天津新滨海重塑规划

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2010年4月，滨海新区核心区、北片区、南片区控制性详细规划获滨海新区政府审查通过，总面积2200平方公里，标志着滨海新区“一核三片区”首次画出清晰轮廓。

未来十年里，“一核三片区”不仅在行政上成为滨海新区的新版图，在房地产行业，这一规划也将成为滨海地产板块划分的新坐标。至此，滨海新区转制给人们带来的疑惑完全消除，新滨海未来发展之路已然确立，而滨海新区地产形势也必然因此发生巨大改变。《今日楼市》(天津刊)记者通过对滨海新区区域改革及全新规划的分析研究，为读者描绘出未来十年的滨海新区地产新格局。

滨海新区“涅重生”行政区域“三分一统”

在曾经的滨海新区中，历经沧海桑田的大港，以石油为全区经济命脉；汉沽作为唐山市嫁到天津的“媳妇”，工农业兼备，但也主要依靠海洋资源为生、这两区与塘沽从经济产业、发展模式上可谓大相径庭，加之之前行政上的分离，塘沽、汉沽、大港三区在合并前的滨海新区很难出现应有的分工协作、相互协调，有人戏称此局面为“三方四国独联体”。如此“各自为战”的滨海新区，想要整合自身发展动力尚属难事，想成为规划中环渤海发展的龙头更无异于天方夜谭。

而从2009年末开始不到半年时间里，滨海新区先是行政区划合并，再是新区政府成立，全新规划接连面世，一系列动作一气呵成，仅仅用了几个月就完成了塘沽、汉沽、大港“三分归一统”的宏图大业。新区政府五合为一，并拥有天津市权限范围内的所有自行决定权。“一核三片区”2270平方公里包括：城市和港口综合功能服务区；突出临空产业和高新技术产业特色的西片区；突出重化、物流、教育基地特色的南片区；以及突出生态宜居和旅游休闲特色的北片区。

与此同时，一个规模前所未有的庞大住宅市场蛋糕的雏形也在滨海新区隐隐显现。现在滨海新区人口是200万人，而规划中2020年滨海人口将达到550万人。正如当年刚刚起步的深圳，当时是按照50～100万的人口作出的规划，在规划达到100万人口时，还曾遭到过专家质疑，认为人口不可能达到如此规模，而深圳目前上千万的人口远超当年规划十几倍。随着滨海新区城市载体功能日渐完善，十年之后滨海人口很可能也像深圳一样，人口规模远比规划中的更为庞大。

新区整合行业利好地产市场信心大增

滨海新区整合后，新区发展效率将得到极大提高，政府政策支持也更加明显，对于处在风口浪尖的地产业来说，滨海新区新规划是难得的机会。据悉，目前有很多国企、央企、外地及天津本地的开发商时刻关注着滨海新区的楼市情况及政府拿地政策，想在滨海新区2270平方公里上占一席之地。

保利地产天津公司副总经理王希岩告诉本刊记者：“虽然滨海新区核心区域有投资过热现象，但现在的滨海新区与浦东新区相比还有很大发展空间。新区重新整合之后，也许在开发商拿地上面临更激烈的竞争，但是保利坚持看好这片区域的未来前景。滨海新区的整合将带动整个天津房地产市场，从京沪一线城市的今天可以看到天津的明天。我曾经说过，作为一个新到天津的开发商来说，如果没有进入滨海新区就证明我们没有真正地进入天津。”

中原地产天津公司投资顾问部分析：“事实证明新规划对滨海新区楼市起到了很大带动作用。因为买卖双方都对该区域房地产价格上涨空间有比较大的预期，因此成交量和成交价格都同步上升。此外，塘沽于家堡、北塘等地区的拆迁改造，也对塘沽楼市起到了较大拉动作用。未来一段时间，滨海新区旁地产市场量价齐升的趋势应该还会维持下去，将继续带动响螺湾、于家堡周边板块，并促使新港、塘沽中心区以及车站北路地区楼市的持续火爆。”

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，当年的浦东正是在打破原有行政区属、资源重新整合后获得了巨大的发展良机。而滨海新区的正式成立，对于加快区域内的工业化和城市化速度将起到至关重要的作用。未来的滨海新区对周边区域的辐射作用将更加明显，房地产市场的投资价值也将大幅提升。

滨海新区近期的运行情况恰恰也证实了这些专家的观点。在滨海新区新规划问世的2010年3月，新区商品房和二手房市场同时出现了价量激增的行情。3月滨海新区共成交新建商品房1713套，成交面积17.4万平方米，环比上涨了118.7％。其中，塘沽的成交量暴涨3倍以上。新区二手房市场在3月共成交1202套，成交面积10.1万平方米，环比上涨了155.2％。

相比成交量的暴涨，滨海新区房价的涨幅也同样惊人。根据天津国土房管局的数据统计，滨海新区在今年第一季度共成交新建商品房51.17万平方米，比去年同期增长了21.8％，成交均价为每平方米9346元，比去年同期上涨了41％。滨海新区市场需求表现得非常旺盛，外来人口的增加、城市拆迁改造的进程及蓝印户口政策带来的异地客户，三种力量使得滨海房价节节上涨。回顾数据发现，2009年第一季度新区新建商品房成交均价还是每平方米6628元，而2010年第一季度已经超过了每平方米均价9000元。