对房地产经纪人的再认识

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11月上旬，笔者前往美国奥兰多参加了全美房地产经纪人协会NAR（National Association of Realtors）的2012年大会。

这个大会给笔者的印象极为震撼：与美国的房地产专业服务行业相比，即使中国房地产专业服务最为发达的北上广深，也还只能算初级甚至起步阶段。

先说一个会前的小故事：参加大会之前，我先去了一位多年前结识的房地产经纪人Mike那里，他顺便带我一起见了他的一对客户夫妇。Mike告诉我：这是一个真正的百万富翁（其实作为一个成功的经纪人，Mike拥有自己的小型经纪公司，位于海湾内的别墅前停着自家的游艇，但在富翁云集的佛罗里达东海岸度假地，Mike自己认为不算富人），Mike正向他介绍一座物业，是一座价值300万美元的小型旅馆物业，有良好的投资回报……

暂时按下Mike的这单业务不表，先看看NAR的大会。且不说这次大会的参会人数之多（4000多人，包括来自美国以外43个国家的房地产经纪人），也不说大会议题之广和参展商涉及业务之泛，仅从几家大银行争相为大会提供赞助就可以看出房地产经纪行业在美国社会的地位和作用。Wells Fargo、Citi Bank、Bank of America，这几家著名的大型全国性银行是赞助大会的主体。

恰好就在这次去美国之前，看到一则报道——巴菲特进军房产经纪业。沃伦·巴菲特，这名传奇投资者允许伯克希尔旗下的房地产经纪部门Home Services与布鲁克菲尔德资产管理公司 （Brookfield Asset Management）组建新企业，并使用“伯克希尔·哈撒韦”品牌，以迅速扩大其地产经纪业务规模。

据外电报道，伯克希尔旗下的房地产经纪部门Home Services，拟从布鲁克菲尔德手中买下一个地产人网络，然后将该网络划归全新的合资企业。明年，这家新企业将以Berkshire Hathaway Home Services的公司名称提供服务。

布鲁克菲尔德拥有的个体房地产人接近5.3万人，去年这些人经手的住宅销售总额高达720亿美元，覆盖全美1700个地方。而Home Services是美国第二大住宅房地产经纪商。在全新的网络合并后，伯克希尔·哈撒韦极有可能坐上美国住宅经纪商龙头老大的位置。

巴菲特出手扩大其房地产经纪公司业务，这并不让人特别惊讶，我关注的是这家布鲁克菲尔德公司。在截至6月底的第二财季，布鲁克菲尔德资产管理的销售收入为47.35亿美元，同比增长8%，其中地产收入为8.3亿美元；净利润1.05亿美元，同比萎缩87%，该公司目前拥有货币资金25.39亿美元。今年以来，在纽约上市的布鲁克菲尔德股价累计上涨23%，跑赢同期标普500指数约11个百分点。这家公司总部位于加拿大，目前管理着全球1500亿美元的资产，涵盖不动产、可再生能源、基础设施等各类资产。这家公司旗下有专门的住宅经纪公司，有专门的写字楼经纪公司。我尤其感兴趣的是这家公司名下的Brookfield Global Relocation Services公司的业务。Brookfield Global Relocation Services是Brookfield Residential Property Services旗下一家经营公司，是企业与政府调职与派遣管理服务的全方位服务提供商，目前为超过700家企业与政府客户提供服务。Brookfield Global Relocation Services每年在全球管理逾85000个调职项目。例如，某个跨国公司的高管要去外国上任，Relocation就会闻风而至，为其提供驻在国的各种租住物业信息。

回头再来看Mike正在做的那单业务，是帮助一个客户寻找到一个房地产投资项目，这已经跳出了通常的经纪人概念了，也是一种资产管理行为了。房地产经纪人手里掌握着大量的物业信息，这些物业在投资者眼里就是资产。为客户找到合适的资产，并且在今后继续为客户管理这些资产（通过维护保养使其保值增值，通过协助其经营为客户创造持续稳定的收益，通过转手买卖为客户谋取溢价收益。

房地产经纪人从事资产管理业务，实际上是房地产经纪业务的深化和延伸。11月下旬在北京召开中国房地产估价师与房地产经纪人年会，在这次大会的论坛演讲者中，就有几位是以房地产经纪的新业务作为演讲主题的，这说明中国的房地产经纪人也开始看到开拓房地产经纪新业务的方向了。