潘石屹对话任志强,再论楼市走势

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还是那华丽光环下泾渭分明的两张脸，还是那西装革履下桀骜不羁的两颗心。永远严肃不苟言笑的任志强和时刻笑容可掬亲和力十足的潘石屹，近期在某论坛再次重逢，两人长期以来的“针锋相对”，也为坊间奉上了一出精彩的楼市未来走势大戏。

转型：主动VS被动

针对近年来房地产商不断加大商业地产的权重，潘石屹和任志强有着完全不同的观点。

在任志强看来，这是中国经济发展到一定程度后必定出现的趋势，即一二产业的劳动力向二三产业转移，而这个转移过程必然要增加商业部分，而且并不单指零售商业，更包括了写字楼和酒店。任志强说，“在长沙，8万元可能和上海的20万元差不多，因为当地人往往人均消费2元的豆腐干，而上海人往往消费更多的是名牌食品。因此是否往商业发展不是说开发商拍脑子就能决定的，当经济发展到一定程度的时候没有商业也一定也会增加商业。到城市发展一定程度的时候，越来越多的城市会增加商业地产所用的比重。”

潘石屹对此并不认同。“任总和我到长沙去考察，任总说这个地方如何如何的好，我却捕捉到一个现象，在长沙最繁华的地段和最时尚地段，街上男男女女人人手上都在啃着玉米。”潘石屹说，“我觉得这里基本上还是农业文明，离工业文明和信息文明还有差距，于是我决定让任总慢慢开发吧，我就走了。”在潘石屹看来，商业地产的发展空间中商铺和办公楼发展空间较大，尤其在3600万套保障性住房挤压了部分住宅地产市场后，商业地产优势开始进一步显现。

推手：宽松货币环境VS低利率

“房价过快上涨和持续供不应求的市场有关。”对于目前的高房价，任志强表示土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率则持续激励住房需求，这才是真正的推手。针对此问题，任志强给出的解药是房地产建设主要投入的是土地，必须逐渐改变现有的土地政策和土地供给形势。住宅购置是资产购置，不要把住房问题与市场割裂看，这样只会违背市场基本规律。

而在潘石屹看来，中国房产市场怎一个“限”字了得，无论限购还是限价，都只是治标不治本。“限购政策出台后的一段时间内，市场并没有太大反应，但到了2011年四季度，住宅成交量悬崖式下跌。手里有钱、利率很低、银根宽松都没有用，因为没有购房资格。”潘石屹认同住建部“限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法”的说法，他表示应该用货币政策、税收政策、土地政策等来替代限购政策。

潘石屹把调整房地产政策比喻为动手术，“限购政策就像是一针麻药，暂时止痛，打上后要赶紧手术，无论是增加土地供应，还是建保障住房或出台房产税，总之用打麻药争取了时间，但最终还是要通过手术才能治病。”

开发商：饿死VS撑死

“如果说开发商没钱了，那是因为他开发过度了，这属于个例。”任志强对于热议的房地产开发商“生存现状”给予了解析，他认为目前开发商的日子过得很好，没有外界想象中的那么困难。在任志强看来，目前的情况比2008年好得多，“大家说开发商没有钱了，2008年的时候，我们到位资金完成投资比大概是1∶1.32，相比之下现在情况要好得多，大概是1∶1.37，开发商现金流情况并不比2008年差。”

而潘石屹认为近来出现的房地产开发商破产以及历年来倒下的开发商，绝大多数都不是饿死的，而是“撑死的”。“我们做房地产业几十年，看到的死掉的开发商一批接一批，真的太多了。但死掉的开发商大多不是饿死的，而是撑死的。”潘石屹说，在2009年和2010年， 4万亿元计划出台后，一些开发商开始猛开工、猛扩张，现在来看，在那一时期没有盲目扩张的开发商反而都很平安。

曾在微博中发出“中国的房地产开发商到了最危险的时刻，每家企业都发出了最后的怒吼”的潘石屹认为，现在仍然是开发商资金非常困难的时候。“有一家上市公司发行的信托年均利率是25%，如果能用25%的成本去融资，就可看到没有上市的房产公司的处境估计更加困难。”潘石屹说，房地产行业如果处在一个艰难的时刻，银根各方面可能会从紧，但最困难的2008年和2009年都熬过来了，因此相信没有过不去的坎儿，困难一定可以克服。“当地价不涨的时候，这就是一个信号，提示房企要回到其根本点，踏踏实实地做好产品。”

房价：上涨VS下跌

针对房价的发展及走势，任志强认为，从国际比较来看，当城市化低于30%时，增长速度较慢，但城市化高于30%以后就会加速发展期，且一直会延续到城市化70%以上时才可能减缓。“一线城市城市化率已接近59%，进入平稳阶段，而二线城市只有48%，低于全国目前城镇化率的平均数，更差的三、四线城市刚刚进入29%的城市化率，还有发展空间。” 任志强说，“城市化不停，房价就有上涨可能。城市化率较低时，住房需求占主导地位，因此对于正处在成长加速期的三、四线城市，房价还会持续上升。”

“如果你手上有100元，是存银行还是买房？”任志强在谈到投资时机时举例说明，100元如果存20年利息也就200多元，但如果买房子，兴许会升值600多元，“这就是投资时机，何况现在还是负利率时代，有条件不做房产投资那才是傻瓜。”任志强说，预计我国到2015年或2020年才会出现老龄化，因此从现在起到这段时间内，房价绝对不会有跌的趋势。此外，随着房地产投资增速的下降，新开工数的减少，房地产市场的供求关系将进一步恶化。“土地价格越是下降越需要买房。因为房价下一轮一定是高涨。下降趋势就意味着下一轮的高涨，高涨意味着后面就是下降。”任志强说。

潘石屹表示，长期来看，他对房地产市场很乐观，但未来的5～10年，中国房地产市场将有很大波动。和任志强的观点相反的是，潘石屹认为房价会继续下跌。早在乔布斯逝世后，潘石屹曾发微博建议苹果公司大量生产每部1000元人民币以下的iPhone和iPad，以此纪念乔布斯，从而引出一个新的房产计价单位“潘”，即“一潘”就是1000元/平方米的房价，而一潘也成了潘石屹的新外号。潘石屹认为，未来中国的房价肯定会降，但降到一潘是不可能的。未来三五年是房价的波动时期，而能够抗波动的城市只有北京、上海、广州和深圳4个城市，毕竟大城市的聚集效应非常大。