昆明呈贡大学城商业现状调查研究

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摘 要：呈贡大学城自2003年规划建设以来，大学城内的工业、商业（房地产业和商品交易等）、交通运输业、环境改善等活动逐渐加强，在农业方面逐渐减弱。本文以走访调查大学城，阐述大学城内商业现状，侧重于商品交易方面存在的问题，得出其解决的办法。

关键词：呈贡大学城 商业 现状 规划前景 措施

一、呈贡大学城商业中心简介

1.产生背景

呈贡大学城商业中心配套是在呈贡大学城建设初期就已经有初步规划，其开发商主要有云南龙润置业有限公司、云南实力房地产开发经营集团有限公司和云南城投兴坤房地产开发有限公司，由昆明春溢实业企业集团建筑工程有限公司和昆明东恒建筑工程责任有限公司承建，设计单位为昆钢设计院。作为一个全新的地标，巨大的商业价值备受投资者的关注。

2.具体规划中心

呈贡大学城商业中心位于呈贡新区的雨花片区，地处大学城核心地段，依托于云南呈贡大学城商业经济圈最前沿。规划共分为东、西两个片区，分别为消费主中心与餐饮娱乐休闲中心。

二、呈贡大学城商业中心现状

1.商业区分布情况

呈贡大学城经历了近10年的发展，目前的大学城配套商业中心仍很稀少，但是近两年有逐渐增多的趋势。在呈贡大学城内，目前已建好的商业中心有龙润·财富慧都、实力大学城商业中心、大学城新天地商业广场百大商业街、实力商业街、新南亚、米兰园一带。

2.当前呈贡大学城商业发展现状

呈贡大学城目前正面临着发展的最佳时期，在商业发展方面既存在这优势，也存在着不少的劣势。

①优势。由于呈贡大学城人口密度稠密，属于新开发社区，有稳定的消费群体。因此在消费群体、交通等方面存在较大的优势。

首先，呈贡大学城商业潜力大。当前呈贡大学城的商业配套设施基本上基本完成，夺得高校新区的商铺，就能抢占10所高校、20万师生、还有数十个中高档住宅区遍地开花、数亿年消费额的先机，在精明的投资人和商家眼中，城市的大学城都如一座待挖的金矿。

其次，呈贡大学城的交通非常方便。呈贡大学城的道路大多以4车道和6车道为主，频临昆玉高速，地铁6号线贯彻大学城。从昆明中心市区到大学城走高速不到30分钟，公交线路已经辐射到大学城各个大学及社区，同时，地铁线路2012年底即将竣工通车。同时，在大学城区域内，各校各社区之间还有公交得以保障，这些都为快速的物流商业发展提供了交通保障。

最后，该地区消费意识强烈。由于呈贡大学城远离昆明市区，原为山区乡镇，本身基本生活用品匮乏，衣食住行都需要购买，远离昆明市区，进城购物不太方便和现实，这促使该地区居民消费强烈。

（2）劣势。呈贡大学城作为新开发的社区，在多方面存在着许多的不足。总体来说，“规模不适合、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不规范、整体不和谐是当前呈贡大学城商业主要面临的困境。”

首先，商铺起点高，小资本投资者望而却步。呈贡大学城商铺租赁或购买价格过高，阻碍了较多的小资本投资者。走进校园周边虽然可以看到，当地村民做起了小买卖，收入直线上升。

其次，布局失控。经过调查，发现在呈贡大学城的不同区域，社区商业表现出的是不同的困境。在雨花片区和仕林街社区等开发比较早的大型社区，规划之初对社区商业重视不够，开发商更愿意先建设利润高见钱快的娱乐休闲项目，导致了超市、菜场、医院、书店这些基本生活所需的社区商业明显不足，居民生活不便的呼声越来越高，目前政府正在用各种办法弥补当初规划的欠缺。

再次，呈贡大学城人口分布不均衡，影响商业分布不均衡。虽然呈贡大学城入住人口达20万左右，基本集中在大学城四周角落的各所大学内，而大学城的中心处并没有较大的人口密度，造成了各大学附近生意火爆，而相对人口稀少的地区则基本上没有商业区，住户需要经过较长一段距离才能达到中心商业区，给部分居民造成了较大的不便。 最后，业态不全。调查中发现，在呈贡大学城很多新兴的社区商业街和底商中，经营类型的同质化令人吃惊，主要就是餐饮业，大概应了中国人“民以食为天”的原则，餐馆简直铺天盖地，更重要的是学校食堂的口感可能不足，很多学生愿意外出就餐。呈贡大学城商业街的另一大特色就是服装店层出不穷，在雨花片区和聚贤街，各种档次和样式的服装店数不胜数，这些虽然都开在住宅区附近，但却是商业中心式的开发类型，并不是完全服务于本社区的多元化服务型商业。

三、政府在商业发展过程的引导和管理措施

社区商业无疑是一个潜力巨大的新兴市场，是一块谁都想分食的蛋糕。政府在对招商方面需要做出相应的措施。

首先，将继续鼓励成熟的连锁超市、便利店体系面向社区，特别是新建居民区发展。它将集社区地域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，这样，既可以实现商住分离，把各个街坊变成纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣；又可以达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小区的动静分离，形成真正的舒适社区。

其次，鼓励当地居民从商。由于大学城当地居民失去了土地，政府在社会保障方面应鼓励并引导居民就业或从商。

最后，政府相关部门对呈贡大学城商业价格的监管。经调查，由于远离昆明市区，偏远，大学城内的商品价格普遍比市区偏高。这期间以交通、餐饮尤为突出。相关部门需要时刻监督，防止商家坐地涨价。

总而言之，一个社区或区域的发展离不开政府的政府的政策引导和管理，真正实现地区的商业发展需要政府、商家、当地居民积极配合才能实现。

参考文献：

[1]朱佳佳.闽侯大学城商业区空间分布现状分析与对策[J].漳州职业技术学院学报. 2009年 2 期.

[2]黄德军.南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析[N]南京理工大学.2005.06.

[3]陈丽敏.新兴大学城商业空间规划研究[N].武汉理工大学.2005.06.

作者简介：范永庚，男，汉族，1986年4月出生，湖南衡阳人，云南师范大学历史与行政学院行政管理专业2010级研究生，研究方向：公共政策分析。本论文系2012年云南省教育厅科学研究基金课题研究生项目“昆明呈贡大学城水资源合理利用与调度的公共政策研究”衍生扩展成果，项目编号：2012J098。