加息预期再现 提前还贷不可盲目

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[今年以来，央行已5次加息。置身于加息通道之中，加息的力量正在通过不同的方式影响到各个领域。

对于2007年3月中旬前按揭房贷的贷款人来说，今年的5次房贷加息效应要在2008年1月1日起集中体现。临近年底，要不要提前还贷？提前还贷要注意些什么？]

5次加息幅度接近1%

从9月15日起，中国人民银行年内第5次上调人民币存贷款基准利率，5年期以上贷款利率再升0.27个百分点，调整后利率达到7.83%。尤其此次加息距离上一次仅隔25天时间。这样的加息动作可谓历史罕见，可见，今年央行实行紧缩性货币政策的决心之坚定。而2004年10月29日之前，这一利率水平为5.76%。换句话说，若购房者买房在2004年10月前，目前利息成本已经有35%的增幅――这不是一个小数字。

即使和去年同期比，今年5次加息幅度接近1%。去年8月19日，央行将个人自营性住房贷款5年以上的利率上调至6.84%，随后又分别于今年5次加息，个人自营性房贷利率已调至7.83%，加息的幅度非常接近1%。

加息1%意味着什么呢？

以一位去年9月份按揭了30万元20年期的房贷客户而言，房贷利率为6.84%时，其房贷月供额为2297.17元；而当房贷利率升至7.83%时，其房贷月供额为2477.67元，增加了180.5元。也就是说，从明年1月1日起，这位房贷客户，其每月月供要增加180.5元，而其20年借款期限下来，房贷利息支出增加了43320元。若按揭50万元30年期，则月供要付3609.74元；而如果5年以上房贷利率一直维持在6.84%时，那么房贷按揭者的月供为3272.96元，月供额相差336.78元。

据理财师介绍，算出利率上涨后每万元房贷的增加额，最后将所借房贷的数额乘以这个增加额即月供增加额。例如：20年期的房贷，房贷利率为6.84%时，1万元按揭额的月供为76.5724元，而房贷利率为7.83%时对应的月供为82.5891元。也就是说，20年期的每万元房贷因今年5次加息而引起的月供增加额是6.0167元，这样我们可以算出33万元20年期房贷的月供增加额为6.0167元×33=198.5511元，47万元20年期房贷的月供增加额为6.0167元×47=282.7849元。

据测算，10年期、15年期、25年期、30年期的每万元房贷因今年5次加息的月供增加额分别为5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房贷按揭者按揭的是10年期39万元房贷，那么其今年5次加息的月供增加额就是5.1457元×39=200.6823元。

提前还贷流程选择有讲究

目前，各家银行对客户的还款金额有一定的要求，同时也要提前还房贷的客户事先提出预约申请，而这个预约时间有长有短。在提前还房贷前，房贷客户最好通晓银行的提前还贷政策，以便顺利还款。

要提前还房贷的各位客户，首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金，如若合同上注明要收违约金，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金；其次，客户向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料；按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单；然后，借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续；最后，客户提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。

银行人士指出，在办理提前还房贷的过程中，客户尤其要注意带好身份证和贷款卡(人代办同时须出示人身份证件)；如住房贷款需一次还贷结清的，要由本人亲自办理。

两类人不必急着还房贷

中国银行的理财师认为，如果贷款人手头有闲散资金，又没有什么太好的投资方向，可以选择提前还款。但是有两类人不宜急着还贷：一是如果房贷还款的所剩还款项主要是本金的情况下，提前还贷意义不大；二是如果贷款人有投资创业的其他机会，就没必要提前还贷，因为银行一般商业贷款利率要远远高于房贷利率，再贷款不划算，或者贷款人有其他投资机会，能拿到超过5%的收益，也没有必要急着还款。

“如果贷款人具备以上的情况，而且又是公积金贷款，那么就更没必要还款。公积金贷款是目前银行贷款利率最低的。”工商银行宁波市分行营业部阮先生说。他也提醒，如果房贷按揭户的手头并不宽裕，那么也没必要东拼西凑急着还款。

有些人是因为近期股市、基金不好，而打算把原来用于投资的钱去还房贷欠款，这些人所占比例还不小。对此，浦发银行理财中心的经理张杰表示，“还钱容易借钱难”，如果客户没有未来资金需求的则可以去考虑提前还房贷，而若接下来还有资金需求的则要三思而后行，“现在各类的转按揭、加按揭业务停掉了，如果客户把资金全部用于还房贷，而接下来要用银行资金就要付出更多的成本。他就要借款先把自己的住房贷款还清，从而再去申请利率更高的住房抵押贷款。”

把握还款时机对于采取等额本息还款法的消费者来说，月供的组成包括本金和利息，对于贷款者来说，在贷款期限的1/3－1/2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷15年，已偿还6年，此时就没太大必要提前还款。消费者可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来升值。

目前，银行业提供给客户的提前还房贷方式主要有以下几种。想提前还贷的贷款人还应该根据自己的情况，选择一种最合适的还款方式。（予 暮）