谁使居者有其屋

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇谁使居者有其屋范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

摘要：住房保障制度是社会为弱势群体提供满足其基本生活所需住房的若干制度安排，既是社会保障制度在住房领域的延伸，也是住房制度对社会保障的体现。在我国城市经济建设发展进程中，完善住房保障制度，保证居民特别是低收入群体的基本居住要求得以实现，是困难群体参与社会再分配、共享经济成果的重要手段，对于稳定社会秩序，体现社会公平具有重大意义。

关键词：住房保障制度；廉租房；经济适用房

一、我国住房保障制度的现状

我国的住房保障是在伴随着社会主义市场经济体制的建立与完善的过程中逐步提出并发展的。1998年以前我国实行的是高度福利化的住房制度，随着改革开放、工业化与城市化速度不断加快，高度福利化的住房制度给国家财政造成了难以承受的巨大压力，客观上要求通过市场化的方式来逐步解决城市居民的住房问题。最为关键性的住房制度改革的进展，是停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化。从整体上来说中低收入居民家庭是城镇居民家庭的主体，当前住房供求短期内仍然不能从根本上缓解，国家财政对建立住房保障制度的支持能力非常有限，住房保障也只能是较低水平的基本保障。从历史数据看，我国城镇居民的住房条件得到了很大的改善，但是低收入者及其他相关弱势群体还需要相应的政府的力量。

建设部于1999年4月22日和2003年11月15日分别颁布了《城镇廉租住房管理办法》和《城镇最低收入家庭住房管理办法》，向最低收入群体提供租金低廉的廉租住房。实际上，尚有一些群体未纳入廉租住房政策的适用对象中，例如收入处于平均收入水平以下、最低收入水平以上的家庭，进城务工的农民工家庭、单亲家庭及日益增多的老龄群体中的空巢家庭。中华人民共和国宪法规定城市土地属于全民所有，然而全民所有的土地如何为全民谋福利而不是为一部分人谋福利。近年来，城市土地市场经营运作过程中，房价逐年上升，商业地产的利润和政府的土地税收收入不断增加，而负的外部性也逐渐体现：低收入家庭的住房权力缩水了，作为土地国有资产权利的所有人之一，它不仅不能从土地经营中改善自己，反而削弱了自身的福利――这一困境必须通过公共财政的支持才能解决。尽管住房保障方面的投入不断上升，但与财政收入特别是房地产税收相比，这些支出似乎略显单薄。“十五”期间，是福建省房地产业开发投资量最大、发展最快和房价上涨幅度较大的时期，也是保障性住房投资规模偏小、增长速度偏低的时期，据统计，该省完成房地产开发投资1854亿元，是“九五”期间的2.2倍，年均增长率为21%，商品房均价年均上涨幅度为8%，而保障性住房投资规模在房地产业总投资规模中还不到5%。可以说，住房保障已经越来越受到中央和地方政府的重视，但公共财政在这方面的支出与收入之间的差距仍相去甚远。

二、我国住房保障制度存在的问题

我国住房体制己基本建立，大多数城镇居民人均住房面积得到了较大提高，然而部分居民家庭住房困难问题依然存在。从当前情况看，住房保障制度主要通过住房公积金、经济适用房和廉租住房来体现，这些措施仍存在一定问题，需要进一步解决和完善。

（一）住房公积金制度

1991年上海市借鉴新加坡中央公积金制度的经验，在我国率先建立了住房公积金制度，1994年住房公积金制度在全国推行。十多年来，住房公积金制度经过不断的完善和发展，走出了一条具有中国特色的住房保障之路。然而还存在一些问题：一是建立住房公积金制度的初衷是通过长期、稳定住房储蓄的建立与积累，发挥资金互助，解决广大中低收入职工的住房问题。但是，目前大量下岗职工、小型私营企业雇员等中低收入职工，由于就业状况而未建立或虽已建立住房公积金制度也不缴存住房公积金。这部分职工工资构成中缺少了应有的住房消费资金部分，同时也失去了申请住房公积金贷款的基本条件，这就使得最需要政策支持的人群反而处于政府覆盖面之外。二是资金来源分散且单笔数额较小与贷款发放使用资金的集中而形成的矛盾较为突出，直接影响了住房公积金制度的发展。目前，住房公积金贷款的资金来源仅限于住房公积金的归集，而归集的资金在发放贷款的同时还必须满足职工住房公积金提取的需要。三是受房地产发展水平、群众住房消费取向等因素的影响，住房公积金制度的建立与发展情况在不同地区之间尚存在较大差异。住房公积金实行属地化封闭管理，地区间的资金不能相互调用，这就导致了有的地区有钱贷不出去，有的地区需要贷款却无处可贷的局面。

（二）经济适用房

经济适用房政策实施以来，对启动内需和完善住房供应体系发挥了一定的作用，并受到中低收入者的普遍欢迎。但在现阶段已暴露出的问题也不得不引起重视和深思，如销售对象界定不清、区位选择上的局限、标准过高，使得经济适用住房政策并未真正惠及中低收入阶层，同时又加重了政府负担。经济适用房实际上既有保障因素又有市场因素，通过经济适用房来抑制房价的提法，也存在诸多争论。在执行过程中出现偏颇，地点远、交通等配套跟不上；排号困难；有的真正需要的低收入群体却买不到。

