前在全国拥有和管理着42个物业，逾8000套服务公寓单位，分布在北京、上海、广州、深圳、成都、厦门、苏州、南京、西安、香港等地。
和中国情况不同，公寓式酒店在欧洲大受欢迎。陈俊光说：“我们主要瞄准长住客。长期居住的定义在欧洲可能是一两周，但在亚洲可能是几个月至一年，不过肯定是比一般酒店住客的一两天来得长。”
“我们都会选择城市中心的物业，旅游区域暂时不做考虑。”陈俊光说。“对于举家出行，或公司外派执行项目操作的个人或团队，雅诗阁的优势更多：适合多人（可3-4人）居住的房型，配备齐全的厨具，自动洗衣房，24小时健身房，WIFI，宽带接入，一周或一月以上长住期的价格优惠等等。”“近年，针对中国客人，雅诗阁在服务公寓设置一些语言服务，比如招聘会讲中文的驻店经理，鼓励员工定期做中文培训等。”
见证馨乐庭的选址，确属一流。在巴黎，Citadines Prestige Saint_Germain des Prés_ Paris。这家馨乐庭坐落在塞纳河畔闻名遐迩的左岸区域。左岸著名的双叟咖啡、花神咖啡和莎士比亚书店，都在五到十分钟脚程。在这里小住几日，周身尽是法兰西气质。每天早晨，你可以按这样的线路慢跑：出公寓大门右转，到达巴黎圣母院桥头，折回，经过奥塞博物馆，到达艾菲尔铁塔，折回，绕道卢浮宫，新桥，西堤岛回到公寓。整个过程约一小时，路程约十公里。
而在伦敦，入住的是Citadines Prestige Trafalgar Square London。这家公寓邻近横贯伦敦的泰晤士河。出门向左，步行十来分钟可到伦敦眼对面河岸，步行十五分钟可小亲密接触大本钟；向右，一样步行，十来分钟又可到著名的牛津街、摄政街。
当然，只要你愿意，你也可以在巴黎或伦敦的BARCLAYS租用一辆自行车，以雅诗阁的服务公寓为中心点，骑行城市，是另一种方式切入别处的城市。服务公寓一般都会提供“半小时自行车生活圈”地图。
雅诗阁在欧洲的服务公寓还有一点可以傲视同行的是，它的客房比起同价位的当地酒店更为宽敞。馨乐庭品牌的客房通常在25平方米以上。雅诗阁品牌的通常在27-49平方米。这在寸土寸金的欧洲城市核心区域，是甜点。