债务之塔 第4期

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这或许是目前的中国开发商最应该读的书之一。

《债务之塔――瑞克曼家族兴衰史》（《TOWERS OF DEBT――The Rise And Fall Of The Reichmanns》）讲述了一个西方地产的“大败局”。

其兴也勃，其亡也忽。在短短二十多年的时间里，奥林匹亚约克开发公司（Olympia & York）就从地产加金融的巨人，沦落到《时代》周刊所称的“全球最大的私人企业破产案”主角。

这是一出大悲大喜的商业史诗剧，充满了传奇性和戏剧性：神秘的犹太家族，逃离纳粹的欧洲，由加拿大郊区的一家小型建材商起家，变身为北美甚至全球最大最成功的地产商。反周期运作的巨大成功，与顶级投行的爱恨角力，地产王国的一朝崩塌，政商顶级人物如撒切尔夫人、华人富豪李嘉诚、金融大鳄索罗斯等盘桓其间的身影。

“和瑞克曼兄弟（Reichmann Brothers）比起来，特朗普（Trump）简直就是小菜一碟。”美国《商业周刊》一位记者曾经这样写到。是的，在高峰期，瑞克曼兄弟的家族企业奥林匹亚约克公司是“这个星球上最大的地产帝国。”

瑞克曼家族的真正成功，源于他们在北美房地产市场的平步青云，可谓一步一个轰动效应。首先是兴建当时加拿大最高的写字楼，然后是1977年的“世纪交易”：一举购入曼哈顿8座摩天大楼。再之后，是开发纽约地标性的世界金融中心大厦（World Financial Center）。

三大战役奠定了瑞克曼家族在北美地产界的至尊地位，而古板、勤奋而低调的长兄保罗・瑞克曼，也被誉为“地产爱因斯坦”。他说出的话，就是保本付息的债券。欧、美、亚三大洲的银行争着借钱给他，他们相信瑞克曼具有点石成金的特异功能。

于是，O&Y杀回了欧洲，开始了当时全球最野心勃勃的房地产开发项目：兴建英国伦敦金丝雀码头（Canary Wharf）金融商务区，包括24栋写字楼和伦敦最高的地标，再造一个欧洲最大的金融中心。

但一向青睐瑞克曼兄弟的天时地利人和，这次却变了脸。这一投入老本势在必得的“世纪项目”，最终成为将O&Y拖入破产的滑铁卢之役，而瑞克曼兄弟也从“地产爱因斯坦”的神坛上跌下，成为将百亿美金打了水漂的超级莽汉。

首先是对经济周期的误判，在1989-1990年间，伦敦的商务物业市场陷入低潮，在12栋写字楼已经完工的情况下，竟还没有招到一家本地租户。

再者是对政府许诺的轻信。由伦敦老城区到金丝雀码头的交通设施很落后，虽然政府许诺改善，行动却一直拖延，这使得素以保守著称的英国本地租户对新区根本提不起兴趣。

此时，作为O&Y大本营的北美物业市场，也步欧洲后尘一蹶不振，O&Y持有物业组合的价值贬损，使得借贷成本剧增，再加上O&Y之前几年动用大量资金做多元并购，瑞克曼家族的根基发生了动摇。最终，O&Y的总债务竟然累积到200亿美元之巨。

若干年之后，如瑞克曼兄弟当初所想，今天的金丝雀码头已成为除华尔街之外，全球第二大金融商务核心区。只不过与滥觞者的瑞克曼兄弟已然毫无关系。

通读此书，我们至少会得出三条有关房地产的铁律：一，只要房地产开发业务还在继续扩张，那么你手里赚到的钱未必等同于已赚到手里的钱；二，与“位置、位置、位置”同样重要的是“时机、时机、时机”；三， 市场接近牛熊转换时，高负债或是短债长投，无异于自杀。

据说，香港四大地产巨头新鸿基的郭氏兄弟，将此书奉为案头之卷，每当公司需要进行大笔借贷之时，都会重温一下瑞克曼兄弟的惊险故事。