杭州楼市“虚火”

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“我看不懂楼市了”

在今年5月底举行的浙江省第九次房展会上，杭州房地产开发商一共推出了大约2000万平方米的房产，创造了历届房展会之最。即便如此，展会上仍然摩肩接踵，据大会组委会最后的统计表明，为期四天的房交会一共吸引了近23万人次的参观者，成交商品房2518套，成交金额近14亿元。

在这次房展会上，“阳光都市花园”推出的160套商品房，不到半天时间就被订掉100多套；而另一处名为“兴财・名都苑”的楼盘更受青睐，许多市民手持现金也挤不到展台前；而更有甚者，一些购房者甚至连户型都没看就抢填了预定单。

购楼者如此轻易地倾囊相授，其中不乏投机成分。事实上，在杭州已经出现了炒楼甚至炒“号”一族――热门楼盘的排号能卖到了2万元一个。虽然市政府已经将此列为违规行为，但炒楼花者却通过将钱存入银行走账等方式继续进行私下交易。

据国家计委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年二季度，杭州市的房价涨幅位居第三位，价格分别比去年同季上涨6.9％，比全国同期涨幅高出1.46倍。据记者了解，目前杭州市的房价梯度主要呈以下几种：市中心的一二级地段，房价集中在6000元、7000元左右，湖景房价全部在万元以上；一二级地段的地区，目前的房价在4000元～5500元左右，这是目前杭州市房价的主导价格；此外，远郊地区的房价也在3000元～4000元之间。自从去年杭州将萧山和余杭两地纳入麾下后，地产开发重心已经开始渐渐转移。业内人士原本以为，扩容后的城市土地供给面积将有望缓解杭州的地价与房价，并使得杭州市过高的房价回落一些，但孰料水涨船高，连滨江区――这个位于钱江对岸、原隶属萧山的远郊区，现在房价也攀升至4000元左右。

根据杭州市人民政府办公厅和杭州市统计局公布的数字，2001年，杭州市人均年可支配收入为10896元。年人均收入不过万元的杭州市民如何能够消受每套价格在数十万、甚至百万的“天价”房呢？

然而开发商仍在开发。据杭州统计局公布的资料显示，杭州市在去年完成房地产开发投资140.91亿元，比2000年增长38.8％。楼市火爆的背后，也并非全无顾虑。一位房产商在进行成本核算和预期利润计算后，原本认为推出的每平米3500元价格的楼盘能够有市场就不错了，但在比较了周边的楼盘后，他将价格提升至了4500元，没想到依旧卖得很好。在高兴之余，他对此表示“非常困惑”，因为害怕后期交款以及入住不到位最终对销售的结果产生影响，他表示，“我已经看不懂杭州的楼市了。”

房价步步高

今年9月中旬，杭州市政府在北京召开新闻会，宣布杭州城要变“心”――启动钱江新城建设，使杭州长期形成的以西湖为核心的团块状空间形态转变为以钱塘江为轴心的分散组团式形态。

城市扩容只是楼市火爆的原因之一。浙江大学房地产研究中心主任贾生华分析了个中原因。首先，杭州在浙江的特殊地位导致了它拥有很多的外地购买力。杭州市政府房产部门提供的一份数据也显示，目前外地置业者购房已占到杭州楼市的三成。而这些购房者主要来自浙江省的温州、台州、绍兴以及上海等地。像温州甚至还曾派出了由几十人组成的“购房团”前来置地，他们的特点是人数多，购买能力强，而且对高价楼非常青睐。

其次，杭州政府在土地供应方面的政策对房价高企也起了一定作用。在萧山和余杭并入杭州市之前，杭州市的面积在全国省会城市中是最小的。杭州的土地存量比较小，从四年前开始，杭州市实行土地储备制度，导致了土地供应数量不足。

第三，从1998年开始到2001年，持续的房价上涨，一些1700元～1800元的边缘房价，也上涨到了4000元左右。这种示范效应给人们造成一种预期，并给整个房地产业的供应和需求造成一个定势――开发商拿到地的时候，与周围的房产商开出的价格进行攀比，认为自己开发的房子在几年后将更值钱，于是对已经较高的房产价格打出了更高的提前量，这使得地价在拍卖时就比较高，最终形成了地价和房价步步高式的互动。

另据记者了解，在萧山和余杭并入杭州市后，市政府部门已有一个承诺，即以上两个地区在三年之内还可以由区里直接出让土地，不用通过市招标口，这就造成了两个区在搭乘“政策末班车”时加紧批复土地转让的现象。

土地储备是非

杭州市政府早在1997年开始实行土地分配制度，这个曾被视为合理使用土地资源、并已在全国1000多个城市推广的典型，如今也面临一些争议。

1997年，杭州市政府成立了杭州市土地收购储备管理委员会，并在杭州市土地局下设行政拨款的非盈利机构土地储备中心（以下简称“中心”）作为具体执行机构。通过统一收购、储备和统一批发全市所有需要转让的土地，形成了对全市土地一级市场的垄断。中心收购土地之后，经过对土地进行规划和拆迁整理，把它变成“净地”向国内外的机构及个人（主要是房地产开发商）进行招标拍卖。任何机构要想取得房地产开发用地，都必须通过土地市场的公开交易。

据悉，从1997年推出土地收购储备制度至今的四年间，杭州市土地储备中心已经收购土地近1万亩。这些土地中，70％左右都是政府指令中心从需要改制、脱困甚至破产的国企手中收购来的。据中心有关人士表示，今年杭州市一共将推出2400亩地，其中1500亩房产开发净地以招标拍卖方式向市场公开出让，比去年增加了500亩；另外900亩则采取协议转让的方式。此外，今年招标拍卖单幅地块的规模，也将从以前的几亩、几十亩扩大到上百亩，其中位于滨江区和下城区的两个地块，出让面积都超过了200亩。

目前杭州房地产开发商的投标价主要包括三部分：开发费、级差地租和配套费，具体成交的价格因素主要与地段和土地等级有关。贾生华介绍说，土地储备制度起初的目的是把城市的土地调控好，但在操作的过程中却出现了土地供应速度与需求脱节的问题，并导致了土地供应数量不足。贾生华认为，杭州市应该优化土地供应机制的目标体系，改变单纯的“土地收益最大化”的目标，必须限制高档豪华住宅的奢侈消费，尽量保证中低收入家庭的基本住房需要。要通过土地储备体系的运作建立不同档次用地价格的协调和补偿机制，拉开不同类型住宅的价格差距。

由于杭州城土地稀缺，土地出让费从1998年底的每亩200万元开始，逐年疯涨，1999年为每亩500万元，2000年则达到每亩800万元。与此同时，楼面的地价也从1998年底的每平方米800元，涨至4200多元。由于杭州市开发用地已全部实行公开招标，在一次公开拍卖中，曾创出每亩地1800万元的天价。去年一家北京公司曾以高出招标底价184％的价格夺得西湖边一块“宝地”，而其标价比北京同等地段地价还要高出1/3。据测算，该地皮的楼房建成后至少要卖到每平方米1.6万元才能勉强保本。一些业内人士认为，从地产转让开始，杭州的房地产市场便开始走向畸形。

“地价是随着房价的提高而提高的。”杭州市国土资源局局长朱寅传不认为拍卖地价最终拉高了房价，“就像汽车与钢材的关系，汽车市场火了，钢材价格才会涨，而不是反过来。”据杭州市国土资源局对今年杭州房交会的调查显示，以参展楼盘的公开价格计算，协议出让的土地在其房价中所占成本比例为24％，而招标拍卖土地占34％，“相差10％，在可以允许的范围之内”。