（三）廉租住房制度

一是廉租住房制度覆盖面小。我国廉租住房制度并没有全面实施，在已开展廉租住房的城市，其覆盖面也并不高。二是各地差异较大。由于各地经济发展、居住水平的差异，各地政府对最低收入家庭规定不同，导致保障对象和保障标准也各不相同。三是确定主体对象困难。在执行过程中还存在难以合理确定廉租主体对象的收入水平线。四是资金来源不稳定。按照廉租住房管理办法的规定，以财政公共预算资金为主，但只有少数城市建立了制度性的财政资金供应计划，多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道。这部分资金比较灵活，后续资金没有保证，使许多城市推行不了租金补贴保障方式，只能是筹措一次资金来建设或购买一批廉租住房。

三、国际上住房保障制度的成功经验与启示

建立社会保障体系以安定民生是西欧各国政府的基本政策目标之一，在解决住房问题上，综合运用补贴、税收等工具，利用政府权力大量修建公房来满足社会需求，成为一项被普遍接受的政策选择。

主要发达国家住房保障制度共同特征（见表1）：一是把住房保障作为政府的基本职能。许多国家通过政府的积极干预，实现“为每一个居民家庭提供良好的住房”或“居者有其屋”的社会目标，既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式。各国结合各自身实际情况，制定了多样化的、比较完善的住房保障制度，尤其是通过法律明确居住权是公民权利的重要组成部分。二是财政资金特别是中央财政为住房保障提供了强有力的资金支撑。从发达国家的经验来看，住房保障制度的建立，一方面需要稳定的财政支出的保障，另一方面也要按照不同的财税体制，分清各级政府的责任。

市场经济体制国家（地区）住房保障的方式主要有：一是政府直接建房方式。以英国、新加坡、香港为代表。二是非赢利机构建房方式。通过政府贷款、利息补偿等财政优惠政策，鼓励非赢利机构建房用于住房保障，以法国、瑞典、日本等国为代表。三是减税和补贴方式对住房投资人实行减税，对住房承租人进行补贴，达到实施住房保障的目的，以美国为代表。每一种住房保障方式的选择都有其历史背景和原因，但就大部分市场经济体制国家而言，3种主要的住房保障方式是同时并存的，只是在不同时期侧重点不同而已。

香港和新加坡仅用了20多年时间就从发展中国家（地区）崛起成为“亚洲四小龙”，其经济和社会发展成绩是举世公认的，香港、新加坡也较成功地解决了发展中国家（地区）普遍遇到的住房短缺问题。这一经验也最值得我们学习和借鉴。借鉴香港经验建立层次丰富的住房供应体系，开发商为中产阶级以上的家庭提供标准较高、价格也较高的商品住宅，政府为中低收入阶层提供标准适中、价格低廉的经济适用房，对收入超过申请经济适用房标准但又无力购置商品房的阶层提供专门的资助计划，满足不同收入阶层的需要。

四、改善我国住房保障制度的思路

（一）政府作为构建和实施住房保障制度的主体

现代主流西方经济学理论，由于住房市场中普遍存在着垄断、信息不对称、投机、不完全竞争、分配不公等市场缺陷和市场失灵问题，必须通过政府的干预来调节市场经济活动。世界各国和一些地区的实践证明，解决住房问题不能完全走市场化道路，在推动住房制度商品化、社会化的同时，政府应义不容辞地承担起构建住房保障制度的重任，以维护广大居民的切身利益，保持社会稳定。另外，制定符合我国国情的住房保障法规：加强开发建设管理，规范集资建房和合作建房，降低建设成本，严格控制户型和价格；建立严格的审查、登记及征询制度，建立家庭收入档案，并实行动态管理，防止住房保障对象认定出现偏差；加强销售管理，严格控制购买对象，科学的划分家庭收入水平，明确保障目标，界定保障对象，形成分层次针对低收入群体的半市场化保障制度、针对困难群体的非市场化保障方式以及针对特困难群体的救济方式。

（二）以公共财政为支撑，合理利用市场的推力稳定资金来源

对于住房保障体系建设面临的资金问题，必须实行多渠道筹集资金的机制和政策：加强公共财政建设，增加住房保障资金投入；对拥有豪宅和多套住房者收取较高的物业税和土地增值税，转移支付；国家财政和企业福利中原先用于住宅建设投资基金的部分，转换成住房保障资金；引入其他参与者如房地产公司、房地产中介公司、房地产租赁公司和其他民营力量等，充分利用民间的资本。对一些特定的房地产公司来说，利用部分空置商品房作为政府廉租房的来源。大力发展住房金融，强化公积金为主体的强制储蓄制度，适当提高公积金的缴存比例，提高公积金归集水平，增加公积金的归集总量，创新贷款品种，贷款政策向中低收入者倾斜，注重对贷款人信用的考查。吸收外资和民间资本组建住宅银行，开办住房储蓄业务。推行个人住房抵押贷款证券化，充分发挥住房金融的支持作用，使更多需要帮助的人享受到最大限度的资金支持。

参考文献：

1、林文.福建省住房建设初探[J].中国房地信息,2006(9).

2、尚教蔚.我国住房保障制度存在的问题[J].城乡建设,2006(3).

3、姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海财经大学出版社,2003.

4、汤腊梅.住房保障制度比较分析[J].湖南城市学院学报,2004(2).

5、王晖.主要发达国家住房保障制度及其实施对我国的启示[J].世界经济与政治论坛,2006(4).

6、吴红宇.国外公共住房金融政策概述及对我国的启示[J].海南金融,2004(8).

（作者单位：厦门大学公共事务学院）